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Die wichtigsten Kriterien bei der Suche nach der richtigen Immobilie
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In den deutschen Metropolen sind Alleinstellungsmerkmale wichtig Quelle: www.mediaserver.hamburg.de/C. O. Bruch.de
Zu der perfekten Immobilie gehört ein optimaler Gebäude- bzw. Wohnungszustand mit einer Top-Ausstattung, und das – wenn möglich – auch zu einem akzeptablen Preis. Nur leider hilft all das wenig, wenn die Lage nicht optimal ist. Da stellt sich aber die Frage: Gibt es für die perfekte Lage konkrete Kriterien oder Definitionen? Wie man immer wieder hört, ist die Lage doch so wichtig. Aber woran macht man sie fest? Selbst im Internet wird man zu diesem Thema wenig hilfreiche und aussagekräftige Informationen finden.

Bei der Lage spielen Einflussfaktoren wie Aussicht, Ausrichtung der Zimmer, Verkehrsanbindung, Image, Lärm, Infrastruktur, Sicherheit, Nachbarschaft und auch die Barrierefreiheit eine Rolle. Aber an diesen Begriffen sieht man schon, dass einiges sicherlich subjektiv und nicht unbedingt messbar ist. Und über eines muss man sich auch im Klaren sein: Die perfekte Lage gibt es genauso wenig wie den perfekten Partner! Punkte, die man selbst vielleicht als wenig störend oder gar sympathisch empfindet, können für andere ein K.-o.-Kriterium sein.

Die ideale Wohnlage ist abhängig von den persönlichen Ansprüchen, der Lebens­einstellung und auch vom Alter. So sind für Familien mit Kindern sichere und kurze Wege und die Nähe zur Schule unter Umständen wichtiger als die Nähe zum nächsten Theater oder zu einem belebten Szenebezirk

Trend zu Metropolregionen

Beim Immobilienerwerb sind Faktoren wie Wirtschaftsentwicklung und Arbeit sehr wichtig. Bundesweit gibt es in dieser Hinsicht extreme Unterschiede. Anhand der Prognose zeigen sich in puncto Bevölkerungsentwicklung bis 2030 klare Tendenzen hin zu Großstädten
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Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung bis 2030 Quelle: Bellevue
Ist eine im Moment gute Lage automa­tisch auch in Zukunft noch eine gute Lage? Eine Investition in Immobilien ist langfristig, und deshalb ist es entscheidend, nicht nur ein Gefühl für die Lage zu haben, wie sie sich im Moment darstellt, sondern auch dafür, wie sie sich in den nächsten ­Monaten oder Jahren entwickeln könnte oder. Nur wenn die Lage auch in zehn oder 20 Jahren noch gut sein wird, machen Käufer nichts falsch. Im Gegenteil, hier sind auch Wertsteigerungen zu erzielen. Da, wo die Leute hinziehen wollen bzw. müssen, weil es dort Arbeit gibt. Da, wo die Infrastruktur gut ist. Es gilt: Je besser die Lage, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Deshalb ist sie auch teuerer. Die Lage der Immobilie ist das wichtigste Qualitätskriterium, das über den aktuellen Preis und die künftige Wertentwicklung entscheidet. Die Lage ist kaum veränderbar, der Zustand eines Hauses oder der Wohnung sehr wohl.

Bei der Beurteilung der Lage kann in einigen Fällen der Mietspiegel hilfreich sein. In vielen größeren Städten wie Berlin, Hamburg oder München hat sich ein qualifizierter Mietspiegel etabliert, der in der Regel auch Auskunft über die Lagemerkmale – sogar einzelner Straßenzüge – gibt. Der Aufbau bzw. die Einteilung vieler Mietspiegel in Bezug auf die Definition der Lage ist ähnlich. Meist gibt es Kriterien in drei oder vier Abstufungen. Auffallend ist bei der Definition der „besten Lage“ im Mietspiegel der Hinweis auf eine „besonders imageträchtige“ Innenstadtrandlage. Wenn man bedenkt, dass als Synonym für Image auch Begriffe wie Prestige, Wertschätzung oder Ansehen herangezogen werden können, kann man sicher sein, dass selbst für die „beste Lage“ keine eindeutig mess- oder nachweisbaren Kriterien zu finden sind.
Man unterscheidet zwischen Makrolage und Mikrolage, also dem räumlichen Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn. Hierbei bezieht sich der Begriff Makrolage auf das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil, während die Mikrolage den Charakter der direkten Umgebung, den Charakter des Hauses und der unmittelbaren Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse beschreibt. Je nach Anforderung und Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar, beispielsweise die Entfernung zum Bahnhof. Weiche Lagefaktoren sind subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten. Dies wäre zum Beispiel das Image eines Viertels.

