Marktreport München

Wirklich alles? - Die bayrische Metropole ist die Speerspitze des Immobilienmarkts. München boomt, steht aber auf dem Prüfstand

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Es gibt Artikel, die schreiben sich praktisch von allein. Da geht es nur darum, Fakten eloquent miteinander zu verbinden, und fertig ist der Text. So war es oftmals auch, wenn das München Special anstand. Zu eindeutig waren die Meinungen, wie der Markt „tickt“ und ­wohin die Reise geht. Sie ahnen es bereits, diesmal ist das mitnichten der Fall. Klar ist nur, dass München im Verhältnis zur restlichen Republik sehr teuer ist. Immobilientechnisch bildet die Isarmetro­pole quasi die Speerspitze Deutschlands – von einzelnen Projektausnahmen einmal abgesehen. Die Fakten sind hierbei unumstößlich.

Jüngst brachte der Marktbericht der Onlineplattform immowelt.de Zahlen auf den Tisch, die zwar nur Angebotspreise darstellen, aber in der Tendenz dennoch die Entwicklung gut skizzieren: Lag der Angebotsdurchschnitt für eine Eigentumswohnung 2010 noch bei 3.103 Euro pro Quadratmeter, wird er aktuell mit 5.747 Euro beziffert – was einer Steigerung von rund 85 Prozent gleichkommt. Im selben Zeitraum sei die Kaufkraft der Bevölkerung jedoch nur um 13 Prozent gestiegen. Und dennoch geht die Nachfrage in der bayerischen Landeshauptstadt keinesfalls zurück. Zwar könnten sich immer weniger aus dem eigenen Verdienst heraus Immobilien in München leisten, doch dank der Erbengeneration, finanziell gut bestückter Senioren und vor allem ausländischer Interessenten sei immer noch genug Geld unterwegs, wird berichtet. Und desssen bedarf es auch, angesichts der Tatsache, dass innerhalb des Altstadtrings die Quadratmeterpreise inzwischen bei 10.000 Euro plus angekommen sind.
Immobilien in München: Lagen, Preise, Prognosen
München ist in punkto Immobilien die teuerste Stadt Deutschlands Quelle: Getty Images/Simon Katzer

Immobilienangebote in München

Und die Preise steigen

Betrachtet man diesbezüglich den Bericht des Gutachterausschusses, wird deutlich, dass der Geldumsatz zwar 2014 ein minimales Minus verzeichnete, das erste Quartal 2015 jedoch schon wieder auf dem des Vorjahres lag. Nun könnte man denken, die Nachfrage gehe wohl doch zurück. Weit gefehlt, denn dieses nahezu gleich hohe Ergebnis wurde 2014 zum Beispiel mit vier Prozent weniger Vertragsabschlüssen erreicht. Was im Umkehrschluss bedeutet, dass die Kaufpreise auch im vergangenen sowie zu Beginn dieses Jahres weiter gestiegen sind.

Der Grund für diese dauerhafte Spannung wird im Quartalsbericht des Gutachterausschusses nur kurz erwähnt: „Auf dem Markt der unbebauten und bebauten Wohngrundstücke waren die Vertragszahlen und Geldumsätze allerdings rückläufig. Dass trotzdem das Umsatzniveau vom Vorjahreszeitraum erzielt wurde, ist auf die hohe Steigerungsrate am Eigentumswohnungsmarkt zurückzuführen. Von einer Entspannung des Marktgeschehens kann aus Sicht des Gutachterausschusses nicht ausgegangen werden. Vielmehr verweisen erneute Preissteigerungen bei Wohnimmobilien auf die nach wie vor hohe Nachfrage und das knappe Angebot.“

Es fehlen Grundstücke

Fakt ist, es fehlen Grundstücke. Dieses Segment ist völlig überhitzt – in ganz München. Und die Areale, die auf den Markt kommen, werden definitiv zu teuer angeboten und zumeist notgedrungen dennoch gekauft. Dabei scheint es fast egal zu sein, in welcher Lage sie sich befinden. Auch die Stadt, berichten zahlreiche Makler, strebe als Verkäufer oftmals den höchsten Preis und nicht die sinnvollste Nutzungsplanung an. Diverse architektonisch fragwürdige und trotzdem sehr teure Bauvorhaben in München können hier als Referenz herangezogen werden.

Klar ist doch, dass es, wenn man unter 1.500 Euro pro Quadratmeter kein Grundstück einkaufen kann und dann noch die deutlich gestiegenen Baukosten mit ­dazurechnt, schwerfällt, einigermaßen günstigen Wohnraum anbieten zu können. Die Folge: Neubauten unter 5.000 Euro pro Quadratmeter sind nirgendwo innerhalb der Stadtgrenzen mehr zu bekommen. Ein Kardinalproblem Münchens, das schon jetzt dazu geführt hat, dass es – rein preislich gesehen – eigentlich keine einfache Lage mehr gibt.

