Luxuswohnen – Bauträger Special

Luxus hat Konjunktur – auch im Wohnungsbau. Doch Echtholzparkett und Aufzug ergeben noch kein High End. Wie definiert sich Luxus?
So wirklich mag man beim Umbau ­eines ehemaligen Heizkraftwerkes nicht an Exklusivität denken. Doch das Projekt „The Seven“ in München belehrte die Kritiker eines Besseren – zumindest, was die oberen Einheiten angeht. Hier definiert sich Luxus nicht zuletzt über den Blick. So hat das Penthouse in über 50 Meter Höhe einen 360°-Panoramablick über München bis zu den Alpen sowie eine umlaufende Terrasse. Sicher ist auch der Standort, das Gärtnerplatzviertel, nicht zu unterschätzen, doch ob diese Fakten einen kolportierten Kaufpreis von um die 25.000 Euro pro Quadratmeter rechtfertigen?

Oder nehmen Sie Hamburgs unendliche Geschichte: die Elbphilharmonie. Irgendwann wird sie fertiggestellt sein, und mit ihr um die 40 Nobel-Wohnungen mit Blick über den gesamten Hafen. Über deren Kaufpreis schwanken Aussagen und Schätzungen zwischen 25.000 und 36.000 Euro pro Quadratmeter. Zu viel für etwas Unwiederbringliches? Liebhaberei? Oder – angesichts des Immobilienbooms in Deutschland – ein kühl kalkuliertes Risiko, weil man diese Wohnungen in zehn Jahren für 20 bis 30 Prozent mehr wird veräußern können? Michael Ries, Vorstand der Kölner pantera AG, ist sich sicher: „Für Ausnahmen wie diese wird es immer einen Markt geben. Sie finden immer einen Käufer, der genau so etwas möchte, weil er es sich leisten kann und weil er somit etwas Einzigartiges besitzt.

Klar ist, dass nur die Lage allein längst nicht mehr zählt. Bei echten Luxusobjekten sind Qualität und Alleinstellungsmerkmale mindestens genauso wichtig.“ Ries weiß, wovon er spricht, schließlich hat er mit einem anderen Unternehmen unter dem Namen Yoo ein echtes, so genanntes Brand geschaffen, eine Marke, die durch die Kooperation mit Star-Designer Philippe Starck in der Immobilienbranche einen nachhaltigen Ruf hat.
  • Stuttgart: Mitten im Europaviertel entsteht das Projekt Cloud No. 7 mit Einheiten, die jeden erdenklichen Luxus bieten Quelle: Cloud No. 7 GmbH
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  • Hamburg: Wohnen im Wahrzeichen – rund 40 Einheiten der Elbphilharmonie werden einiges zu bieten haben Quelle: Illustration: Herzog & de Meuron
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  • München: Aus dem ehem. Heizkraftwerk wurde ein Wohnturm, mit Penthouses inkl. Panoramablick auf die Alpen Quelle: aiP Gärtnerplatz GmbH
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  • Berlin: Rennomierter Concierge-Service, lichte Raumhöhen, Expressfahrstuhl ins KaDeWe – Maison Ouest Quelle: Pantera
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Ob in Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg – die Nachfrage nach Luxusobjekten in zentralen 1a-Lagen ist wahrscheinlich größer denn je. Dabei kommen die Käufer auch, aber nicht mehr ausschließlich aus dem Ausland. Und für diese ist die Wohnung als Statussymbol überaus wichtig. War es früher das repräsentative Anwesen, sind es heute gern Wohnungen in urbanen Lagen mit jedem nur erdenklichen Service, über die man sich definiert. Der Pool ist auf dem Dach, nicht im Garten, der Doorman ersetzt den Dienstboten, und statt im Wintergarten frühstückt man auf der Dachterrasse. Oder man fährt im Expressfahrstuhl von der eigenen Wohnung in die Delikatessabteilung des Berliner Nobelkaufhauses KaDeWe. Wie im Fall von panteras „Maison Ouest“. So wohnt man nicht weniger repräsentativ, nur wesentlich bequemer und stressfreier als früher. Und das alles zumeist hoch über den Dächern der pulsierenden Metropole. Die Haupt­sache ist, das Gesamtkonzept stimmt.

Apropos Dachterrasse, auch in Deutschlands Metropolen wird das Thema Wohntürme vermehrt diskutiert. Punktuell entstehen sie bereits. Einer davon: das „Cloud No. 7“ mitten im Stuttgarter Europaviertel. Der besondere Clou: Die Eigentumswohnungen bieten nicht nur phänomenale Blickachsen über Stuttgart und über das angeschlossene Steigenberger Hotel jeden nur erdenklichen Service. Für Kaufpreise bis 14.000 Euro pro Quadratmeter erhält man auch Lebensqualität. Da entfällt dann auch die bekannte Kehrwoche … Tobias O.W. Fischer von der ausführenden Schwäbischen Wohnungs AG: „Hier kommt Luxus in Form von Dienstleistungen zum Tragen, die man sich einfach gönnt. Die Extras können jederzeit abgerufen werden. Zudem hat man auch noch im Hotel eigene Bereiche für Fitness und Wellness.“ Die beiden Penthouses findet man, ähnlich wie im Münchner „The Seven“, nur einmal in der Region. Ein echtes Highlight, das zumindest deutschlandweit seinesgleichen sucht, ist das automatische Parkiersystem. Dieses sei, nach Fischers Aussage, nicht nur platzsparend und abgasfrei, sondern auch angstfrei. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil angesichts üblicher Tiefgaragen.

Für Jürgen Schorn, Geschäftsführer des Münchner Unternehmens Bauwerk Capital, ist etwas anderes viel wichtiger als Extras: „Wir distanzieren uns bewusst vom Luxusbegriff. Architektursprache, hohe Bauqualität und Werthaltigkeit sind für uns keine Kür sondern Pflicht. Das Wohlfühlen in der eigenen Immobilie und die damit verbundene Lebensqualität sind das Maß aller Dinge“ Verständlich, dass diese Punkte in einer guten Lage deutlich besser durchzusetzen sind. Allerdings setzt hier auch der Immobilienmarkt selbst klare Grenzen. Ein enger Grundstücksmarkt mit allzu gierigen Verkäufern, die den Einkauf verteuern. Erschwerend kommt hinzu, dass die Branchenkenner die Preisgrenze vielerorts erreicht sehen, da die Kaufkraft insgesamt nicht weiter steige. Und ob nun München, Hamburg oder Frankfurt – auch wenn das Thema polarisiert, die Zielgruppe der High-End-Käufer ist zwar finanzkräftig, aber eben sehr klein. In jährlichen Kauffällen gerechnet, dürfte die Klientel bei maximal fünf Prozent des Gesamtmarktes liegen.

In Sachen einer preislichen Einschätzung sind sich die Bauexperten übrigens einig: Ob nun 10.000 oder 25.000 Euro pro Quadratmeter – der reine Preis mache Luxus nicht aus, weil er sich sehr schlecht beziffern und bezeichnen lasse. Allein die Unterschiede in den einzelnen Städten seien zu groß. Apropos, die Erfolgschancen auf Luxusobjekte in kleineren Städten seien nur in Ausnahmefällen gegeben. Während für Michael Ries ein Top-Ballungszentrum absolute Basisvoraussetzung für ein Luxusbauvorhaben ist, bringt Jürgen Schorn es auf einen einfachen Nenner: „Jedes Premiumprojekt ist ein Unikat und muss genau auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Und diese ist außerhalb von Metropolen im Regelfall enger.“