Marktreport Bodensee: Begehrtes Idyll

Lebensmittelpunkt, Ferienwohnsitz, Altersruhe. Kaum eine Region in Deutschland hat generationenübergreifend so viel Lebensqualität zu bieten wie der Bodensee. Doch so viel Schönheit hat auch ihren Preis
Manche Städte hierzulande bezeichnen sich selbst gerne als die „nördlichste Stadt Italiens“. Doch wer in Deutschland wirklich einmal mediterranes Lebensgefühl erleben möchte, der muss sich in den äußersten Südwesten begeben. In sicherer Entfernung zu den kalten Ostwinden, von warmen Föhnströmen aus dem Süden verwöhnt, findet man am Bodensee ein Klima, wie man es sonst nur jenseits der Alpen kennt.

Dazu bietet Deutschlands größter Binnensee, auch das „Schwäbische Meer“ ­genannt, eine Vielzahl an Sport- und Freizeitmöglichkeiten. Auf dem Wasser tummeln sich Segler und Surfer, Naturfreunde erkunden die Seeauen mit ihrer Flora und Fauna, während die Bergwanderer die traumhafte Aussicht von den umgebenden Hügeln aus genießen. Die Winter sind mild, aber häufig nebelverhangen, da ist es praktisch, dass die Alpen zum Sonnetanken nur einen Katzensprung entfernt sind.
Blick auf die Insel Mainau
Die Insel Mainau im Bodensee Quelle: Internationale Bodensee Tourismus GmbH

Ein schöner Blick hat seinen Preis

Gleich drei Staaten kommen in den Genuss der 273 Kilometer langen Uferstrecke: Deutschland, die Schweiz und Österreich mit ein paar Kilometern rund um die Festspielstadt Bregenz. Rund 50 Prozent der deutschen Seeseite sind bebaut, viele Uferflächen stehen unter Naturschutz. Das begrenzte Angebot an Seegrundstücken und Immobilien mit freier Seesicht kann die ­hohe Nachfrage bei Weitem nicht decken. Aus diesem Grund kennen die Immobilienpreise in der gesamten Region seit Jahren nur eine Richtung, nach oben. Grundsätzlich gilt: Ein schöner Blick hat seinen Preis. In der Bodenseeregion rechnen die Makler mit Preisaufschlägen für Seeblick zwischen 20 und 50 Prozent.

Neben Einfamilienhäusern mit Seesicht verzeichnen die Makler vor allem einen Nachfrageanstieg nach gut ausgestatteten Eigentumswohnungen mit Aufzug, am liebsten ein Penthouse mit Panoramablick über den See. Die kaufkräftige Klientel solcher „Betonjuwelen“ sind in der Regel erfolgreiche Geschäftsleute ab Mitte fünfzig aufwärts, die ihren Ruhestand planen oder antreten.

Immobilien am Bodensee: die Karte

Karte

Mehr als nur Konstanz

Geografie: Der Bodensee liegt im nördlichen Alpenvorland und besteht aus drei Gewässer­­einheiten (Obersee, Untersee und Seerhein). Der mit rund 536 Quadratkilo­metern ­flächenmäßig drittgrößte See Mitteleuropas hat Ufer, die an die Schweiz, an Deutschland und an Österreich grenzen. Hauptzufluss des Obersees ist der Alpenrhein. Das ­Wasser des Bodensees hat mitunter Trinkwasserqualität. Auf dem bis zu 254 Meter tiefen See befinden sich drei große Inseln (Lindau, Mainau, Reichenau).

Tourismus: Die Vierländerregion Bodensee mit Deutschland, Österreich, Schweiz und dem Fürstentum Liechtenstein zählt zu den beliebtesten Ferienorten in Deutschland. 2014 wurde mit 11,1 Mio. erstmals die Elf-Millionen-Grenze bei den Übernachtungen überschritten. Allerdings übersteigt die Anzahl der Tagestouristen die der Übernachtungsgäste um ein Vielfaches: rund 70 Millionen im Vergleich zu 3,9 Millionen.
Aber auch Familien mit Kindern zieht es an den See, viele weichen aufgrund der Preise eher in das Hinterland aus, aber nicht zuletzt dank der Erbengeneration gibt es mittlerweile auch genügend finanzkräftige Mittdreißiger, die ihren Familien ein Haus am See finanzieren können.
Spitzenreiter unter den begehrten Lagen auf deutscher Seite ist Konstanz, mit rund 80.000 Einwohnern die größte deutsche Stadt am Bodensee. Neben den vielen Tagestouristen, die über die Seepromenade schlendern, die Altstadt erkunden oder die nahe gelegene Insel Mainau besuchen, gibt es auch immer mehr Einkaufstouristen, vorzugsweise aus der Schweiz. Mit ihrem starken Franken fahren sie gerne über die Grenze zum Shoppen ins Lago, das mit durchschnittlich 27.000 Besuchern am Tag zu den profitabelsten Einkaufszentren in ganz Deutschland zählt.

