Immobilienmarkt Österreich: Auf dem Zenit

Es ging preislich nur aufwärts in den letzten Jahren. Dass jetzt der Höhepunkt erreicht scheint, sehen viele als beruhigendes Zeichen. Zumal weiter gilt: In Österreichs Top-Lagen sind Immobilien eine sichere Anlage

Preisanstieg zwischen 3 und 6 Prozent

„Kitzbühel und Wien an der Spitze" – wer die Immobilienszene des Al­pen­­­staats kennt, weiß: Die­se Schlag­­­zeile, zu lesen in der Tiroler Tageszeitung vom 7. April dieses Jahres, hat ihre Gül­­tigkeit seit Jahren. Und dass, wie es im Vorspann desselben Beitrags heißt, „die Preise weiter steigen werden“ – auch daran hat man sich gewöhnt: Seit der weltweiten Finanzkrise, aus­­­gelöst vom Lehman-Crash 2008, erlebt Österreich eine Flucht ins Betongold, die selbst besonnene Beobachter als „Hype“ oder gar „Hysterie“ beschrieben haben: Selten war die Ware Haus in Österreich so begehrt wie in den zurückliegenden Jahren. Niedrige Zinsen und eine im Vergleich zu fast allen anderen EU-Staaten gesunde Wirtschaftslage befeuern den Markt: Im Schnitt zwischen 3 und 6 Prozent sind die Preise seit 2008 jedes Jahr gestiegen.

Das Ende des Hypes?

Und doch – seit einigen Monaten gibt es auch Stimmen, die anders lauten. Schon im Februar konstatierte des Portal Immobilien.net, dass das „Ende des Hypes erreicht“ und „die Ver­­nunft auf den Markt zurückgekehrt“ sei. „Angebot und Nachfra­ge“, so die Analyse, „und die Qualität der Immo­bi­lien bestimmen wieder die Investitionsent­scheidungen – und nicht mehr Angstkäufe wegen drohendem Kapitalverlust.“ Grundlage dieser Aussage ist der von Immobilien.net ­erstellte „ImmoDEX“: eine österreichweit erhobene Statistik von Angebotspreisen aller Immobilienarten. Und die ergab im Rück­blick auf des Jahr 2013, dass in den Städten und deren Umland zwar weiter Zuwächse zu verzeichnen seien, dass die Kurve im landesweiten Durchschnitt aber abflache.
  • Chalets und Bauernhäuser sind begehrt. Hier in Kitzbühel erzielen sie Rekordpreise Quelle: Kitzbüheler Alpen Marketing/Roland Arnold
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  • Im Salzkammergut und an den Seen sind Häuser direkt am Seeufer die sicherste Anlage Quelle: Kärnten PR
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  • Kitzbühl: Der Top-Standort bleibt absolut unberührt von allen Turbulenzen Quelle: Kitzbühler Alpen Marketing
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  • Salzburg: Die viertgrößte Stadt Österrreichs ist vor allem bei deutschen Käufern beliebt Quelle: Salzburg Tourismus
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  • Wien: Die Hauptstadt hat einen herben Rückgang bei Immobilienkäufern zu verzeichnen Quelle: iStockphoto
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Ähnliches mel­dete der Immobilienring IR, der die Preise von rund 170.000 Objekten im Internet anaylsiert hat: „Im urbanen und innerstädtischen Bereich wird es noch teurer. Doch der Zenit ist 2014 erreicht.“ Und mit einer konkreten Zahl belegte dies eine Auswertung der Maklerkette Re/Max, die im April ver­­öffentlicht wurde: Ihr zufolge sei die Gesamtzahl aller Immobilien­verkäufe 2013 um 12,5 Prozent gefallen. „Viele Investoren, die ihr Geld sicher anlegen wollten,“ so die Schlussfolgerung, „haben dies bereits in den vergangenen Jahren gemacht.“

Starkes Gefälle in Österreich

Die Nachricht vom Ende des Hypes  scheint also einiges an Nahrung zu haben – und doch wird das Bild deutlich komplizierter, wenn man genauer hinschaut: Das Gefälle innerhalb Östereichs ist so enorm wie etwa auch in Deutschland zwischen Hamburg oder München und, sagen wir, der Eifel oder der Uckermark. Auch das nämlich ergab die Auswertung des IR: „Derzeit kosten Häuser im nördlichen Niederösterreich am we­­­nigsten, nämlich ab 896 Euro pro Quadratmeter. Beim Wohnungskauf wäre man in der Steiermark am besten unterwegs, dort kostet der Quadratmeter ab 822 Euro. Dagegen sind Immobilien in Wien, zum Beispiel im 1. Gemeindebezirk mit 10.567 Euro pro Quadratmeter, und in Tirol am teuersten.“

