Wertermittlung bei Immobilien: So findet man den "richtigen" Preis

Es gab sicher schon einfachere Zeiten für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Die Zeiten von sehr günstigen Zinsen sind erst einmal vorbei. Und während das Angebot vielerorts inzwischen diesen Namen auch verdient hat, geht die Nachfrage auch bei Häusern spürbar zurück. In diesen turbulenten Zeiten gilt es den Überblick zu behalten – gerade auch vor dem Hintergrund von gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungspflichten.

Umso wichtiger ist ein realistischer Kaufpreis, der auch im Wiederverkaufsfall keinen Verlust bedeutet. Gerne werden Gebrauchtobjekte zu Preisen weit oberhalb des realen Werts angeboten. Der Grund: Private Verkäufer haben oft viel Geld, Zeit und Herzblut in ihre Immobilie gesteckt. Dazu müssen die Dauer-Höchstpreise der vergangenen Jahre erst einmal aus den Köpfen der Besitzer verschwinden.

Makler können den Wert einer Immobilie aufgrund von Erfahrungen besser einschätzen, allerdings legen auch sie die Preislatte nicht selten etwas zu hoch. Schließlich wird etwas Verhandlungsspielraum benötigt – schon aus psychologischen Gründen.

Am einfachsten lässt sich der Markt- oder auch Verkehrswert über ein professionelles Verkehrswertgutachten herausfinden. Das kostet je nach Immobilie zwischen einigen Hundert und mehr als 1.000 Euro. Mit Einschränkungen können Käufer selbst zum „Experten“ werden, indem sie den regionalen Häusermarkt über einen längeren Zeitraum verfolgen. So bekommen sie ein Gespür dafür, zu welchen Preisen Häuser angeboten und wie schnell sie verkauft werden. Häuser, die lange zum Verkauf stehen, haben oftmals gravierende Mängel oder werden einfach zu teuer angeboten. Auch wenn bereits mehrere Makler eingeschaltet waren, spricht das für unrealistische Preisvorstellungen der Verkäufer. Werden Häuser zum Festpreis angeboten, kann das ein Hinweis auf einen Notverkauf und einen günstigen Kaufpreis sein.

Wichtige Frage: Lässt sich der Kaufpreis (plus Umbau- und Sanierungskosten) aller Voraussicht nach in ein paar Jahren wieder erzielen? Nur wenn sich diese Frage mit Ja beantworten lässt, ist der Preis angemessen.

Hat man dann „seinen“ Preis gefunden, gilt es den Verkäufer davon zu überzeugen, dass es der „richtige“ ist. Wer sich für solche Verhandlungsgespräche nicht erfahren genug fühlt, tut gut daran, einen externen Fachmann in die Preisverhandlung einzubeziehen.