Rendite mit Weitsicht

Wenn es um Investments geht, sind Immobilien derzeit der Renner. Doch egal ob als Altersvorsorge oder als Anlage - einige Regeln gilt es in jedem Fall zu beachten
Kapitalanlage
Kapitalanlagen: Einige Regeln gibt es zu beachten Quelle: getty images
Deutschland ist ein geteiltes Land. Nicht, das wir uns da falsch verstehen. Wir meinen das nicht politisch. Es betrifft den Immobilienmarkt. Die Menschen reden über den Immobilienboom, über unbezahlbaren Wohnraum und über immer höhere Mieten. Das mag für München, Hamburg, Frankfurt oder Köln gelten, ist aber nur eine Seite der Medaille. Auf dem Land will eher keiner mehr wohnen. Eine Auswertung des Internetportals Immobi­lien­Scout 24 zeigt: Es gibt mindestens 20 Orte in Deutschland, in denen ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von rund 140 Quadratmetern im Schnitt für unter 60.000 Euro zu haben ist. Statt Immobilienboom herrscht dort Flaute. Einen großen Vorteil hat aber der deutsche Immobilienmarkt gegenüber vielen anderen Ländern zu bieten: Hier platzt keine Immobilienblase, weil es (noch) keine gibt. In- und aus­ländische Investoren schätzen die langfristige Stabilität ihrer Anlagen hierzulande.

Wer beim Kauf die Immobilie als Kapitalanlage für die Altersvorsorge plant, sollte besonderes Augenmerk auf eine gute und langfristig sichere Rendite legen. Und noch ein Hinweis sei an dieser Stelle erlaubt: Für viele Kapitalanleger ist der Hauptgrund, ­eine vermietete Immobilie zu erwerben, die Steuerlast zu senken. Eine Immobilie sollte sich ohne Steuerersparnis rechnen. Gesetze können sich schnell ändern. Die Steuerersparnis sollte man nur als Sahnehäubchen und nicht als nötige Voraussetzung sehen.
Bedenken sollte man auch, dass es mit dem Kauf der Immobilie noch lange nicht getan ist. Die jährliche Zinsgutschrift auf dem Sparkonto ist deutlich einfacher, mit weniger Arbeit und risikoloser zu erhalten. Bei einer Wohnung oder einem Haus ist das anders. Zuerst muss gesucht und gefunden, finanziert und dann gut vermietet und verwaltet werden. Alle damit verbundenen Tätigkeiten sind kein einfaches Geschäft. Erfahrung und Know-how sind unverzichtbare Wegbegleiter. Und trotzdem der Hinweis, falls Sie noch keine Immobilie besitzen: Eine gehört in jedes Portfolio.

Stadt oder Land?

Viele Menschen zieht es seit Jahren vom Land wieder zurück in die City. Die Nachfrage in städtischen Gebieten ist deutlich höher als die Nachfrage nach ländlichen Objekten. Das gilt ganz besonders für Anlageobjekte. Städte punkten vor allem durch eine gute Infrastruktur sowie die Nähe zu Kultur-, Freizeit- und Sporteinrichtungen. Gerade berufstätige Eltern und Singles ­bevorzugen kurze Wege zum Einkaufen, zum Kindergarten, zur Schule, zum Sport und vor allem zur Arbeit. Das macht das Leben bequemer – und teurer. Was an Fahrtkosten gespart werden kann, wird inzwischen lieber für die höhere Miete in Citybereich und naher Umgebung ausgegeben. In den nächsten zehn bis 20 Jahren können Haus- und Wohnungsbesitzer in attraktiven ­Metropolenlagen deutliche Wertzu­wächse erwarten. Und je beliebter eine Wohn­gegend ist, desto einfacher ist auch die Vermietung der dortigen Immobilie.

Achten Sie als Kapitalanleger auf bezahlbare Pluspunkte wie gute Energieeffizienz, eine ordentliche Bausubstanz, hochwertige Bodenbeläge, gut nutzbare Balkone und einen Aufzug. Auch wenn ein Lift aus Kostensicht nicht unerheblich ins Gewicht fällt – auf Dauer können Sie bei einer immer älter werdenden Mietklientel nicht darauf verzichten. Auch die Ansprüche an die Raumgestaltung haben sich in den letzten Jahren geändert. Solvente Käufer verlangen gute Grundrisse, große Wohnungen mit großzügig dimensionierten Zimmern, hohen Decken und viel Fensterfläche.

Welche Lagen lohnen sich?

