So lohnt sich der Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland
Ferienimmobilien in deutschen Urlaubsregionen sind begehrt, gelten als sichere und lukrative Geldanlage. Werden bei Kauf, Ausstattung und Vermietung einige Grundregeln beherzigt, kann ein Investment viel Freude bereiten
Der Run auf deutsche Ferienimmobilien in Nord- oder Ostseenähe, an einem beliebten See, in den Mittelgebirgen oder den Alpen wurde in den Corona-Jahren noch einmal kräftig angeheizt. Mit dem Auto erreichbare Ferienwohnungen und -häuser waren so beliebt und begehrt wie nie zuvor, die Nachfrage überstieg das Angebot bei Weitem. Gestiegene Zinsen und die Tatsache, dass man auch wieder in andere Länder reisen kann, haben den Markt im letzten Jahr wieder deutlich beruhigt.
Generell gilt: Ein attraktives Ferienhaus oder eine hübsche Ferienwohnung in einer attraktiven, deutschen Urlaubsregion können eine durchaus lohnende und sichere Geldanlage sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen und wenn von Beginn an die elementaren Regeln beherzigt werden. Diese zu verstehen und zu verinnerlichen ist auch für Anfänger im Immobilienbusiness keine große Hürde. Wir haben auf den nächsten Seiten noch einmal die wichtigsten Kriterien zusammengefasst, die bei einer Ferienimmobilie stimmen müssen.
Makrolage
Es klingt banal, aber „Lage, Lage, Lage“ ist nun mal das A und O im Immobilienbusiness – auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb sollte eine Ferienimmobilie in einer bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und lukrative Mieteinnahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz. Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten „Makrokriterien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Ortes, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem bestenfalls ganzjährig belebten Ort liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei abgelegenen Immobilien kein Problem, aber in Vor-, Nach- und Nebensaison entscheiden die Vorteile der guten Lage. Es müssen nicht unbedingt „ganzjährig geöffnete“ Inseln oder Ferienorte sein, aber es sollte zumindest ein bisschen was los sein. Nichts ist gruseliger, als allein im Herbst in einer Feriensiedlung zu wohnen. Je dichter am Wasser, je näher an Strand und Stadtzentrum, Geschäften und Restaurants, desto besser.
Mikrolage
Bei der Mikrolage geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist, wenn Balkon und Garten nach Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine zentrumsnahe, aber ruhige und gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und „Verkäufer“.
Objekt
Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Wohnungen sind ungefähr gleichermaßen nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 100 Quadratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Die U-30-Generation hat nicht genug Geld oder andere Urlaubspläne, die Älteren lassen sich lieber im Hotel verwöhnen. Fast alle reisen mit dem Auto an.
Die durchschnittlich gezahlte Miete pro Objekt liegt laut aktuellen Studien bei knapp 700 Euro in der Nebensaison und gut 850 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro Miete pro Woche leisten sich nur 25 Prozent der Urlauber. Die durchschnittliche Verweildauer beträgt knapp zwei Wochen. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen auf die Monate Juli bis September.
Wohnungen sollten über einen schönen Balkon verfügen, der Platz für zwei Liegen oder einen Tisch mit vier Stühlen bietet.
Nebenkosten
Auch beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen einmalig Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls auch für den Makler an. Zusammen betragen sie in der Regel noch einmal zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten Immobilien ist meist eine Renovierung fällig, neue Immobilien müssen gestrichen, eingerichtet und ausgestattet werden. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen und in letzter Zeit stark gestiegenen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Wohngeld, Versicherungen, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet, Telefon etcetera einfließen.
Diese Kosten können nicht wie zum Beispiel bei einer klassischen Mietwohnung größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern müssen bereits im Wochen- oder Tagesmietpreis eingerechnet und enthalten sein. Als Faustregel gilt: Mit kalkulierten vier Euro Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter sollte man auf der sicheren Seite sein.
Steuern
Fiskalische Aspekte sind immer nur das Sahnehäubchen! Kaufen Sie nie eine Immobilie, die sich nur über Steuervorteile rechnet. Das ging schon bei den Bauherren- und vielen Sonder-AfA-Objekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne steuerliche Subventionen rechnen! Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter und kleines Touristikunternehmen zukommen. Das ist keine ganz leichte Materie.