Folgerichtig bemerkte ein Experte: „Es kann und wird in allen Stadtteilen derzeit gekauft. Die Zugereisten sind oft froh, überhaupt etwas in München zu bekommen.“ So wird von Beispielen berichtet, bei denen Familien aus Hamburg und Düsseldorf beruflich nach München kamen, dort ihr Haus für 800.000 bis 1 Million Euro verkauft hätten, um an der Isar dann für ein vergleichbares Objekt nochmal 500.000 bis 600.000 Euro zusätzlich finanzieren zu müssen.

Karte der Lagen und Preise

Marktreport München
Von wegen einfache Lage Quelle: Bellevue

Einfache Lagen gibt es nicht

Offensichtlich kein Einzelfall. Denn auch bei Lagen wie Allach oder Westpark, also wenig imageträchtigen Adressen, sind heute 6.000 Euro pro Qua­dratmeter fast an der Tagesordnung – ohne dass sich die Standorte großartig verbessert hätten. Zum Vergleich: In Hamburg oder Frankfurt wohnt man für das gleiche Geld in einer richtig guten Wohnung und einer richtig guten Lage.

Skizzieren wir doch einfach mal die Situation in den einzelnen Teilmärkten:
Grundstücke – Angebot: Fehlanzeige, und wenn, dann meist zu teuer. Die Nachfrage ist groß seitens der Bauträger, ­Family Offices und Kapitalanleger. Die Folge könnte eine Renaissance des Wohnens in der Höhe sein. Einige Marktteilnehmer bieten dieses Segment bereits erfolgreich an. Tendenz: weitere Preissteigerungen mehr als wahrscheinlich.

Eigentumswohnungen & Einfamilienhäuser

Eigentumswohnungen – im Hochpreissegment haben die Preise ihren Zenit vorerst erreicht. Grund hierfür ist das etwas größer gewordene Angebot, was dazu führt, dass hier der Druck leicht zurückgeht. Das kann man vom guten und mittleren Preissegment nicht behaupten. Aufgrund des geringen Angebots steigen hier die Preise weiter deutlich an. Von einem mittleren Preisniveau kann man in München bald ohnehin nicht mehr sprechen. Betrachtet man die Stadt als Pyramide, werden lediglich die Spitze und der untere Sockel mit dem subventionierten Münchner Modell bedient.Aufgrund der „Preisexplosion“ im Neubau ist der Bestand oftmals wieder eine echte Alternative. Vor allem in den gewachsenen Lagen. Preislich liegt man in den guten bis sehr guten Lagen nur noch maximal zehn bis 15 Prozent unter den Neubaupreisen. Tendenz: weitere Steigerungen in zweiter und dritter Reihe, weitgehende Konsolidierung in der Spitze.

Einfamilienhäuser – auch hier fehlt der „normale“ Bereich an Angeboten zwischen 700.000 und 1,2 Millionen Euro mittlerweile fast komplett. Dafür müssen sich die Interessenten vermehrt in die Randbereiche oder sogar noch darüber hinaus orientieren. Hinzu kommt, dass für die Verkäufer die Motivation fehlt, überhaupt zu veräußern. Schließlich fehlt ihnen dafür dann das alternative Kaufangebot am Markt. Ein Teufelskreis.

Neue Standorte entwickeln

Fazit: Dass sich in der Stadt mitunter Frustration breitmacht, ist nur zu verständlich. Aufgrund von stetigem Zuzug, Dauerniedrigzinsen, fehlenden Alternativen, einer guten Konjunktur und deutlich zu geringem Neubau ist die Wahrscheinlichkeit auf echte Normalität auf dem Münchner Immobilienmarkt sehr gering. Zu attraktiv ist die Stadt, zu viel Geld unterwegs. Die Folge werden weiterhin stark steigende Bauland- und insgesamt moderat steigende Wohnungspreise sein. Zwar hat die Zahl der „Panikkäufer“ deutlich abgenommen, doch es gibt genug derer, die ihr Geld in ­Sicherheit bringen möchten und auf die ­reine Sachwertsteigerung Münchens setzen. Es sei, so heißt es, immer wieder ­erstaunlich, wie gierig die Käufer seien, wenn die Qualität und das Preis-Leistungs-Verhältnis bei einem Objekt stimmen.

Für ein gewisses Licht am Ende des Tunnels sorgen mögliche Flächen, die den innerstädtischen Markt in den kommenden Jahren etwas entspannen könnten. In den Gesprächen mit den Maklern fallen Stichworte wie Schlachthof, Kasernen­areale, Daglfing Richtung Norden, oder es werden Fragen gestellt, warum Inhaftierte unbedingt mitten in der Stadt untergebracht werden müssen …

Möglichkeiten gäbe es genug, wenn man nicht – wie zuletzt seitens der Stadt – wieder nur auf die Karte Höchstpreis setzt. Schließlich muss auch München daran gelegen sein, neue Standorte so zu entwickeln, dass sie eine Alternative für diejenigen sind, die eigentlich mitten in der City wohnen möchten. Da macht doch die Aussage der Stadtentwicklungsbehörde Mut, dass zudem jedes Gewerbeareal derzeit auf Umnutzung geprüft werde.
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