Österreich: Winterträume

Glückliches Österreich: Das Immobiliengeschäft boomt, vor allem jetzt in der Wintersportzeit. Denn direkt an der Piste zu wohnen ist für viele der Traum

Es läuft gut

Auf der Immobilienmesse „Se­­cond Home International“ im vergangenen Oktober in München waren ös­­terreichische Bauträger- und Makler­firmen auffällig gut vertreten. Die räum­liche Nähe, natürlich, ist eine Erklärung dafür – aber nicht die einzige. Auffällig gut nämlich, im Vergleich etwa zu den Kollegen aus Italien, Griechenland, der Türkei oder auch Spanien, schien auch die Stimmung bei den alpenländischen Ausstellern zu sein. Man erlebe, so bekundeten sie, ein reges, teils sehr konkretes Kaufinteresse bei den Messebesuchern. Mit dem einen oder anderen ha­be man sogar direkt am Messestand über die Kaufvertragsdetails für eine Wohnung oder ein Chalet in den Bergen verhandelt. Felix Austria – glück­liches Österreich: Im Immobilienmarkt der Repu­blik jedenfalls läuft es, wie auf der Messe zu erleben, derzeit richtig gut.

Ganz besonders gilt das für den Typus der Ski-Immobilien, um die es hier deshalb gehen soll: die Häuser oder Apartments ­direkt an den Pisten, idealerweise mit so genannter „Ski-in-Ski-out“-Anbindung, was heißt, dass man sich gleich von der Haustür aus ins Wintersportvergnügen stürzen kann. Vor allem in den Bundesländern Vorarlberg, Tirol und Salzburg mit ihren teils weltberühmten Ski-Arenen, aber auch in Teilen Kärn­tens und der Steiermark sind die Voraussetzungen dafür gegeben. Und fast über­all, so bestätigen die Makler in unserer Umfrage vor Ort, sei die Nachfrage groß – und die Preisentwicklung steigend.
Toplagen in Kitzbühl
Am Lebenberg liegen die Preise zwischen 8.500 und 14.000 Euro/m2 Quelle: Arnt Haug

Hochwertiges hat Konjunktur

Klarer Trend dabei: Hochwertiges steht im Kurs. „Für zeitgemäß hochwertige Liegenschaften“, so etwa Berndt Kretschmer von Stiller & Hohla in Salzburg, „werden Höchstpreise erzielt. Bei einfachen Objekten dagegen stagnieren die Preise.“ Michael André vom Developer Alpenimmobilien sekundiert: „Die Nachfrage nach ex­­klusi­ven Top-Immobilien ist um 50 Prozent ge­stiegen.“ Und aus dem nach wie vor exklusivsten Wintersportort des Landes, dem Prominententreff Kitzbühel, berichtet die Maklerin Karin Gornik: „Bei uns wurden 2015 so viele Objekte verkauft wie schon lange nicht. Es konnten mehrere Anwesen jenseits der magischen Zehn-Millionen-Gren­ze veräußert werden, davon zwei Landhäuser sogar mit über 20 Millionen Euro. Das zeigt, dass Kitzbühel nach wie vor ein Hotspot der Alpen ist und Residenten aus ganz Europa magisch anzieht.“

In Tirol – wo Kitzbühel liegt – und in Vorarlberg hat der Run auf das Exklusive freilich auch einen regulatorischen Hintergrund: Bei der Vergabe von Neubaugenehmigungen halten sich die Behörden zurück – und neue Zweitwohnsitz-„Widmungen“, wie das in Österreich heißt, gibt es in beiden Bundesländern so gut wie keine mehr. Auf diese Weise halten die Landesregierun­gen (denen in Österreich die Kaufgesetze für Immobilien übertragen sind) die Ware knapp. Ähnlich wie in der benachbarten Schweiz will man so die Zahl „kalter Betten“ möglichst gering halten. Anders gesagt: Wer als Ausländer kauft, soll sich möglichst auch ganz niederlassen im Land. Und sein Haus als Erstwohnsitz ganzjährig nutzen – und entsprechend versteuern.
Zell am See
2014 stieg die Besucherzahl in Zell am See an Quelle: Arnt Haug

Das „Buy-to-let“-Konzept

Doch es gibt eine Alternative: Sie heißt „Buy-to-let“. Genauer, der Kauf ei­ner Immobilie zur Vermietung an Touristen und nur nebenbei zur begrenzten Nutzung für den eigenen Urlaub. Es ist dieses Modell, das einer der Hauptgründe für den derzeitigen österreichischen Immo­bilienboom sein dürfte – und zwar besonders in den Ski­regionen. So sie denn in ihre Infrastruktur und damit ihre touristische Attraktivität investieren und im internationalen Wettbewerb vorn dabeibleiben.