Rentabilität
Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von zwei bis drei Prozent. Es gibt auch Ferienobjekte, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen schaffen. Darüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Auch hier gibt es eine Faustregel: Mit rund 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der Regel sicher gebucht. Hinzu kommen die Feiertage sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.
Service
Pflegen Sie Ihre Kunden. Ein Strauß Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufs- und Restauranttipps erfreuen jeden Gast.
Mit kleinen Gesten lässt sich enorm viel bewirken. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in der Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometer Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat oder der Schlüssel am Strand verloren gegangen ist?
Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine seriöse örtliche Agentur suchen. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“ zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Auch das muss bei Kalkulation und Preisfindung berücksichtigt werden.
Fazit
Wie eingangs erwähnt, sind die Grundvoraussetzungen für eine nachhaltig gute Ferienimmobilie im Prinzip ganz logisch und einfach – man muss eigentlich immer nur von sich selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich ganz persönlich von einem Feriendomizil? Diese vollends zu erfüllen ist die Pflicht. Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stammgast? Das ist die Kür einer erfolgreichen Ferienhausinvestition.
Expertentipp
„TRAUMERFÜLLUNG“
Erik Wedell über Ferienobjekte an der Nordsee – speziell auf Sylt
BELLEVUE: Wie läuft das Geschäft an der Nordsee – besonders auf Sylt?
ERIK WEDELL: Insgesamt befinden wir uns ja in einer angespannten Zeit und Phase. Natürlich ist auch auf Sylt die Nachfrage merklich zurückgegangen. Das Segment der Kapitalanlage findet beispiels- weise aktuell gar nicht mehr statt. Lediglich die „Traumerfüllung“ der eigenen Sylt-Immobilie ist ungebrochen.
Warum ist eine Immobilie auf Sylt dennoch einen Kauf wert?
Sylt ist und bleibt ein Sehnsuchtsplatz! Und über die Maßen hinaus bleibt eine Immobilie auf Sylt die Erfüllung eines Traumes. Zudem ist dieser Traum sehr wertstabil, selbst in diesen Zeiten ist der Markt im Vergleich
zu anderen Regionen nur bedingt betroffen.
Ferienwohnungen dürfen auf der Insel nun nicht mehr gebaut werden. Was bedeutet das konkret?
Diese pauschale Aussage ist so nicht richtig! Bei genauer Analyse des vielzitierten Konzeptes und des daraus zu erwartenden Fahrplans zur Abarbeitung sollte – Stand heute – niemand seriös eine pauschale „Headline“- Bewertung abgeben. Aktuell bedeutet dies lediglich hochgradige Unruhe. Ich persönlich erhoffe mir hierbei eine pragmatische Betrachtung und eine feinfühlige Umsetzung, ohne die ideologischen Übertreibungen.
KONTAKT Helga & Erik Wedell Immobilien, Sylt, Gesellschafter Erik Wedell,
Tel.: (04651) 333 44,
www.immobilien-in-keitum.de
Expertentipp
„URLAUB IN DER NÄHE“
Timo Klöfkorn über den Run auf Feriendomizile in der Lübecker Bucht
BELLEVUE: Warum sind Ferienimmobilien an der Ostsee weiterhin ein Top-Invest?
TIMO KLÖFKORN: Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass es durchaus attraktiv ist, an der Ostsee Urlaub zu machen. Mal eben ins Auto zu steigen, nach überschaubarer Zeit in den „Urlaubsmodus“ zu wechseln und in den eigenen vier Wänden die Seele baumeln zu lassen erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Vielleicht durch die Möglichkeit der Ferienvermietung „trägt“ sich die Investition in der Regel von allein und macht es möglich, das Domizil im Ruhestand in die Eigennutzung umzuwidmen.
Welche Lagen in Ihrer Region sind gefragt?
