Ratgeber: Tipps und Tricks zum Hauskauf in Portugal

Klar geregelt und doch anders: Das Immobilienrecht in Portugal
Im Vergleich zu Spanien ist das Interesse an Immobilien in Portugal hierzulande etwas zurückhaltender, doch warum eigentlich? Garantierte Sonne gibt es an der Algarve allemal, und der Hauskauf ist in Faro & Co. folgt ganz eindeutigen Vorschriften

Zahlen & Fakten

Fläche: 92.345 km2, Bevölkerung: 10,2 Mio.; Staatsform: parlamentarische Republik, Mitglied der EU; Hauptstadt: Lissabon (565.000 Einwohner, Großraum ca. 2,4 Mio.)
Hauskauf in Portugal: Tipps und Regeln
Tipps zum Immobilienerwerb in Portugal Quelle: iStock

Immobilienangebote in Portugal

Wer darf kaufen?

EU-Bürger dürfen bis auf wenige Ausnahmen (landwirtschaftliche Zonen) uneingeschränkt kaufen. Für Einwohner von Nicht-EU-Staaten gilt das ebenfalls, so lange sie die Immobilie selbst nicht länger als 90 Tage im Jahr nutzen wollen.

Regionen & Preise

Die mit Abstand beliebteste Region ist die Algarve. Ein wahres Paradies für Golfer, allerdings kosten hier Villen auf oder am Green mindestens 400.000 Euro. Je weiter man sich von der Küste entfernt, desto günstiger wird naturgemäß das Angebot. Eine Alternative für alle, die küstennah und trotzdem nicht so teuer kaufen wollen, sind Stadthäuser. Sie sind zum Teil schon für weniger als 100.000 Euro zu haben.
Nicht ganz so frequentiert ist die so genannte Silberküste (Cost de prata) im Westen des Landes direkt an der Atlantikküste. Steilere Küsten geben der Region einen etwas raueren Anstrich. Trotzdem hat sich hier gerade in Sachen (Golf-)Immobilien in den letzten Jahren einiges getan.

Kaufkosten

Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf entstehen Nebenkosten für den Notar (ca. 2 bis 3%). Die Grundwerwerbsteuer (IMT) entfällt bei einem Kaufpreis unter 80.000 Euro. Darüber ist sie gestaffelt und beträgt maximal 8%, abzüglich eines Pauschalbetrages, der sich ebenfalls gestaffelt nach der Kaufsumme bemisst. Dazu kommen Anwaltskosten (ca. 2 bis 3%). Die Maklercourtage ist eigentlich frei verhandelbar, beträgt aber üblicherweise 3 bis 5% des Kaufpreises.

Laufende Kosten
Neben Betriebskosten wie Strom, Heizung, und Wasser muss der Käufer eine jährliche Grundsteuer (IMI) zahlen. Dabei wird die Immobilie anhand verschiedener Faktoren neu berechnet, und von diesem Wert (nicht vom Kaufpreis!) werden dann 0,2 bis 0,5% Steuern erhoben.

Zehn goldene Regeln zum Immobilienkauf in Portugal

1. Arbeiten Sie nur mit staatlich lizensierten Maklern zusammen, die eine sogenannte AMI-Nummer besitzen.

2. Der Verkäufer muss im Grundbuch eingetragen sein. Ist dies nicht der Fall, betont der Eigentümer seine rechtliche Stellung (etwa durch Erbschaft) aber, ist der Eintrag noch vor den Verhandlungen nachzuholen.

3. Das Grundbuchamt beim jeweils zuständigen Amtsgericht führt das Grundbuch. Es dokumentiert die Rechtsverhältnisse (Eigentümer, Hypotheken, Belastungen). Erbbaurecht und Wohnungseigentum haben eigene Grundbücher.

4. Lassen Sie sich die Lastenfreiheit des Objekts durch Grundbuch- und Finanzamtsauszug bestätigen. Diese Dokumente müssen beim Vetragsabschluss vorliegen.

5. Auch eine gültige Bau- und Wohngenehmigung muss vorliegen. Beim Erwerb von Bauland oder dem Umbau einer Immobilie sollte die Zulässigkeit des Bauvorhabens von der zuständigen Gemeinde überprüft werden.

6. In Portugal sind Vorverträge üblich. Diese sind bereits ohne notarielle Beglaubigung rechtlich bindend, der Inhalt sollte daher möglichst genau festgelegt werden.

7. Die Vertragsverhandlungen und die Überprüfung der Dokumente sollte, wenn der Käufer des Portugiesischen nicht mächtig ist, ein deutschsprachiger Anwalt übernehmen.

8. Der "endgültige" Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet. Er kann frei gewählt werden. Auch hier sollte ein Rechtsbeistand anwesend sein.

9. Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür hat er selbst zu sorgen.

10. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, die jährlich anfallende Grundsteuer zu entrichten. Der Steuerbescheid wird allerdings nicht nach Deutschland geschickt, daher empfiehlt es sich, einen Fiskalvertreter in Portugal zu haben, der die Schuld begleicht oder den Bescheid weiterleitet.
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