Lagen und Preise

Tabelle mit Preisen am Bodensee
Preise in guten und sehr guten Lagen Quelle: BELLEVUE
Die idyllische Seelage der Universitätsstadt begrenzt zugleich die Möglichkeiten der weiteren städtebaulichen Entwicklung. Der Effekt sind jährlich steigende Preise. Laut Gutachterausschuss der Stadt Kon­stanz sind die Preise für Wohnungseigentum 2012 um neun Prozent gestiegen, 2013 um 12,6 Prozent. Eine ähnliche Preisentwicklung wurde auch im Haussegment festgestellt. Allmählich scheinen sich jedoch die Preise auf hohem Niveau zu stabilisieren.

Wie das IVD-Institut Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH ermittelte, stiegen die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Konstanz 2014 nur um 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, für Eigentumswohnungen (Bestandsimmobi­lien mit gutem Wohnwert) mussten Käufer im Herbst 2014 durchschnittlich 2,5 Prozent mehr bezahlen als noch in 2013. Zu den Toplagen in Konstanz zählen das Musikerviertel in Petershausen Ost, das ­altstadtnahe Wohnviertel Paradies sowie Allmannsdorf und Staad.

Überlingen und Friedrichshafen

Auch in den restlichen Seelagen geht es am Immobilienmarkt nicht wirklich günstig zu. Überlingen nimmt hier laut Immobilienreport Bodensee 2013 des IVD Süd eine der Spitzenpositionen ein: „Nirgendwo sonst in den Berichtsstädten am deutschen Bodenseeufer ist der Baugrund sowohl für Einfamilienhäuser als auch Geschosswohnungsbau teurer als hier, lediglich die vorarlbergische Landeshauptstadt Bregenz weist für Einfamilienhausgrundstücke in sehr guten Lagen ein ähnliches Preisgefüge auf.“ Junge Familien weichen deshalb gerne in umliegende Gemeinden aus, wie Owingen, Frickingen und Salem. Überlingen, dank seiner mediterranen Strandpromenade auch „Klein Nizza“ des Bodensees genannt, ist vor allem bei der Generation 50 plus begehrt.

Als wirtschaftliches Zentrum der deutschen Bodenseeregion übersteigt auch in Friedrichshafen die Immobiliennachfrage bei Weitem das Angebot – trotz ­relativ ­hoher Bautätigkeit in der Region. Für 2014 meldet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Friedrichshafen-Immen­stadt 162 Verkäufe von Neubauwohnungen, fast 60 Prozent mehr als im Vorjahr. Dabei ist der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung innerhalb von fünf Jahren von 2.547 ­Euro/m² im Jahr 2009 auf 3.046 ­Euro/m² im Jahr 2014 gestiegen.
Blick auf den Bodensee
Meersburg am Bodensee Quelle: Internationale Bodensee Tourismus GmbH

Nachfrage und Preise bleiben hoch

Ähnlich wie in der Zeppelin-Stadt präsentiert sich auch die Situation weiter östlich, in Lindau. Dort kann eine Villa in Spitzenlage schon mal bis zu 5,5 Millionen Euro kosten. An finanzkräftiger Klientel für Immobilien aller Art fehlt es nicht, wie Makler Josef Skodlar von Konzog Immobilien bestätigt: „Die Nachfrage übersteigt auf jeden Fall das Angebot.“ Als begehrte Lagen in Lindau gelten vor allem die Insel Lindau, Bad Schachen, Hoyren und Aeschach.

Da für die Bodenseeregion in den nächsten zehn Jahren ein weiteres Bevölkerungswachstum prognostiziert wird, gehen Branchenkenner davon aus, dass die Nachfrage und damit auch das Preisniveau in den nächsten Jahren so hoch bleiben werden. Auf die Frage, ob und wie sich das veränderte Kursverhältnis Euro/Franken auf die örtlichen Immobilienmärkte ausgewirkt habe, reagierten die Makler der Region eher verhalten. Die Nachfrage der Schweizer Kunden nach deutschen Immobilien habe sich zwar erhöht, aber von einem regelrechten „Run“ der Schweizer auf deutsche Bodensee-Immobilien könne man nicht sprechen. Es sieht so aus, als zögen es die Eidgenossen vor, im Nachbarland lieber zu konsumieren als zu investieren.
BELLEVUE Ausgabe 4/2015

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Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Heft 04/2015.

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