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Ratgeber: Tipps und Tricks zum Hauskauf in Spanien

Ratgeber: Tipps und Tricks zum Hauskauf in Spanien

Nebenkosten, Steuern, Vertragsrecht: Infos und Tipps zum Immobilienkauf in Spanien
Hauskauf in Spanien: Tipps und Regeln
Tipps zum Immobilienerwerb in Spanien Quelle: Fotolia
Wer darf kaufen?
Es existieren keine Einschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien durch EU-Ausländer. Die spanische Verfassung garantiert den Schutz des Eigentums. EU-Bürger genießen in Spanien die gleichen Rechte wie Spanier.

Regionen & Preise
Wenn vom Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien die Rede ist, geht es in der Regel um sechs der 17 Autonomen Regionen des Königreichs: die Balearen, Katalonien, València, Murcia, Andalusien und die Kanarischen Inseln. Die Insel Mallorca und die Costa del Sol in Andalusien sind die beliebtesten (und teuersten) Regionen für Ferienimmobilien. Ein schönes Haus mit Pool in guter Lage gibt es zu Preisen ab 500.000, Apartments mit zwei Schlafzimmern zu Preisen ab 200.000 Euro. An der ebenfalls sehr beliebten Costa Blanca (Provinz Alicante) sind die Preise für vergleichbare Immobilien ca. 20 Prozent niedriger. Neubauapartments sind hier zu Preisen ab etwa 140.000 Euro erhältlich. Das „Platzen der so genannten „Immobilienblase“ hat auf breiter Front zu erheblichen Senkungen der Immobilienpreise geführt. Als Newcomer-Gebiete gelten die Region Murcia mit ihren vielen neuen Resorts und zwei Gebiete in Andalusien: die Costa de la Luz am Atlantik sowie die Provinz Almería.

Zahlen & Fakten
Fläche: 506.000 km 2, Bevölkerung: 43,2 Millionen; Staatsform: parlamentarische Monarchie, Mitglied der Europäischen Union seit 1986; Hauptstadt: Madrid (3,1 Millionen Einwohner)


Was bekommt der Fiskus?

Bei einem Immobilienkauf in Spanien gilt es, zusätzliche Kosten für Steuern einzukalkulieren. Die Rechtsanwältin Nicole Herpich aus Madrid sagt, was zu beachten ist

Die Mehrwertsteuer (IVA) wird erhoben, wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist; das heißt, die IVA fällt an, wenn es sich um einen Ersterwerb (Neubau) handelt. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Steuersätze für Wohnungen (zehn Prozent), Häuser (zehn Prozent), gewerbliche Immobilien (21 Prozent) und Garagen (21 Prozent) gibt. Weiterhin ist darauf hinzuweisen, dass der Steuersatz auf den Kanarischen Inseln, der sogenannte IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), 4,5 Prozent beträgt und sich somit von dem Steuersatz auf dem Festland unterscheidet.

Handelt es sich beim Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, so fällt die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patriomoniales) an, die sich – je nachdem, in welcher Autonomen Region sich das Grundstück befindet – zwischen sieben und zehn Prozent bewegt. Diese Steuer ist unvereinbar mit der Mehrwertsteuer beziehungsweise der entsprechenden Steuer auf den Kanarischen Inseln (IGIC).

Außer der Mehrwertsteuer ist auch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu bezahlen, deren Höhe sich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent bewegt – je nachdem, in welcher Autonomen Region sich das Grundstück befindet. Die Steuer ist an die jeweilige Autonome Region abzuführen.
Es ist zu beachten, dass die rechtlichen Vorschriften häufig aktualisiert werden. Ein Beispiel ist das das Gesetz über die Schutzmaßnahmen gegen den Steuerbetrug (Gesetz 36/2006 vom 29.11.2006), durch das gesetzliche Regelungen mit dem Ziel geändert wurden, die spanische Steueridentifikationsnummer ( NIF, Número de Identificación Fiscal) und die für die Zahlung des Kaufpreises verwendeten Mittel in der öffentlichen Urkunde festzuhalten. Wenn durch eine öffentliche Urkunde der Erwerb, die Übertragung, die Veränderung, die Belastung oder die Beendigung des Eigentums oder andere Sachenrechte in Bezug auf Immobilien festgehalten werden, sind die beim Notar Erschienenen verpflichtet, diesem ihre spanische Steueridentifikationsnummer vorzuzeigen. Die Nummern sind in der Urkunde niederzuschreiben. Erfolgt dies nicht, so ist das ein Grund für die Ablehnung der Einschreibung des Kaufvertrags in das Grundbuch. Außerdem ist nun vorgeschrieben, dass in der öffentlichen Urkunde genauestens eingetragen werden muss, mit welchen Mitteln der Kaufpreis gezahlt wird, um Fällen der Geldwäsche vorzubeugen.

Wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, darf die jährliche Steuererklärung, die beim spanischen Finanzamt einzureichen ist, nicht vergessen werden. Dabei ist im Einzelfall zu unterscheiden, ob die beschränkte oder die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung kommt.

Besitzen Sie jedoch die residencia oder halten Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, so kommt die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung, so dass Sie mit Ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Dabei ist in rechtlicher Hinsicht auch das Doppelbesteuerungsabkommen, welches zwischen Spanien und Deutschland besteht, zu beachten.

Hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Aspekte beim immobilienkauf ist im Einzelfall stets eine Beratung notwendig, weshalb es empfehlenswert ist, einen Rechtsanwalt aufzusuchen.
Zehn goldene Regeln beim Immobilienkauf in Spanien:

1. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags ( Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts ( Registro de la Propiedad) oder durch einen „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz ( referencia catastral).

2. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über Folgendes:

  • Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die Vollmacht zu prüfen.
  • Belastungen
  • Baulandqualität
  • Gemeindliche Bebauungspläne
  • Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft
  • Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet. So sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI - Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer.
  • Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft)
  • Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
  • Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.

3. Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheiden deren Ergebnis.

4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

5. Denken Sie bei Vermögenspositionen stets an das Motto: "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser". Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertragliche Vereinbarte - notfalls auch gerichtlich - durchgesetzt werden kann?

6. Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags ( Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.

7. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

8. Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen

9. Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt oder Gestoria) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch - je nach Fall - die Grunderwerbsteuer (je nach Autonomia zwischen 7% und 10%) und Mehrwertsteuer (10% bzw. 21% bei gewerblichen Immobilien) hinzuzufügen. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer ( Plusvalia) auf den Käufer vertraglich abwälzen. Ferner sollten Sie sich als Käufer bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung informieren, ob der Steuereinbehalt in Höhe von 3% (die so genannte retención) vorzunehmen ist oder nicht.

10. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

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