Global und im Hinblick auf einen späteren Wiederverkauf betrachtet ist es sehr wichtig, dass sich die Immobilie innerhalb Deutschlands in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Metropolregion befindet. Festzustellen ist insgesamt, dass die Städte und Kreise vor allem im Süden und Südwesten der Republik den restlichen Regionen wirtschaftlich weiter davonziehen. Die stärksten Gebiete der Republik befinden sich in den Ballungsräumen des Südens, vor allem in den Großräumen München, Stuttgart, Augsburg, Ingolstadt und auch Karlsruhe. Ebenfalls sehr weit oben im Ranking befinden sich Frankfurt am Main, Düsseldorf, Mainz, Darmstadt und der Landkreis Würzburg. Doch auch die Regionen weiter im Norden um die Hansestädte Hamburg und Bremen sowie die Regionen Münster und Berlin gehören zu den wirtschaftsstarken Gebieten.

Der anteilige Grundstückswert

Hat man sich mit der Lage weitgehend auseinandergesetzt, stellt man sich zwangs­läufig die Frage: Was ist meine Immobi­lie wert? Der Wert einer Immobilie setzt sich aus mehreren Werten zusammen, aus denen man einen Richtwert ermitteln kann.

Bei der Grundstücksbewertung können die amtlichen Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinden herangezogen werden. Beim Gutachterausschuss lassen sich die Bodenrichtwertkarten einsehen, oder Sie können diese anfordern. Grundlage dafür sind amtliche Kaufpreissammlungen, die von den bundesweiten Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Notare und Gerichte sind verpflichtet, Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge an sie zu übersenden. Der Gutachterausschuss erhält so einen vollständigen Marktüberblick.

Der anteilige Gebäudewert

Dazu können ganz unterschiedliche Größen herangezogen werden: Dies kann der Quadratmeterpreis sein, auch wenn die Frage „Wie viel kostet eine Wohnung oder ein Haus pro Quadratmeter?“ nicht wirklich eindeutig beantwortet werden kann. Ein älteres Haus auf dem Land wird sicherlich nicht so teuer sein wie ein Neubau in Top-Citylage. Dem Quadratmeterpreis sind je nach Ausstattung und Lage nach oben keine Grenzen gesetzt.

Während eine Eigentumswohnung in guter bis sehr ­guter Lage pro Quadratmeter Wohnfläche in Gera mit durchschnittlich 1.575 Euro am unteren Ende der Skala liegt, muss in München mit durchschnittlich 8.033 Euro je Qua­dratmeter mehr als das Fünffache bezahlt werden. Über den Quadratmeterpreis lassen sich also am besten Immobilien möglichst gleichen Baujahrs, gleicher Bauart und Größe vergleichen.

Kubikmeter des umgebauten Raums

Die Orientierung am umbauten Raum ist ebenso problematisch einzustufen wie der Quadratmeterpreis. Die wichtigen Kostenfaktoren wie Lage und Ausstattung des Bauwerks finden kaum ausreichende Berücksichtigung. Je nach Berechnungsmethode und Ausschöpfung der Wahlmöglichkeiten können unterschiedliche Ergebnisse bei der Berechnung des umbauten Raums zustande kommen. Grobe Richtwerte können etwa 300 Euro pro Kubikmeter bei Basisausstattung wie aber auch 1.500 Euro pro Kubikmeter bei gehobener Ausstattung sein.

Der Anteilige Einrichtungswert

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist neben Grundstück und Gebäude nur das untrennbar mit dem Haus verbundene Inventar. Gegenstände wie Einbaumöbel, Küche, Sauna oder unter Umständen auch die Solaranlage auf dem Dach zählen nicht dazu. Vorhandene Kauf­unterlagen helfen dabei, den Wert zu dokumentieren. Der Erwerber sollte diese Positionen aus dem Gesamtkaufpreis he­rausrechnen und im notariellen Kaufvertrag gesondert auflisten lassen. Ebenso bietet die Position der Instandhaltungsrücklage den Käufern von Eigentumswohnungen eine Sparchance. So lassen sich womöglich einige Hundert Euro sparen, weil die Grunderwerbsteuer nie­driger ausfällt, sobald auch diese Positionen extra ausgewiesen werden.
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