Marktreport Stuttgart: Kesseldruck

So groß ist das innere Stadtgebiet Stuttgarts gar nicht. Und doch zieht es gefühlt jeden aus der Region in den Talkessel. Kein Wunder, dass der Druck dort wächst
Eigentlich war an dieser Stelle vorgesehen, den Artikel aus dem vergangenen Jahr einfach noch mal zu veröffentlichen. Zu ähnlich sei die aktuelle Situation auf dem Stuttgarter Immo­bi­lien­markt im Vergleich zu 2013, wird übereinstimmend berichtet. Einzige Einschränkung vielleicht, dass der Markt noch enger geworden sei, als er das in der Schwabenmetropole ohnehin traditionell ist.

Doch dann schlugen wir bei der Recherche vor Ort die Stuttgarter Nachrichten auf. Und was für ein Clou: Immobilie schlägt Mobilie – oder besser gesagt „Häuserboom behindert inländischen Absatz der Automobilbranche“. Und das in Deutschlands Automobilstadt Nummer eins – ein echter Hammer. Jedenfalls ließ sich Matthias Wissmann, Präsident des Verbands der Automobil­industrie so zitieren: „Wegen der starken Immobiliennachfrage leidet ein Stück weit der Privatkundenmarkt bei Autos.“ Angesichts dessen dürften in nahe­zu jeder Stuttgarter Brust zwei Herzen schlagen – lebt man hier doch in einem der hochwertigsten Immobilienmärkte, zum großen Teil jedoch finanziert von Daimler & Co. Eine sehr skurrile Situation.
Marktreport Stuttgart
Wohnen am Wasser: Fehlanzeige in Stuttgart Quelle: BELLEVUE
Weniger skurril, dafür faktisch belegbar ist da der jüngst erschienene Jahresbericht des Stuttgarter Gutachterausschusses. Schlichtes Fazit: erhebliche Preisanstiege bei Eigentumswohnungen und eine Anhebung der Bodenrichtwerte (als ob sich nach denen in diesen Zeiten noch irgendjemand richtet …) um bis zu 15 Prozent. Doch dass der Markt offensichtlich noch enger wird als ohnehin schon, zeigen die absoluten Zah­len: Das erste Mal seit über zehn Jahren wurden in Stuttgart unter 6.000 Kaufverträge registriert, während der Umsatz mit 2,57 Milliarden Euro nur um drei Millionen Euro unter dem des Vorjahres lag. Vor allem im Segment der Eigentumswohnungen wurde ein deutlicher Rückgang der Verkäufe registriert, bei gleichzeitigem Preisanstieg. Will heißen: 4,5 Prozent Plus im Neubau, zwischen zehn und zwölf Prozent Plus im Bestand. Rückläufig ist auch der Häusermarkt – zumindest, was die Verkaufsfälle angeht. Ein Minus von 13 Prozent bei Einfamilien- und sogar 26 Prozent bei Mehrfamilienhäusern zeigt, wie wenige Objekte hier auf den Markt gekommen sind. Übrigens: Ein Einfamilienhaus mit rund 200 Quadratmetern Wohnfläche und etwa 600 Quadratmetern Grundstück in guter Lage kostet in Stuttgart durchschnittlich 835.000 Euro. Bleibt die Feststellung: Ein Käufermarkt sieht anders aus.

