Zweitwohnsitze in Österreich: Neun Länder, neun Gesetze

Rund 200.000 Deutsche besitzen Schätzungen zufolge einen Wohnsitz in Österreich. Wie viele davon Erstwohnsitze und wie viele Zweit- oder Ferienwohnungen sind, ist nicht bekannt. Fest steht aber: In rechtlicher Hinsicht unterscheiden sich beide beträchtlich. Vor allem, wer den Kauf einer Zweitwohnung in der Alpenrepublik plant, sollte sich deshalb gut informieren, wenn er keine unangenehmen Überraschungen erleben möchte.

Grundsätzlich gilt zunächst: EU-Bürger, also auch jeder Deutsche, dür­fen im EU-Staat Ös­t­­er­reich uneingeschränkt Immo­bilien erwerben; nur landwirtschaftliche Lie­genschaften sind davon ausgenommen. Ein wei­terer Grundsatz: Der Erwerb ist nur nach österreichischem Recht möglich. Das heißt, in einem  zweistufigen Verfahren wird zunächst das Verpflichtungsgeschäft („Titel“) geschlossen (etwa durch Abschluss eines Kauf- oder Schenkungs­vertrags); danach erfolgt der Eigentumserwerb („Modus“) mittels gerichtl­ich oder no­tariell beglaubigter Eintragung im Grund­buch.

All das ist unproblematisch, sofern der Käufer nicht beabsichtigt, die Im­mo­bilie als Zweitwohnsitz zu nutzen. Ist dies aber der Fall, müssen EU-Ausländer – im Gegensatz zu Österreichern – einen von der zuständigen Behörde ausgestellten Freizeitwohnsitz­bescheid vorlegen. Ohne ihn kann der der Kauf nicht erfolgen. Über den Hintergrund dieser Vor­schrift ist viel diskutiert worden. Tatsache ist aber, dass die Politik in Österreich es sich seit Ende der 1970er-Jahre zum Ziel gesetzt hat, die unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen zu beschränken. Vor allem Regionen, die bei Ausländern besonders beliebt sind, haben deshalb Restriktionen auf­gebaut, die gegen EU-Recht nicht verstoßen, den Erwerb von Zweitwohnsitzen für Ausländer aber erschweren.

Kompliziert daran ist: Da für die Raumordnung und somit auch für die Regelung der Freizeitwohnsitze in Österreich die Bundesländer zuständig sind, gibt es kein landesweit geltendes Recht, sondern neun unterschiedliche Landesraumordnungsgesetze. In Wien und Niederösterreich, weitestgehend auch in der Steiermark, sehen diese Gesetze keine Beschränkungen für ausländische Ferienhauskäufer vor. In den westlichen Bundesländern Vorarl­berg, Tirol und Salzburg aber besteht man auf Restriktionen.

Der Grund dafür: Bei den Nachbarn aus dem Süden Deutschlands stehen diese Regionen hoch im Kurs – entsprechend hoch ist deshalb die Zahl an Freizeitwohnsitzen, die sie hier bereits erwoben haben. Nur in Ausnah­me­n werden deshalb neue Genehmigungen erteilt, zudem oft verbunden mit hohen bürokratischen Hindernissen. Für Deutsche kann sich der Kauf deshalb schon mal über Jahre erstrecken. Und mitunter werden dabei Details beanstandet, die die Bewilligung unangemessen behindern. An der Tat­sache, dass die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz ohne entsprechende Genehmigung schlicht verboten ist, ändert das freilich nichts. Und wer dagegen verstößt, riskiert, dass die Immobilie im schlimmsten Fall sogar gerichtlich versteigert wird.

Zuständig für die Verwaltung bereits bestehender sowie für die Genehmi­gung neuer Freizeitwohnsitze ist normalerweise die jeweilige Gemeinde, die auch ein entsprechendes Register der Freizeitwohnsitze führt. Deutschen Interessenten ist zu empfehlen, sich vorab mit einem Rechtsanwalt abstimmen, der mit den Usancen und den legalen Gestaltungsmöglichkeiten in der jeweiligen Region vertraut ist.