Die Lage der Immobilie ist neben dem Zustand, der Ausstattung und der Vermietbarkeit ein entscheidendes Kriterium für die dauerhaft gute Rendite. In wirtschaftlich schwachen sowie in ländlichen Regionen sieht es nicht so gut aus. Vor allem strukturschwache Gebiete sind für ein Investment nicht empfehlenswert. Dort ist das Risiko einer leer stehenden Wohnung besonders groß, selbst wenn die Kaufpreise attraktiv erscheinen. Der lang anhaltende Boom auf dem Wohnungsmarkt beschränkt sich auf wirtschaftlich starke Ballungsgebiete, weil viele Menschen dort leben wollen, wo sie auch arbeiten können.

Der richtige Mieter

Sie sind auf regelmäßige und pünktlich eingehende Mietzahlungen angewiesen. Schon bei einer fehlenden Monatsmiete ist die Rendite fürs laufende Jahr verloren. Für Erfolg und die Höhe der Rendite ist daher ein „guter“ Mieter maßgebend. Bei der Auswahl ist größte Sorgfalt angebracht. Prüfen Sie den finanziellen Hintergrund des neuen Mieters. Es ist nicht verwerflich, ­eine schriftliche Selbstauskunft als Grundlage für einen neuen Mietvertrag haben zu wollen, nach der letzten Gehaltsabrechnung oder einer Schufa-Auskunft zu fragen oder nach Anschrift und Erfahrung des vorigen Vermieters. Die gefürchteten Mietnomaden werden das alles nicht haben. Schauen Sie sich vor dem Kauf zum Beispiel die Fluktuation in dieser Wohnung an. Ist die Wohnung zwölf Jahre alt, und waren dort bereits fünf Mieter? Das wäre kein gutes Verhältnis. Durch die Vielzahl von Auszügen leidet der Zustand der Wohnung. Eine Renovierung ist dann notwendig und teuer.

Erst besichtigen, dann kaufen

Kaufen Sie niemals eine Immobilie, ohne sie besichtigt zu haben. Sie kaufen nicht nur die Immobilie, sondern legen sich auch auf das direkte Umfeld und den Stadtteil fest. Was nützt Ihnen die beste Wohnung, wenn sich direkt daneben eine Diskothek oder ein verarbeitendes Gewerbe befindet oder das Haus in einer Einflugschneise steht? Hinweise darauf werden Sie in keinem Verkaufsprospekt finden. Bei einer Besichtigung beschränken Sie sich nicht nur auf die Wohnung, sondern schauen auch alles von außen an – und gehen Sie in der näheren Umgebung auf Erkundungstour.

Fangen Sie frühzeitig an

Mit Immobilien ist in den meisten Fällen nicht in kurzer Zeit viel Geld zu verdienen. Langer Atem, Weitblick und die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte (Stichpunkt Haltefrist) sind gefragt. Fangen Sie deshalb früh mit dem Kauf Ihrer ersten Immobilie an. Wenn die Tilgung Ihres Darlehens bei zwei bis drei Prozent liegt und vorher kein unverhoffter Geldsegen kommt, sind Sie erst in 25 bis 30 Jahren schuldenfrei. Läuft aber alles gut, und können Sie auch mal eine oder mehrere Sondertilgungen einbauen, besitzen Sie nach 15 oder 20 Jahren vielleicht schon eine zweite Immobilie.

Studentenbuden als Kapitalanlage

Die erste große Prüfung ist für Neu­studenten noch vor Semesterbeginn die Woh­nungssuche. Ob Apartment oder WG-Zimmer, alle haben das gleiche Problem zu lösen: Zweimal im Jahr suchen in vielen deutschen Städten Studenten eine neue Bleibe. Der Andrang ist riesig, das Angebot oft klein. Immer mehr Eltern versuchen daher, eine Wohnung zu kaufen. Eine Option, die zunehmend auch Kapitalanleger für sich entdecken, da sie höchst rentabel sein kann. Wohl dem Anleger, der zu Semester­be­ginn eine Wohnung in einer Universitätsstadt zu vermieten hat. Allein die Anzahl der Studenten in verschiedenen deutschen Städten ist beeindruckend.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes von Anfang März 2014 waren im Wintersemester 2013/2014 etwas über 2,6 Millionen Studierende an 423 deutschen Hochschulen immatrikuliert. Hinzu kommen gemäß Aus­kunft des Statistischen Bundesamtes in Wies­baden noch etwa 225.000 hauptberufliche Mitarbeiter. Eine erfolgreiche Inves­tition für viele, aber nicht für alle Hochschul-Metropolen. Auch hier ist professionelles Vorgehen wichtig.

