Was haben Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien zu beachten?

Immobilienkäufe von Ausländern in Spanien nehmen derzeit erheblich zu. Laut der Statistik der spanischen Grundbuchrichter [PDF] machten Transaktionen mit Nicht-Spaniern 13,17 % aller Käufe im ersten Quartal 2022 aus und davon entfielen 9,47 % auf Deutsche, die vor allem auf den Balearen, den Kanarischen Inseln, in Andalusien und in der Gegend Valencia Alicante Immobilien erworben haben. Sowohl die COVID-19-Pandemie als auch der Krieg in der Ukraine scheinen diese Tendenz zu stärken: Spanien gilt aufgrund seiner Entfernung von den Kampfhandlungen als safe harbour innerhalb Europas. Dies führt zusammen mit der steigenden Inflation auf der einen Seite und dem mittelfristig erwarteten Anstieg der Hypothekenzinsen auf der anderen Seite sowie fehlenden Anlagealternativen zumindest kurzfristig zu einem Anstieg der privaten Immobilientransaktionen in Spanien.

Diese sind die 12 rechtlichen und steuerlichen Aspekte, die ein Ausländer beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten hat

1. Die Immobilie muss über die für den Verkauf erforderlichen Unterlagen verfügen, wie z. B. den Energieausweis, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), den Gebäudebewertungsbericht (informe de evaluación de edificios) oder eine städtebauliche Bescheinigung (cédula urbanística). Die erforderlichen Unterlagen sind von Region zu Region und sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Aus diesem Grund müssen sie stets im Detail überprüft werden.
2. Die Immobilie muss frei von Belastungen sein, insbesondere von Hypotheken, Pfandrechten und Dienstbarkeiten. Dieser Umstand ist vor der Unterzeichnung jeglicher Vertragsdokumente oder auch schriftlicher Kaufverhandlungen (die bisweilen in Spanien schon zu einem Vertrag führen können) zu überprüfen.
3. Ratsam ist auch beim Erwerb die anfallenden Steuern bereits mitzudenken, insbesondere die Vermögens- und die Erbschaftssteuer, da in einigen Autonomen Gemeinschaften immer noch Vermögenssteuer anfällt bzw. sehr hohe Erbschaftssteuersätze gelten, die zu einer erheblichen Erhöhung der jährlichen Ausgaben eines Eigentümers oder Erben in Spanien führen können.
4. Die Immobilie darf nicht mit einem Vorkaufs- und Eintrittsrecht zugunsten von Behörden, der jeweiligen Kommune, der Nachbarn usw. belegt ist. Es gibt sowohl staatliche als auch regionale Vorschriften in diesem Bereich, die nebeneinander Anwendung finden können.

Handelt es sich beim Käufer um einen Ausländer, ist zusätzlich noch Folgendes zu beachten:

1. Ausländische Käufer, egal ob sie Europäer sind oder nicht, müssen in jedem Fall vor Vertragsunterzeichnung über eine spanische Steuernummer verfügen, die sogenannte N.I.E. für natürliche Personen oder die N.I.F. für juristische Personen. Das Verfahren zur Zuweisung der Nummer erfordert Zeit und muss mit mindestens zwei Monaten Vorlauf eingeleitet werden.
2. Der Eigentumsübergang einer Immobilie findet in Spanien üblicherweise im Zeitpunkt der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags und der Übergabe der Immobilie statt. Daher erfolgt die Zahlung in Spanien gleichzeitig mit der Unterzeichnung vor dem Notar, normalerweise mit einem spanischen Bankscheck. Einige Anwaltskanzleien sind sich der Schwierigkeiten für ausländische Käufer bewusst, die mit der Ausstellung von Schecks durch spanische Banken verbunden sind und bieten ihren Mandanten die Möglichkeit der Abwicklung über ein Kanzlei-Treuhandkonto an.
3. Alle nicht in Spanien ansässigen Personen, die eine Immobilie besitzen, sind verpflichtet, eine jährliche Steuererklärung („Impuesto sobre la Renta de los No Residentes“) abzugeben, die auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet wird, wobei es ratsam ist, einen Steuerberater mit der Ausarbeitung zu beauftragen, um sicherzugehen, dass der jeweils anzuwendende Kürzungsfaktor korrekt bestimmt wird.
4. Wenn jemand, der steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, später eine Immobilie verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Immobilienpreises einzubehalten und direkt an die Steuerbehörden abzuführen. Dieser einbehaltene Betrag gilt als Abschlagszahlung auf die Steuer, die der ausländische Verkäufer nach dem Verkauf zu entrichten hat. Darauf hat ein Käufer auch dann zu achten, wenn er von einem Nichtresidenten kauft.
5. Wenn es sich bei dem Käufer um einen Nicht-EU-Bürger handelt (es gibt bestimmte Ausnahmen, wie z.B. Schweizer Staatsangehörige) und er eine Immobilie auf einem als ländlich eingestuften Grundstück erwirbt (rústico), benötigt er grds. – je nach Region – eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums. Dieses Verfahren kann viele Monate dauern und ist kostspielig, so dass man es bei den Verhandlungen und vor dem Abschluss von Verträgen jeglicher Art berücksichtigen sollte.

Bei jedem Kauf – zumindest, wenn die Immobilie nicht Bestandteil einer großen Wohnanlage ist – ist es außerdem wichtig, dass man sich über die städtebaulichen Aspekte im Klaren ist:

1. Bei den Behörden, insbesondere bei der zuständigen Kommunalverwaltung, ist eine Auskunft einzuholen, ob die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht oder ob möglicherweise Bauarbeiten ohne Genehmigung durchgeführt wurden oder die Immobilie für einen nicht genehmigten Zweck genutzt wird. Zu prüfen ist auch, ob ein Bauordnungsverfahren eingeleitet worden ist. Diese Überprüfung ist umso wichtiger, wenn es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus handelt, unabhängig davon, ob es sich um ein ländliches oder städtisches Grundstück handelt.
2. Vorab ist auch zu prüfen, ob die vorgesehene Nutzung der Immobilie zulässig ist oder nicht. Soll beispielsweise eine Immobilie für Touristen vermietet werden, muss geprüft werden, ob dies an dem betreffenden Ort zulässig ist und wenn ja, unter welchen Bedingungen.
3. Nicht außer Acht zu lassen ist ferner der Aspekt, ob sich die Immobilie in einem Gebiet befindet, für das besondere Vorschriften gelten, wie es beispielsweise bei Häusern der Fall ist, die an die öffentliche Küstenzone grenzen und deren Bebauungsmöglichkeiten daher durch das Küstengesetz eingeschränkt sind.

Generell empfiehlt es sich, den Rat eines unabhängigen rechtlich und steuerlich versierten Beraters einzuholen. Makler können zwar bis zu einem gewissen Grad beiden Parteien auch fachliche Tipps geben, es ist jedoch offenkundig, dass insoweit ein eigenes Provisionsinteresse am Abschluss des Immobilienkaufes besteht, was den Blick auf die wesentlichen Punkte des Vertrages in einem anderen Licht erscheinen lässt. Der fachlich versierte unabhängige Berater hat dagegen ausschließlich die für seinen Mandanten ausschlaggebenden Punkte im Auge.

Schließlich darf nicht vergessen werden, dass die rechtlichen und steuerlichen Vorschriften in Spanien sehr umfangreich sind.  Neben den staatlichen Gesetzen gibt es regionale und lokale Vorschriften, die bei der Vertragsvorbereitung nicht außer Acht gelassen werden dürfen.