Münchens Umland: Begehrtes Idyll

Gleich hinter Münchens Stadtgrenze beginnt das beliebte Umland mit jeder Menge Seen, Berge - und leider auch steigenden Preisen

Immer wieder München

Es ist eher ungewöhnlich, einen Report mit einem Fazit zu beginnen, doch wenn die Zahlen des Immobilienverbandes IVD Süd aktuell vorliegen, bietet sich das einfach an. So hat das Marktforschungsinstitut des IVD für ­dessen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Frühjahr 2015“ ermittelt, dass sich die Preissteigerungen in den bayerischen Großstädten seit Herbst 2014 leicht verlangsamt haben. Von Entspannung sei man allerdings noch weit entfernt, und München sei ohnehin die Ausnahme. Und das ist auch der Grund für besagten Fazit-Start. Nach unserer einwöchigen ­Interviewrunde wurde ein Punkt wieder einmal mehr als deutlich: München lässt sich mit keiner anderen Stadt vergleichen. Und auch das Umland dieser Ausnahmemetropole ist mit Analysen und Wert­ermittlungen nur schwer zu fassen.
Muenchen-Umland-Immobilienreport
Vor allem am Tegernsee kommt man freizeittechnisch auf seine Kosten Quelle: Franz Marc Frei

Immobilienangebote im Münchener Umland

Kaufpreise sind gestiegen

Am besten trifft es diese Aussage eines Maklers: „Alles, was einen S-Bahn-Anschluss zu bieten hat, ist brutal teuer. Und die S-Bahn fährt hier sehr weit …“ Und zumindest im Süden kommt dann ja auch noch das attraktive und ohnehin schon sehr kostspielige Seengebiet. Gleich noch ein Fazit: Wer aus München raus möchte, um günstiger Wohnen zu können, der muss außerhalb des Landkreises Münchens suchen und gegebenenfalls lange Fahrzeiten in Kauf nehmen. Das war zwar schon immer so, aber die Preissprünge der jüngsten Vergangenheit haben diese Tatsache noch einmal verstärkt. Bestes Beispiel ist der Münchner Osten. Selbst Richtung Ebersberg sind die Kaufpreise deutlich gestiegen. Bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter sind für Grundstücke hier keine Seltenheit mehr. Die Nachfrage wandert demzufolge Richtung Baldham und Vaterstetten, doch auch hier wird es nicht signifikant günstiger. Und das alles, weil man selbst in den Münchner Randlagen kaum noch Einfamilienhäuser unter einer Million Euro bekommt.

Immobilien im Münchener Umland: Karte der Lagen und Preise

Münchener Umland Karte Lagen und Preise
So weit die Züge fahren... Quelle: Bellevue

Die See-Standorte...

Ein paar Worte noch zu den Städten, die im Zuge des Münchner Immobilienbooms deutlich zugelegt haben: Ob Rosenheim, Augsburg oder sogar Ingolstadt – diese Standorte sind, nicht zuletzt aufgrund der guten Anbindung an die Landeshauptstadt, von anhaltender Nachfrage, unzureichender Bautätigkeit und damit verbundenen Preissteigerungen geprägt. Einzig in Rosenheim stagniere der Markt auf hohem Niveau.

Und dann wären da noch die Perlen des Münchner Umlands: die Seen. Ähnlich wie innerhalb des Münchner Altstadtrings ­gelten bei der Einschätzung der begehrten Objekte mit Seeblick oder sogar Seeanstoß keinerlei Marktregeln. Experten sprechen hier von Annäherungswerten, die man ermitteln kann. Den Preis für solche nicht vermehrbaren Immobilien bestimmt allein die Nachfrage. Und die ist mindestens so groß wie das vorhandene Geld und die Diskretion, die am Markt herrsche, wenn es um Millionenobjekte gehe, sagen die Makler. Viele Anwesen würden verkauft, ohne dass man es am Markt großartig bemerken würde. Das gilt übrigens für alle Seen des Münchner Umlandes, seien es nun die Klassiker wie Tegernsee oder Starnberger See oder die unbekannteren Gewässer wie der Kochel- oder der Wörthsee. Letzterer habe, so heißt es, in der Gunst der Käufer auch als Pendlerstandort mittlerweile deutlich zugelegt. Nicht zuletzt die bessere Anbindung über die neue Umgehung sei dafür verantwortlich. Preislich hat sich der kleine Nachbar des Ammersees bereits dem Starnberger See angenähert. Allerdings gibt es hier noch sehr viel Altbestand.

Anbindung und Infrastruktur

Überhaupt sind Anbindung und Infrastruktur Zauberworte in der Diskussion um das Münchner Umland. Nicht nur die erwähnte S-Bahn spielt hierbei eine Rolle. Auch das Auto. Hier sehen einige Experten zum Beispiel bei dem bayerischen Gewässer, dem Starnberger See, Probleme durch die stetig verstopfte Autobahn von und nach München. Ebenso wichtig sind die Gegebenheiten vor Ort, die Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten sowie schulische Einrichtungen. Insbesondere weil vermehrt finanzkräftige Familien die Seenregion aufgrund der hohen Lebensqualität als festen Wohnsitz auswählen, reicht es für die Gemeinden nicht mehr, nur Angebote für Ferien- oder Wochenendgäste parat zu haben. In dieser Hinsicht hat vor allem die Tegernseeregion in der jüngsten Vergangenheit einiges zugelegt. Der Erfolg ist ein wieder erstarktes Umfeld mit hoher Qualität, das nicht nur deutsche, sondern auch internationale ­Klientel lockt. Was selbstverständlich auch am Preisniveau nicht spurlos vorübergegangen ist. Eine Tatsache, die also manchmal auch außerhalb des Einzugsbereiches der Münchner S-Bahn festzustellen ist.
Insgesamt erfreuen sich vor allem die Seen, aber auch Adressen wie Gräfelfing, Gauting oder Pullach einer stetigen bis steigenden Nachfrage. Gerade Familien schätzen die dortige Ruhe und Lebensqualität für den Nachwuchs. Zudem bieten Starnberg und bald auch Grünwald lerntechnisch beste Voraussetzungen mit internationaler Schule bzw. einem neuen Gymnasium. Doch nach Aussage einiger Experten spielt auch das Thema Tradition vermehrt wieder eine Rolle. Und diese Karte spielt sich im Blickfeld von Seen und Bergen einfach besser als im urbanen München.
BELLEVUE Ausgabe 6/2015

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Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Heft 06/2015.

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