                 
    Stadt
Staatliche
Hochschulen
Einwohner
(Ende 2012)
 Studenten
(WS 2012/2013)
Anteil
in %
 Zweitwohn-
sitzsteuer in %
      
                 
    Gießen3
76.691
 34.440
44,85
 0
      
    Wildau*1
9.797
 4.150
42,36
 10
      
    Mittweida*115.135
 6.010
39,71
 0
      
    Marburg1
72.433
 25.850
35,69
 0
      
    Clausthal-Zellerfeld1
12.772
 4.250
33,28
 7,5
      
    Tübingen2
84.496
 26.420
31,27
 5
      
    Würzburg3
124.577
 33.930
27,24
 0
      
    Ilmenau1
26.070
 6.910
26,51
 0
      
    Darmstadt3
147.925
 38.750
26,20
 10
      
    Heidelberg3
150.335
 37.050
24,65
 8
      
    Erlangen1
105.412
 25.600
24,29
 0
      
    Göttingen2
116.650
 27.645
23,70
 8
      
    Jena2
106.915
 24.400
22,82
 0
      
    Aachen2
240.086
 51.510
21,46
 10
      
    Trier3
106.544
 22.785
21,39
 10
      
    Regensburg2
136.296
 29.305
21,19
  0       
    Greifswald1
55.771
 11.735
21,04
 0
      
    Mainz2
202.756
 41.810
20,62
 10
      
    Passau1
49.038
 10.007
20,41
 0
      
    Koblenz2
109.779
 22.245
20,26
  10       
    Kaiserslautern2
97.112
 19.135
19,70
 10
      
    Münster
4
296.599
 52.300
17,63
 10
      
    




 
      
     Quelle: Wikipedia, zweitwohnsitzsteuer.de; *Sitz einer Hochschule, keiner Universität
      

Große Unistädte

Wie rasant das Wachstum in dem Bereich ist, zeigen ein paar Zahlen aus München: Waren es in der 1472 gegründeten Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) in den Jahren 1825/26 knapp 1.000 eingeschriebene Studierende, so werden im Win­tersemester 2013/14 rund 50.500 Studen­ten eingeschrieben sein, wodurch sie zahlen­mäßig die zweitgrößte Universität Deutschlands ist. Neben der LMU gibt es noch die Technische Universität München (TUM). An den 13 Fakultäten der TUM studierten im Wintersemester 2012/2013 exakt 32.547 Studenten. In diesem Semester sind es bereits 35.979. Und zu den Universitäten kommen noch die Hochschulen. Was diesbezüglich in München – auf einem ohnehin nicht sehr gut ausgestatteten Immo­bilienmarkt – passiert, kann man sich wohl vorstellen ...
Ähnlich sieht es auch in anderen Großstädten aus: In der Hansestadt Hamburg zählt die Universität rund 41.760 Studenten, in Frankfurt am Main sind es etwa 42.000 Stu­denten – von den Tausenden Mitarbeitern ganz zu schweigen.

Kleine Unistädte

Im Gegensatz zu den drei oben genannten Städten ist Münster keine Großstadt. Allein die Universität ist aber schon eine Stadt für sich. An der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster verteilen sich 5.000 Mitarbeiter, vom Handwerker bis zum Professor, auf etwa 200 ­Gebäude und mehrere Hundert Einrichtungen. Hier gab es im Wintersemester 2013/2014 neben 5.000 Mitarbeitern rund 42.000 Studierende.

Münster ist die einzige Stadt in Deutschland, die bei über 200.000 Einwohnern einen Studentenanteil von über 16 Prozent hat. Ein immenses Potential, das den Mietermarkt stark beeinflusst. Für eine erfolgreiche Investition ist Münster daher recht interessant. Untersuchungen zeigen, dass die Immobilien-Wertentwicklung in Städten mit einem Studentenanteil von über 15 Prozent wie zum Beispiel Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg oder speziell in Münster besonders positiv verläuft.

Chancen & Risiken

Ein interessanter Teilmarkt – interessant genug, um sich als Anleger mit Unistädten zu beschäftigen. Vieles spricht für solche Standorte. Der Betrieb von Universitäten ist konjunkturunabhängig. Viele Stu­denten suchen sich nach Abschluss der Aus­bildung einen Job in der dortigen Umgebung. Und die Einkommen dieser Absol­venten sind in der Regel höher als bei Menschen ohne Hochschulabschluss. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht. Die Mieten in den deutschen Universitätsstädten haben sich in den vergangenen Jahren ebenso unterschiedlich entwickelt wie in anderen deutschen Städten auch. Nicht jede Unistadt ist ein Wertgarant, und bei einem Investment gilt es, sich intensiv mit den Standortfakten zu beschäftigen.

Die stärksten Anstiege bei Mieten gab es in den vergangenen Jahren in Regensburg, Osnabrück und Konstanz. Dort ist seit 2005 ein Mietplus von über 20 Prozent zu verzeichnen. In einigen Unistädten gaben die Wohnungsmieten dagegen nach bzw. stagnierten. Wie bei jedem anderen Investment gilt es also auch hier, sich den jeweiligen Markt vorher genauestens anzusehen.
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