Marktreport Bayern: Historisch Hoch

Die Preise werden weiter steigen, für Käufer wie für Mieter, darüber sind sich alle einig. Das DIW etwa, das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, spricht von 3,5 Prozent plus bei den Mieten bis Mitte 2014 – und von 6,5 Prozent Zuwachs bei den Kaufpreisen. Allerdings: bun­desweit! Denn für München, be­­kann­tlich schon lange Deutschlands teuerste Stadt, erwartet das DIW einen Anstieg der Mieten um 8,8 Prozent – und der Kaufpreise um satte 15,7 Pro­­zent. Die ungebrochene An­ziehungskraft der Bay­ern-Metropole spie­gelt sich darin ebenso wider wie diese Tatsache: Man braucht in München, so hat es die Bausparkasse LBS berechnet, heute mehr als das doppelte Durchschnitts­ein­kom­men der Region, um sich ein gebrauchtes Haus für die Familie leisten zu können.

Stimmt, Bayern ist nicht nur München. Doch auch in den meisten anderen Städten des Freistaats zeigen die Kurven, wenn auch weniger steil, nach oben. In Ingolstadt ­etwa, wo, vor allem dank Audi, fast Vollbeschäftigung herrscht, ist der Preisdruck in allen Segmenten enorm. In Regensburg, das als Universitätsstadt immer beliebter wird, beklagen Makler ein viel zu geringes Angebot. Und in Augsburg, um noch einmal die LBS zu zitieren, braucht man bereits 124 Pro­zent des Durchschnittseinkommens, um sich ein eigenes Heim leisten zu können. Nur in ländlichen Regionen fällt der Kauf leich­­­ter: Im Kreis Donau-Ries zum Beispiel sind der LBS zufolge nur 58 Prozent nötig.

Ein Stadt-Land-Gefälle also, das natürlich nicht überrascht. Das aber auch Bayerns Bauminister Joachim Herrmann recht gibt, wenn er gerade mit Blick auf die Ballungsräume beklagt, dass zu wenig gebaut werde in Bayern. „2014 muss zum Jahr des Wohnungsbaus in Bayern werden“, so forderte er vor Jahresfrist. Ziel sei es, bis 2020 auf jährlich 70.000 neu gebaute Wohnungen im Freistaat zu kommen; derzeit sind es 51.000. Zu wenig, so sieht es auch der Maklerverband IVD-Süd: „Der Aufwärtstrend, der 2010 eingesetzt hatte, wurde nicht fortgesetzt.“ Ein „deutlicher Anstieg der Neu­­bautätigkeit“ sei dringend notwendig.

Ausgewählte Großstädte und Mittelstädte im Vergleich: In München ist Bauland fast so teuer wie eine Bestandswohung in Passau

				Häuser			ETW Bestand in Euro/m²			ETW neu in Euro/m²			Grundstücke  in Euro/m²
	Augsburg			385.000 €			1.990			2.960			325
	Ingolstadt			457.000 €			2.530			3.300			535
	München			1.095.000 €			4.400			5.900			1.400
	Passau			295.000 €			1.500			2.250			155
	Rosenheim			520.000 €			2.280			3.200			500
	Würzburg			360.000 €			1.580			2.250			300

Der 10-Jahres-Vergleich für die einzelnen Objektarten zeigt: Die Kaufpreise für Baugrundstücke sind am stärksten gestiegen

Häuser

ETW Bestand

ETW neu

Grundstücke

Bayern

+ 38,2 %

+ 29,2 %

+ 28,8 %

+ 58,3 %

Oberbayern

+ 37,1 %

+ 28,4 %

+ 29,7 %

+ 43,8 %

München

+ 61,0 %

+ 76,0 %

+ 84,8 %

+ 133 %

Quelle: IVD-Süd, „Marktbericht Wohnimmobilien – Kaufobjekte”, November 2013

Andererseits: Dass gerade Bauland für Häuser in Bay­ern besonders teuer geworden ist, zeigt auch das mit dem „Marktbericht November 2013“ des IVD-Süd vorgelegte Zahlenwerk (Auszüge in den Tabellen links): In diesem Segment sind die Preise nicht nur 2013 am deutlichsten gestiegen (plus 7,1 Prozent allein vom Frühjahr bis zum Herbst 2013), sondern auch in der „historischen Sicht“ über zehn Jahre hinweg. Um 58,3 Prozent stiegen die Grund­­stücks­preise im landesweiten Durchschnitt von 2003 bis 2013 – und deutlich mehr als doppelt so teuer (plus 133 Prozent!) wurden sie in München. Ein „historisches Höchst­niveau“, das freilich auch für alle anderen Objektarten gilt: Im Landesschnitt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zwischen Würzburg und Berchtesgaden heute 38,2 Prozent teurer als vor zehn Jahren. Eigentumswohnungen aus dem Bestand leg­ten um 29,2 Prozent zu – und neu gebaute Eigentumswohnungen um 28,8 Pro­zent.

Dass die Bayern es sich trotz dieser Preisauftriebe offenbar überdurchschnittlich häufig leisten können, ein eigenes Heim zu kaufen, zeigt abschließend der Blick auf die Eigentümerquote: Laut dem Zensus von 2011 liegt sie im Landesmittel in Bayern mit 48,4 Prozent klar über dem Bundesdurchschnitt von 43,2 Prozent. In Ingolstadt – für eine Großstadt ein Ausnahmewert – liegt sie bei 39,6 Prozent, und selbst im teuren München erreicht sie 24,3 Prozent. Ein Vergleich gefällig, der das einordnen kann? In Berlin gibt es gerade einmal 16 Prozent Eigentümer. Nicht heimlich, sondern eindeutig geht der Hauptstadt-Titel in puncto Hausbesitz also in den Süden der Republik.