Die Küstenorte von Travemünde über Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Grömitz, Kellenhusen bis Großenbrode sind, je nach Neigung und Aktivitätslevel, die Hotspots der Lübecker Bucht. Morgens aufzustehen und beim ersten Kaffee den Blick auf die Ostsee zu genießen, stellt natürlich die Toplage an der Ostseeküste dar. Dennoch erfreuen sich Bereich, abseits vom Trubel der hochfre- quentierten Hotspots, großer Beliebtheit. Denn auch von dort aus sind innerhalb kürzester Zeit die Sandstrände der nahe- gelegenen Ostsee zu Fuß, mit dem Rad oder dem Auto erreichbar.
Zu welchen Preisen wird man noch fündig?
Die Anzahl der Objekte mit Meerblick ist endlich, was auch die Eigentümer solcher „Schätze“ wissen und sich oftmals nur gegen eine hohe Entschädigung davon trennen. Je nach Zustand, Lage und Art der Immobilie liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 12.000 Euro, teilweise sogar bis 19.000 Euro.
KONTAKT Kensington Finest Properties Lübecker Bucht, Geschäftsführer
Timo Klöfkorn, Tel.: (04504) 707 79 00,
www.kensington-luebecker-bucht.com
EINRICHTUNG & AUSSTATTUNG - 10 TIPPS
Charmant, gepflegt und gut ausgestattet – je mehr ein Ferienhaus bietet, desto besser lässt es sich vermieten
1. STIMMIGES KONZEPT
Die Zeiten, in denen sich Gäste mit lieblos zusammengestellter Einrichtung zufriedengaben, sind vorbei. Die Wünsche an ein Ferienobjekt sind heute: moderne Ausstattung, helle Räume, harmonische Farbgestaltung, schöne Bäder und Küchen. Bei der Einrichtung einer Ferienimmobilie sollte man ein Konzept konsequent umsetzen
2. GUTE QUALITÄT
Billigkauf ist Teuerkauf! Beim Kauf der Möbel sollte auf gute Qualität geachtet werden. Sie müssen einiges aushalten können. Die Bodenmaterialien sollten strapazierfähig und pflegeleicht sein. Gleiches gilt für die – unbedingt abziehbaren – Bezüge von Sitzmöbeln.
3. KOMPLETTE KÜCHE
Im Urlaub hat das gemeinsame Kochen einen hohen Stellenwert. Deshalb ist eine komplett ausgestattete Küche ein Muss. Neben Geschirrspüler, Mikrowelle und ausreichend Geschirr sollten auch Küchenutensilien vollständig vorhanden sein.
4. ABSTELLFLÄCHE
Bei der Möblierung sollte darauf geachtet werden, dass es genügend Möglichkeiten gibt, um mitgebrachte Dinge zu verstauen.
5. KOMFORT-BAD
Ein pflegeleichtes Bad wird besonders geschätzt. Wenn möglich, mit Badewanne – wichtig für Gäste mit Kindern. Ideal und internationaler Standard ist ein eigenes (Dusch-)Bad für jedes Schlafzimmer.
6. MODERNE TECHNIK
Schnelles WLAN und ein großer Flachbild- schirm sind ebenso wichtig wie möglichst viele und leicht zugängliche Steckdosen.
7. KEINE FAMILIENFOTOS
Verzichten Sie in Ihrer Ferienimmobilie auf die Dekoration mit Familienfotos und anderen persönlichen Gegenständen. Ihre Mieter möchten sich nicht als Gäste, sondern zu Hause fühlen.
8. ZIELGRUPPEN KINDER UND HUNDE
Familien mit kleinen Kindern freuen sich über Hochstuhl, Kinderbett und Sandkiste. Wer Hunde willkommen heißt, erhöht sein Kundenpotential um eine große und recht solvente Zielgruppe.
9. DTV-KLASSIFIZIERUNG
Viele Ferienhausgäste legen Wert auf ein klassifiziertes Objekt, möglichst mit vier oder fünf Sternen. Der Deutsche Tourismusverband (DTV) klassifiziert Ferienimmobilien (mehr Infos unter www.sterneferien.de).
10. KAMIN, SAUNA UND FAHRRÄDER
Die Kunst ist es, die Saison zu strecken. Wer seinen Gästen Fahrräder und Wohlfühlextras wie Kamin, Sauna oder Whirlpool bieten kann, verlängert das Vermietungspotential.
RI 2023