Spitzenwerte in Wien

Womit wir zum Anfang zurückkehren: Kitz­bühel und Wien an der Spitze – zwei Standorte, wie sie unterschiedlicher kaum sein könnten. Hier die Donaumetropole mit 1,75 Mil­­lio­nen Einwohnern – dort  der Nobelskiort und Jestset-Treff mit gerade einmal 8.168 ständigen Bewohnern laut Zählung vom 1. „Jänner“ (wie man in Österreich sagt) des Jahres 2013. Und genau so weit auseinander klaffen die Gründe, dass beide teuer sind:  Wiens Anziehungskraft beruhte schon immer auf sei­ner Rolle als einstige KuK-Kapitale: Es ist das Tor zu Osteuropa – und zieht deren begüterte Bürger, viele davon aus Russland, als „sicherer Hafen“, so Makler Christoph Koch, einfach an. Da es aber relativ wenige Kaufobjekte gibt – drei Viertel aller Haushalte in Wien sind Mietwohnungen –, bleiben deren Preise hoch: Die Spitzenwerte liegen aktuell bei über 16.000 Euro pro Quadratmeter.

470mal so teuer

Tendenz: weiter steigend. Wie allem An­schein nach auch in Kitzbühel, wo derzeit  die 15.000er Marke als gesetzt gilt. Und wo Grundstücke das begehrteste, weil äußerst rare Gut sind: Das aktuell teuerste Kitzbüheler Grundstück, meldet Immobilien.net, hat einen Quadratmeterpreis von 4.284 und einem Gesamtpreis von knapp 3 Millionen Euro. Das ist, um einmal landesweit zu vergleichen, 470 Mal so viel wie der dezeit günstigste Bauplatz der Republik: Er liegt  im burgenländischen Kaisersdorf – und kos­tet 9,10 Euro den Quadratmeter und 25.000 Euro insgesamt.

Kitzbühel: Der einzige Nobelort Österreichs

Warum sind Immobilien in Kitzbühel so teuer? Natürlich, das ist bekannt, weil der „Kaiser“ Franz Beckenbauer, Uschi Glas, Ireen Sheer, Heino,  & Hannelore hier residieren. Weil es, anders ge­­sagt, der einzige Nobelort Österreichs ist, der mit Davos, St. Moritz oder Courchevel mit­­halten kann. Daran teilzuhaben, ist verlockend für alle, die Geld haben: Reiche Russen, auch Araber gehören dazu – wenn auch nicht in dem Maß, in dem die Presse es gern kolportiert. Denn die wichtigste Klientel sind und bleiben die Deutsche: Für Münche­ner etwa liegt Kitzbühel schieß­lich fast vor der Tür. Und dass es dort eine kaufkräftige Kleintel gibt, hat auch diesen Effekt: „Eine Immobilienblase”, sagt Maklerin Karin Gornik, „wird es schon deshalb hier nicht geben, da die Immobilien in den meisten Fällen mit Eigenkapital bezahlt werden, sodass eventuell stei­gende Zinsen keine Gefahr darstellen.“
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Stadt, Land und Berge

Ein grober Überblick der Immobilienpreise in Österreich. In Spitzenlagen sind Ausreißer nach oben keine Seltenheit
Einen Haken hat die Sache allerdings: Wer in Kitzbühel heute noch kaufen will, wird in aller Regel seinen Hauptwohnsitz dort anmelden müssen. Denn das örtliche Gesetz sieht „Widmungen“ von Immobilien für Ferienzwecke –  siehe dazu ausführlicher auf der folgenden Seite – so gut wie kaum noch vor. Bestehende Objekte mit „Zweitwohnsitzwidmung“ gibt es zwar, und sie können ihren Besitzer auch wechseln. Doch sie sind rar – und ergo teuer. Wohl dem, der ein solches besitzt: Der Begriff „Betongold“ trifft hier mal ins Schwarze.

Kärnten und die Steiermark

Diese Thematik, so Marlies Muhr aus Salzburg, ist mittlerweile ein „Knock-out-Kriterium“.  Denn auch in der Stadt, in der sie als Maklerin aktiv ist, und im Bundesland Salzburg sind Zweitwohnsitze für Aus­länder immer schwer zu finden. Wie in Tirol (und auch Vorarlberg) wacht der Gesetzgeber streng über die  Vergabe – und kontrolliert die Einhaltung der Regeln immer penibler. Dass Salzburg nach Wien und Kitzbühel die dritthöchsten Immobilienpreise Österreichs hat (bis 10.000 Euro/m2), ist also nur logisch.
Aber schön, sagt man sich in der Steiermark und in Kärnten, ist es doch auch bei uns. Mit Recht! Mögen Graz und Villach nicht so mondän sein, mag die Anreise zum Wörthersee länger dauern: Das Angebot an Zweitwohnsitzen ist groß. Und günstig: Woh­nun­gen sind schon ab 100.00 Euro zu haben – so sie nicht am Ufer eines der schönen Seen liegen. Auch da ist letzte Endes – wie überall in der Republik – die Mikrolage entscheidend.
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