Ratgeber: Tipps und Tricks zum Hauskauf in Bulgarien

Eine sorgfältige Vorbereitung des Kaufs ist mindestens ebenso wichtig wie die gute Lage des Objekts.
Bulgarien ist seit dem 1. Januar 2007 Mitglied der Europäischen Union und seit 2004 Mitglied der NATO. Doch trotz der Öffnung nach Westen bleibt das Land noch eine große Unbekannte. Damit das in wenigstens in Sachen Immobilien nicht so bleibt, finden Sie hier die Expertentipps von Rechtsanwalt Dr. Frank Schmitz, Hamburg/Sofia.

Zahlen & Fakten

Fläche: 110.994 km², Bevölkerung: 7,7 Millionen; Staatsform: Republik, Mitglied der Europäischen Union seit 2007; Hauptstadt: Sofia (1,24 Millionen Einwohner).
Hauskauf in Bulgarien: Tipps und Regeln
Tipps zum Immobilienerwerb in Bulgarien Quelle: Pixelio

Immobilienangebote in Bulgarien

Wer darf kaufen?

EU-Mitglieder dürfen Eigentumswohnungen und Gebäude kaufen. Seit 2012 ist der Erwerb von Grundstücken ebenso erlaubt.

Regionen & Preise

Die beliebtesten Urlaubs- und Immobilienstandorte Bulgariens liegen im Einzugsbereich der Flughäfen Burgas und Varna sowie in den Bergen im Landesinneren. An der Schwarzmeerküste gibt es alte Dorfhäuser, aber vor allem Apartments ab ca. 30.000 Euro. Im Landesinneren zieht es im Winter die Besucher in die Berge bei Bansko oder Borovets, südlich von Sofia gelegen. Neu ist, dass hier auch außerhalb der Skisaison Golfurlauber und -residenten mit Ferienresorts inklusive grüner Spielanlagen angelockt werden sollen. Preise für neu gebaute Villen am Fairway: ab 110.000 Euro.

Kaufkosten

Kaufnebenkosten
Einschreibe- und Notargebühren 2 Prozent, Grunderwerbsteuer 2 bis 4 Prozent. Die Courtage für den Makler wird zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Laufende Nebenkosten
0,15 Prozent Grundsteuer jährlich

10 goldene Regeln beim Immobilienkauf in Bulgarien

1. Seit dem 01.01.2012 ist das Verbot für Bürger der Europäischen Union in Bulgarien Grundstücke zu erwerben weggefallen. EU-Ausländer können nun in Bulgarien vollumfänglich Rechte an Immobilien erwerben und einen Zweitwohnsitz anmelden.

2. Üblicherweise wird zunächst ein Kaufvorvertrag abgeschlossen, wobei der Käufer eine Anzahlung leisten muss (zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises). Der Käufer muss hierbei unbedingt auf eine Quittung bestehen und die Frage der Rückzahlung bei einem eventuellen Rücktritt im Vorvertrag regeln.

3. Bei Zahlungen auf den Kaufpreis unbedingt den Vertrag und Verwendungszweck genau bezeichnen, um eine doppelte Inanspruchnahme auszuschließen. Bulgarische Verkäufer nutzen gerne eine ungenaue Zahlungsanweisung, um den Betrag noch einmal zu fordern.

4. Der Kaufpreis sollte immer eindeutig bestimmt werden, unabhängig von etwaigen steuerrechtlichen Änderungen.

5. Vor Abschluss des Vorvertrages sollte unbedingt die eigentumsrechtliche Situation überprüft werden. In Bulgarien gibt es nicht überall lückenlos geführte Grundbücher; zudem wurden Immobilien im Wege der Restitution an frühere Eigentümer zurückgegeben. Eine genaue Überprüfung der Frage, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer der Immobilie ist, schützt vor unangenehmen und teuren Überraschungen. Auch die Seriösität von Verkäufern, Bauträgern oder Maklern kann relativ schnell überprüft werden.

6. Vorverträge wie auch der anschließende notarielle Vertrag bedürfen der anwaltlichen Überprüfung. Diese Verträge werden regelmäßig von Maklern im Interesse des Verkäufers erstellt und enthalten keine angemessene Risikoverteilung.

7. Die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen. Bei der Eigentumsübertragung im Rahmen eines Kaufvertrages sind Steuern in Höhe zwischen 2 und 4 % zu zahlen; bei einer Schenkung beträgt der Satz 5 %. Hinzu kommen Einschreibe- und Notargebühren von etwa 2 % des Kaufpreises sowie ggfs. Anwaltskosten.

8. Der Abschluss eines Vorvertrages und nachfolgenden notariellen Vertrages erfordert keine persönliche Anwesenheit. Sie können sich von einem Anwalt oder anderen Personen mit einer speziellen Vollmacht vertreten lassen.

9. Beim Kauf von „off plan“-Immobilien sollten unbedingt sowohl im Vor- als auch im notariellen Vertrag Entschädigungsregelungen bei Bauverzögerungen vereinbart werden.

10. Im übrigen gilt auch in Bulgarien nunmehr, dass Schnäppchen immer seltener werden und es vor allem auf die Lage und Qualität einer Immobilie ankommt. Daher sollte diese unbedingt vor dem Kauf besichtigt und das Umfeld geprüft werden.
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