Mietkaution anlegen: Was tun gegen Niedrigzinsen und hohe Gebühren?

Wozu dient eine Mietkaution?

Während der Dauer eines Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, den monatlichen Mietzins (auch schlicht als „Miete“ bezeichnet) an den Vermieter zu bezahlen. Doch was, wenn der Mieter auszieht, und die Wohnung in einem katastrophalen Zustand hinterlässt? Diese Lücke soll durch die Mietkaution geschlossen werden. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter in der Wohnung Schäden verursacht, oder Miete sowie mögliche Nebenkosten nicht bezahlt. Auf die Hinterlegung einer Kaution darf der Vermieter übrigens nicht einfach so bestehen; sie muss zunächst im Mietvertrag vereinbart werden. Auch die maximale Höhe ist gesetzlich festgelegt: So darf der Höchstbetrag drei Monatskaltmieten nicht übersteigen.

Warum der Abschied vom Sparkonto so schwerfällt

Seit jeher gilt das „Sparbuch“ als klassische Anlageform der Mietkaution. Dabei handelt es sich im Fachjargon um eine sogenannte Spareinlage mit 3-monatiger Kündigungsfrist, welche bei einer Bank eröffnet wird. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird hierfür meist der Begriff "Mietkautionskonto" verwendet. Als großen Vorteil empfinden Vermieter, dass sie jederzeit über das Geld verfügen können, (sofern das Konto auf dessen Namen angelegt wurde) und dass die Abwicklung relativ unkompliziert funktioniert. Zudem ist es wohl einfach eine Sache der Bequemlichkeit: In § 551 BGB sind die gesetzlichen Regelungen zur Kaution festgehalten – und hier wird auch die Spareinlage direkt erwähnt. Für den Fall, dass eine der beiden Mietparteien sich auf diese Regelung beruft, muss sich die andere Partei danach richten. Um Umständen vorzubeugen, bestehen Vermieter daher oft von vornherein auf dem Mietkautionssparbuch. Zudem fehlt oft die Kenntnis über Alternativen. Dabei ist es durchaus sinnvoll, auch andere Möglichkeiten in Betracht zu ziehen.
Wie schon für die klassische Geldanlage hat das Sparbuch auch als Anlageform für die Mietkaution eigentlich ausgedient. Das Problem liegt in der variablen Verzinsung, die besonders in den letzten Jahren dazu geführt hat, dass keine oder fast keine Erträge aus der Kaution erwirtschaftet werden konnten. Beim Zinssatz für Mietkautionskonten orientieren sich Banken an kurzfristigen Einlagen, deren Zinssätze in etwa dem „Leitzins“ entsprechen. Da dieser in den letzten Jahren sogar negativ war, gab es entsprechend auch keine Zinsen auf die Anlage. Hinzu kommt, dass Kautionssparbücher oft zusätzliche Kosten verursachen. Viele Banken erheben Gebühren für das Mietkautionskonto, die je nach Anbieter zwischen 0,00 und 60 Euro liegen. Ein weiterer Nachteil ist die geringe Flexibilität für den Mieter: Es kann bis zu sechs Monate (im Schadensfall sogar noch länger) dauern, bis der Vermieter sämtliche Nebenkosten korrekt ermittelt und dem Mieter in Rechnung gestellt hat. Bis dahin darf dieser die Mietkaution einbehalten, während der Mieter für die neue Wohnung bereits eine neue Kaution leisten muss.

Warum nicht die Mietkaution in Wertpapiere investieren?

Dass es auch anders geht, zeigt folgendes Beispiel: Sind beide Mietparteien einverstanden, können auch andere Anlageformen für die Mietkaution gewählt werden – beispielsweise in Form von Wertpapieren. Denn während das Geld auf einem herkömmlichen Sparkonto durch Gebühren und Inflation Jahr für Jahr an Wert verliert, kann eine in Wertpapiere angelegte Kaution eine ansehnliche Rendite erzielen. So wurde vor einiger Zeit ein Fall in der Öffentlichkeit bekannt, bei dem eine Kaution in Höhe von 800 D-Mark nach 60 Jahren auf eine Gesamtsumme von 115.000 Euro angewachsen ist. Auch, wenn eine solche Entwicklung wahrscheinlich eher die Ausnahme als die Regel sein wird: Die Anlage in Wertpapiere hat gegenüber dem klassischen Sparbuch einige Vorteile. Einer der Hauptpunkte ist die Chance auf deutlich höhere Rendite. Diese kann über zwei Wege generiert werden: Kurssteigerungen und Dividenden.

Wertpapiere können auf verschiedene Arten erworben werden: Entweder als Direktanlage in einzelne Werte oder als Fonds. Bei Fonds handelt es sich um einen Topf aus vielen unterschiedlichen Unternehmen, an denen ein Anleger schon mit kleinen Beiträgen partizipieren kann. Dieser Topf bietet gegenüber der Einzelanlage in Aktien deutliche Vorteile: Die Risiken werden deutlich minimiert, da statt in einige wenige Unternehmen meist in eine Vielzahl unterschiedlicher Firmen investiert wird. Das senkt das Risiko eines Totalverlusts deutlich, da die schlechte Wertentwicklung einer Aktie durch positive Entwicklungen anderer Wertpapiere ausgeglichen werden kann. Je nach Fondsgestaltung werden auch Firmen unterschiedlicher Branchen und / oder Regionen in das Portfolio mit aufgenommen, was Klumpenrisiken noch weiter minimiert.

Gibt es weitere Alternativen?

Neben Wertpapieren gibt es natürlich noch weitere Alternativen – schließlich ist nicht jeder Mieter oder Vermieter bereit, Wertschwankungen bei der Mietsicherheit in Kauf zu nehmen. So können sich beide Mietparteien beispielsweise darauf einigen, die Kaution auf einem Tagesgeldkonto oder Festgeldkonto zu hinterlegen. Eine Rendite wie bei Aktien oder Fonds ist hier zwar nicht zu erwarten, jedoch ist die Verzinsung immer noch deutlich höher als bei herkömmlichen Sparkonten. Darüber hinaus fallen bei Tagesgeld- und Festgeldkonten in der Regel keine Kosten an – im Gegensatz zu vielen herkömmlichen Mietkautionskonten.

Für Mieter, die nicht über genügend Kapital verfügen, bietet sich auch eine sogenannte Mietkautionsbürgschaft an. Hierbei wird statt des Geldes eine Urkunde als Mietsicherheit hinterlegt, auf der eine dritte Partei (meist eine Bank oder Versicherung) bestätigt, im Schadensfall gegenüber dem Vermieter zu haften. Der große Vorteil für den Mieter: Das Geld welches normalerweise auf dem Sparkonto angelegt würde, bleibt in dem Fall beim Mieter, und steht für andere Ausgaben zur Verfügung. Im Gegenzug zahlt der Mieter einen relativ geringen monatlichen Betrag, und muss nur im Schadensfall die Kosten gegenüber dem Treugeber begleichen.