Ein Beispiel dafür: Zell am See im Salzburger Land. 2014 verzeichnete die Gemeinde einen Gästezuwachs von stolzen 20 Prozent. Weil die Region ganzjährig at­traktiv ist, im Winter wie im Sommer. Und da bis Ende 2015 das Skigebiet erweitert und mit Saalbach-Hinterglemm und mit Fieberbrunn zu einer riesigen Pisten­arena verbunden wird, werden die Gästezahlen weiter steigen. Genau hier kommen die „Buy-to-let“-Käufer ins Spiel: Für die wachsende Gästeschar gibt es zu wenige Betten. Deshalb werden Hotels mit Apartments gebaut – und ebendie kann man kaufen, auch als Ausländer, um sie zu vermieten. „Das ist“, so Anita Petrovic von RE/MAX Homes in Zell am See, „zurzeit der Anlagetipp überhaupt: Man nutzt sein Apartment für den eigenen Urlaub nur vier Wochen im Jahr, meist zwei im Winter, zwei im Sommer – und für den Rest des Jahres lässt man es über den Hotelbetreiber professionell an Touristen vermieten. Damit erwirt­schaftet man eine garantierte Ren­di­te von vier Prozent im Jahr!“
Die Residenz Kitz in Kitzbühl
Die "Residenz Kitz" in Kitzbühel für 14 Mio. Euro Quelle: Arnt Haug

Renditen bis zu drei bis vier Prozent

„Serviced Apartments“, eingedeutscht „servizierte Wohnungen“, nennt man solche Objekte, Wohnungen also (oder auch Chalets), bei denen sich der Träger im Käu­­ferauftrag um Vermietung, Instandhaltung, Pflege etc. kümmert – und sie sind zurzeit in der Tat ein Renner. Weil sie, wie etwa Birgitt ­Jä­­ger aus Schruns im Vorarlberg erläutert, zuverlässige Renditen für den Käufer bieten – in einer Zeit, in der andere Anlageformen an Attraktivität massiv verloren haben. Aufgrund der zuverlässigen, weil langjährigen Erfahrungen mit diversen Projekten ih­rer Firma Jäger Bau könne sie dagegen garantieren: „Wir pro­gnos­ti­zieren einen Cashflow von rund sechs Pro­zent auf das eingesetzte Kapital.“

Dass kein Bankpapier solche Ren­diten in Eurokrisenzeiten garantiert, darauf führt auch die Falkensteiner Michaeler Tourism Group den Erfolg ihres 2007 gestarteten Projekts „Residences edel:weiss“ am Kärnte­ner Katschberg zurück: 93 Prozent der Wohnungen in den beiden von Stararchitekt Matteo Thun entworfenen Türmen sind verkauft. Dazu Managing Director Robert Hermandinger: „In Niedrigzinszeiten werden Immobilien gern als wertstabile Anlage erworben. Sind diese wie bei uns noch mit einem Ser­­­vicemodell versehen, verbindet man das Beste aus zwei Welten – eine vernünftige Anlage mit einem hohen Urlaubs-Mehrwert.“ Was Hermandinger zufolge konkret heißt: eine Ren­­­dite von drei bis vier Prozent im Jahr.

Im Vergleich noch günstig

Die Beliebtheit Österreichs bei der ­internationalen Käuferschaft – unter der ü­bri­­­gens Deutsche nach wie vor die stärks­­te Gruppe stellen – liegt aber auch in einem anderen Aspekt begründet: Im Vergleich zu den hochalpinen Wintersportgebieten der Schweiz, Frankreichs und auch Italiens sind die österreichischen Toplagen überaus günstig. Das ergab unlängst wieder die jähr­­liche Untersuchung zum „Alpine Property Market“ der britischen Consulting-Firmen Savills World Research und Alpine Homes. Die Spitzenplätze im „Ultra-Prime Ski Resorts Index“ belegen das französische Cour­chevel (Durchschnitt 31.340 Euro/m²), ge­folgt von Gstaad, St. Moritz, Zermatt und Verbier (26.450 bis 31.220 Euro/m2) in der Schweiz. Und Österreich? Irgendwo auf den Plätzen. Mit einem für Kitzbühel errechneten Schnitt von 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter und von 5.000 bis 7.000 Euro für Zell am See. Und das, obwohl, wie die Studie vermerkt, die Preise landesweit seit 2008 um 41 Prozent gestiegen seien.

Ein bisschen mag es auch am Image ­Österreichs liegen, dass dieses Bild in der Tendenz seit Jahren unverändert ist: Mit der Ausnahme allenfalls von Kitzbühel sind die österreichischen Ski-Orte keine Jetset-Treffs wie Davos oder Courchevel. Familien und „Normalverdiener“ sind hier eher im Blick als Celebritys und Milliardäre. Was ja sympathisch ist. So sympathisch wie übrigens auch die Tatsache, dass der Käufergeschmack den meisten der von uns befrag­ten Anbieter zufolge eher bodenständig ist als avantgardistisch. „Lokaltypische und der Tradition verpflichtete Im­mobilien mit modernem Wohnkomfort“, so stellvertretend Stiller & Hohla, „sind gefragt und treffen den Nerv.“ Rustikal also und gemütlich soll es in den Skiferien im glücklichen Österreich sein. Die hier folgenden Angebots­bei­spiele geben darüber, von Ausnahmen abgesehen, beredt Auskunft.
Haus

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