Ratgeber: Tipps und Tricks zum Hauskauf in Brasilien

Kaufabwicklung, Nebenkosten und Aufenthaltsrecht: Vor dem Erwerb einer brasilianischen Immobilie gilt es, einige Punkte zu berücksichtigen
Ein riesiges Land mit riesigem Potential - und entsprechenden Möglichkeiten des Immobilienkaufs. Der ist klar geregelt, wobei es Unterschiede bei den einzelnen Bundesstaaten gibt.
Hauskauf in Brasilien: Tipps und Regeln
Tipps zum Immobilienerwerb in Brasilien Quelle: iStock

9 goldene Regeln beim Hauskauf in Brasilien

1. Jeder Ausländer darf Immobilien in Brasilien in städtischen Gebieten erwerben, ohne dass es Beschränkungen hinsichtlich des Wertes, der Fläche oder der Anzahl gibt. Beschränkungen und absolute Erwerbshindernisse bestehen lediglich bei Grundstücken in Grenzgebieten, Grundstücken des Bundes und Grundstücken in ländlichen Gebieten. Wichtig ist in diesem Zusammenhang eine umfassende Prüfung vorzunehmen, ob Regelungen existieren, die die Verfügung über dass Grundstück einschränken (Schutz der indigenen Bevölkerung, Umweltschutz, historische, architektonische oder kulturell begründete Einschränkungen). Vor Erwerb eines Grundstücks ist daher eine umfassende Prüfung der rechtlichen Verhältnisse erforderlich.

2. Für den Erwerb eines Grundstücks in Brasilien benötigt der Erwerber eine brasilianische Steuernummer (CPF oder CNPJ). Ohne eine solche Nummer ist keine Beurkundung eines Kaufvertrags möglich.

3. Wie in Deutschland geht in Brasilien das Eigentum am Grundstück mit Eintragung im Grundbuch über. Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst, wenn belegt ist, dass keine Grundsteuerrückstände bestehen und keine Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück stattfinden. Dies erfolgt durch sog. Negativbescheinigungen. Häufig werden vor der notariellen Beurkundung Vorverträge abgeschlossen, die privatschriftlich wirksam sind, aber nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung gewähren. Durch einen Vorvertrag erhält der Käufer Zeit, um die rechtlichen Verhältnisse des Grundstücks im Detail zu prüfen.

4. Ist der ausländische Käufer verheiratet, bedarf es der Vorlage der Heiratsurkunde und ggf. des Ehevertrages, weil der Ehegatte in aller Regel mit ins Grundbuch eingetragen wird. Abhängig von Güterstand kann bei einer späteren Veräußerung der Immobilie die Zustimmung des Ehegatten erforderlich sein.

5. Die Erwerbsnebenkosten variieren je nach Bundesstaat und Gemeinde: Die Grunderwerbsteuer ist eine kommunale Steuer und beträgt in der Regel zwischen. 2% bis 5% (z.B.: ab 2015 beträgt die Grunderwerbsteuer in Sao Paulo 3%, in Rio de Janeiro 2% und in Salvador 3%). Notargebühren, Grundbuchkosten und Kosten für die Einholung der erforderlichen Bescheinigungen und Beglaubigungen variieren stark von Bundesstaat zu Bundesstaat. Die Gesamtnebenkosten liegen i.d.R. zwischen 7% und 9% des Grundstückswertes.

6. In Brasilien ist der Beruf des Maklers gesetzlich geregelt. Es gibt eine besondere Maklerausbildung und die Makler („corretor de imóvel“) werden nach Ausbildung bei der regionalen Maklerkammer (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) eingetragen. Es ist empfehlenswert, vor Beauftragung eines Maklers nach seiner Lizenz zu fragen. Die Maklercourage variiert i.d.R. zwischen 3% und 6% und wird vom Verkäufer getragen.

7. Es ist grundsätzlich möglich, über den Erwerb einer Immobilie in Brasilien eine Aufenthaltserlaubnis zu erlangen. In diesem Fall muss der Erwerb über eine zu diesem Zweck in Brasilien gegründete Gesellschaft erfolgen und das Investitionsvolumen mindestens ca. 50.000 EUR betragen.

8. Der Kapitaltransfer nach Brasilien zum Erwerb einer Immobilie muss bei der Zentralbank registriert werden. Geschieht dies nicht, bestehen erhebliche Schwierigkeiten, nach Veräußerung der Immobilie den dabei erzielten Kaufpreis wieder zurück nach Deutschland zu transferieren. Ein im Rahmen der (Wieder-)Veräußerung erzielter Gewinn ist in Brasilien steuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer keinen Wohnsitz in Brasilien hat.

9. Häufig problematisch sind die brasilianischen Ersitzungsvorschriften. Diese bewirken unter bestimmten Voraussetzungen schon ab zwei Jahren einen Eigentumsverlust. Dadurch kann dass Grundbuch unrichtig werden. Es ist deshalb vor einem Erwerb eine Grundstücks in Brasilien stets zu prüfen, ob die Gefahr einer Ersitzung besteht. Nach Erwerb von Grundstücken in Brasilien sollten diese möglichst nicht ungenutzt, vor allem aber nicht unbeaufsichtigt gelassen werden, um eine in Besitznahme durch Unberechtigte zu vermeiden. Andernfalls droht schon nach wenigen Jahren ein Eigentumsverlust.