Vor diesem Hintergrund wundert es wenig, wenn die Makler in Stuttgart von einem zähen Ringen berichten, das man derzeit mit den Verkäufern von Häusern und Grundstücken vollführen müsse. Insbesondere der Kampf um die wenigen Grundstücke scheint hierbei extrem hart geführt zu werden. In diesem Segment erschweren nicht nur die zum Teil „irrwitzigen“ Preisvorstellungen der Verkäufer das Geschäft, sondern auch die Vielzahl der möglichen Erwerber. So berichten Bauträger von Situa­tionen, in denen sie Baulandangebote gemeinsam mit Privatkunden, Vertretern von Family Offices und ortsfremden Mitbewerbern besichtigten und man sich währenddessen gegenseitig überbot. Kommt dann noch die traditionell schwierige Zusammenarbeit mit den Stuttgarter Baubehörden hinzu, kaufe man jetzt ein Grundstück oft zu teuer ein, dessen Einheiten erst rund zwei Jahre später in den Verkauf gingen. Ein gewagtes Spiel, das nicht jeder bereit ist mitzuspielen.
  • Die Besonderheit Stuttgarts ist die Kessellage. Noch in der City erheben sich die Hänge Quelle: BELLEVUE
    Marktbericht-Stuttgart: Preise, Prognose, Angebote
  • Man sitzt draußen – Kaffeepause mit Blick auf die Turmuhr des Rathauses Quelle: BELLEVUE
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  • Der Chinesische Garten in Stuttgart-Nord ist ein Überbleibsel der IGA 1993 Quelle: BELLEVUE
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Hochphasen wie die aktuelle bringen aber auch noch andere Stilblüten hervor. Dazu eine kurze Anmerkung des Autors, der mittlerweile seit 20 Jahren über den deutschen Immobilienmarkt berichtet: Selten hat man so viele Marktteilnehmer gesehen, die – ganz im Sinne des Immobilienanbieters – „gegen Gebot“ oder mit „Gebote ab XXX Euro erbeten“ am Markt agieren. Es dürfte keine Frage sein, dass so die ohnehin mächtige Position des Verkäufers noch gestärkt wird. Von einer gesunden Marktentwicklung kann hier keine Rede mehr sein.

Doch offensichtlich lässt sich selbst im erfolgsverwöhnten Stuttgart nicht alles erzielen: Auch hier berichten die Experten übereinstimmend, dass zu ambitionierte Preise dennoch nicht durchzusetzen sind. Oder wie drückte es ein Gesprächspartner so trefflich aus: „Sportlich dürfen die Preise ruhig sein, aber darstellbar muss es bleiben. Die Käufer sind wohlhabend, aber nicht blöd.“ Und auch auf die Frage nach der Gefahr einer Immobilienblase geben sich die Stuttgarter Makler betont wortgewandt: Hinter einer Blase stecke immer Spekula­tion, erklärt ein Experte, und der ­Stuttgarter speku­liere nun einmal nicht. Außerdem sei der Markt im Kessel dafür viel zu klein – Ende der Diskussion. 

Wenden wir uns den Lagen zu. Auch hier nimmt Stuttgart im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen wieder ­eine Sonderstellung ein. Dass man längere Pendler­zeiten ungern in Kauf nimmt, ist hin­läng­lich bekannt. Aber während in ­Hamburg oder München sich die an Toplagen grenzenden Stadtteile flächen­deckend po­sitiv sozusagen im Sog oder auch einfach aus der Not heraus mitentwickeln, tut sich diesbezüglich am Neckar nur wenig. Wer am Killesberg sucht, weicht nur selten in Alternativlagen aus, heißt es. Es gebe zwar Ausnahmen, aber „attraktivmäßig“ würden die Stadtteile im Kessel nicht zusammenwachsen wie andernorts.
Und die Ausnahmen? Hier werden des Öfteren Teile von Stuttgart-Ost und Bad Cannstatt genannt. Gerade im Sanierungsbereich spiele sich hier eine Menge ab, und auch hinsichtlich der Akzeptanz hat Stuttgarts größter Stadtteil auf der anderen Neckarseite gewonnen. Allerdings spricht man hier weiterhin von einzelnen Straßenzügen, nicht von größeren Arealen. Aber auch Heslach, Vaihingen und Heumaden im Stuttgarter Süden entwickeln sich weiterhin positiv, ebenso wie Botnang (Mitte-West). Ansonsten präsentieren sich die ­Lagepräferenzen in Stuttgart so, wie eingangs erwähnt – wie immer.

Ein paar Worte noch zur wohl umstrittensten innerstädtischen Baustelle Deutschlands: Der Sturm der Entrüstung hat sich in der Zwischenzeit offensichtlich gelegt. Stuttgart 21 ist fast kein Thema mehr. Allerdings konnten wir uns von der steigenden Belästigung durch die sich täglich rund um den Bahnhof verschiebenden Baustellen vor Ort selbst überzeugen. Und das wird sich in den kommenden Jahren kaum ändern. In puncto Wohnen werden in dem entstehenden Europaviertel in den kommenden Wochen und Monaten weitere Entscheidungen fallen. Derzeit ist bis auf das Cloud No. 7 sowie die Einheiten auf dem Shoppingcenter Milaneo das Wohnthema noch unterrepräsentiert.    
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