Marktreport: Immobilienkauf in der Schweiz

Die Schweiz scheint von allen Krisen wenig berührt. Kein Grund, sagen jedoch Experten, die Hauspreise unkontrolliert steigen zu lassen
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Top of the World: Ein Land für Gipfelstürmer – auch bei den Immobilienpreisen Quelle: Schweiz Tourismus
Seit mindestens zehn Jahren kennen die Immobilienpreise in der Schweiz nur eine Richtung: aufwärts. Um satte 75 Prozent haben sich die Wer­te für Eigentumswohnungen von 2002 bis 2012 erhöht; für Einfamilienhäuser stiegen sie im selben Zeitraum um 46 Prozent. Für Letztere liegt der durchschnittliche Verkaufspreis aktuell bei 874.000 Fran­ken. Umgerechnet gut 700.000 Euro – im Durchschnitt, wohlgemerkt! Eine Um­schich­tung in Richtung Hochpreis-Segment also, die fast atemberaubend wirkt (siehe Grafik):

Fast die Hälfte aller angebotenen Häuser wechselt heute zu Preisen ab einer Million Franken den Besitzer. Ab 827.000 Euro aufwärts also – vor fünf Jahren erreichte nur ein Viertel der Objekte diese Größenordnung. Entsprechend dünnt es sich in den unteren Preislagen aus: Nur etwa jedes zehnte Haus ist heute noch für weniger als eine halbe Million Franken (ca. 414.000 Euro) zu haben; fast immer steht es dann in einem entlegenen Tal oder in einer Randregion wie dem Westschweizer Jura.

Preise unter der Lupe

Ein Land, 2.485 Gemeinden: Teuer ist das Wohnen in den wirtschaftlichen Zentren – und in den touristischen Hotspots

Schweiz Marktreport \"Fieberkarte\"

Quellen: BFS; Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner

Zweimal im Jahr kommt sie heraus: die „Fieberkarte“ von Wüest & Partner. Sie analysiert alle wichtigen „kleinräumigen Fundamentaldaten“ des Schweizer Immobilienmarkts, von der Angebots- und Nachfragekonjunktur über die Zahl
der Bauanträge oder die Mietpreisstatistik bis hin zur Bevölkerungsentwicklung. Darauf­hin ordnet sie alle 2.485 Gemeinden einer der oben neben der Karte genannten fünf Kategorien zu. Das Ergebnis: eine Landkarte der Schweiz, die auf einen Blick zeigt, wo sich preislich nichts oder wenig tut (blau und grau) – oder wo (orange und rot) eine „große“ oder gar „sehr große“ Überhitzungsgefahr droht. 

Die aktuelle Fieberkarte zeigt: Die Hotspots sind die seit Jahren bekannten. Sie liegen rund um den Zürichsee bis an den Vierwaldstättersee, am Genfersee und in den führenden touristischen Regionen: dem Berner Oberland u. a. mit Gstaad, dem Wallis u. a. mit Verbier und Zermatt, dem Tessin mit Locarno und Lugano sowie Graubünden mit St. Moritz, Davos und Klosters. Insgesamt wird in 118 Gemeinden die Überhitzungsgefahr als „sehr groß“ bewertet – das sind 16 mehr als Ende 2011. Und noch eine Zahl: 23 Prozent aller Wohneigentumsobjekte der Schweiz stehen in diesen „fiebrigen“ Gemeinden.

Ob sich das „Fieber“ aufgrund des überraschenden Erfolgs der Zweitwohnsitz­initiative im Frühjahr 2012 erhöht hat, ist schwer zu sagen. Für die touristischen Hotspots aber hat sie sicher Auswirkungen. Denn mit der Annahme dieser Initiative per Volksabstimmung gilt seit dem 1. Januar 2013: Nur noch maximal 20 Prozent an Zweitwohnsitzen sind pro Gemeinde erlaubt. In fast allen wichtigen Fremdenverkehrsorten liegt dieser Anteil der so genannten „kalten Betten" angeblich schon bei über 50 Prozent. Hier können also Zweitwohnsitze nicht mehr genehmigt werden. Ausländische Kaufinteressenten, die keinen Erstwohnsitz in der Schweiz haben, sehen sich also mit einem deutlich verknappten Angebot konfrontiert – und wo das Angebot knapp wird, steigt naturgemäß der Preis.

Das „Immo-Monitoring“, Ausgabe 2013/1 (214 Seiten), ist für 325 CHF zu beziehen bei: Wüest & Partner AG, Gotthardstr. 6, CH-8002 Zürich, Tel. +41 (0)44 289 90 00

Wohlstand made in Switzerland, wie ihn die aktuelle Ausgabe des „Immo-Moni­toring“ der Wüest & Partner AG aus Zürich dokumentiert: Das alle sechs Monate erscheinende Zahlenwerk gilt, da es einen staatlichen Schweizer Immobilienindex (noch) nicht gibt, als wichtigste Quelle für alle Aussagen zum eidgenössischen Häu­sermarkt.

Und nimmt man die Meldun­gen über prominente Steuerflüchtlinge hinzu, die sich noch immer vorzugsweise am Genfersee niederzulassen schei­nen (zuletzt die Mutter des griechischen Ex-Premiers Papandreou, wie das Handelsblatt meldete), oder liest man die „Wealth Reports“ von internationalen Luxusmaklern wie Savills oder Knight Frank, die unisono den Alpenstaat als zurzeit sichers­ten Investment-Hafen ausgemacht haben, dann bleibt als Fazit nur: Die Schweiz ist eine Insel der Prosperität, während um sie herum die Krise grassiert.

Insel der Prosperität? Die Hausse bringt auch Risiken

So weit, so gut – aber auch so riskant. Denn natürlich muss man relativieren. Auch die Autoren des „Immo-Monitoring“ tun es. Zwar seien, so schreiben sie, der starke private Konsum, die dank unver­min­derter Zuwanderung positive demografi­sche Entwicklung und der „in bemerkenswerter Form“ befindliche Arbeits­markt Faktoren, angesichts derer man auch 2013 von einer „unveränderten Großwetterlage“ ausgehen dürfe. Doch zum einen wird mit dem Hinweis auf die unsicheren Entwicklungen im Euro-Raum und die sinkenden Wachstumsraten im asiatischen Raum konzediert, dass auch die Schweiz Teil einer unruhigen Weltwirtschaft ist.

Und zum anderen kann eine Debatte, die spätestens seit dem vergangenen November intensiv geführt wird, nicht ignoriert werden: Die Angst vor überhitzten Immobilienmärkten, ja sogar vor dem Platzen einer „Blase“ macht sich bemerkbar.
Sie ist keineswegs neu: Schon seit etwa drei Jahren warnen die Bankenaufsicht Fin­ma und vor allem die Nationalbank SNB vor den Risiken der Hausse. Historisch niedrige Zinsen, großzügige Hypothekenvergabe, fehlende Woh­­nungen in Ballungs­gebieten und nicht zuletzt das gestiegene Interesse ausländischer Käufer, seitdem der Franken 2011 an den Euro gekoppelt wurde – das alles habe zu einer Preis-Rallye geführt, bei der die Entwicklung der Realeinkommen nicht mehr mithalten könne.

Und bei der Warnung blieb es nicht: Auf staatlichen Druck hin verpflich­teten sich die Banken im Juni 2012 zu strengeren Maßstäben bei der Hypothekenvergabe. Zehn Prozent an „harten“ Eigenmitteln sind seither Pflicht (d. h. sie dürfen nicht mehr aus dem Vorbezug von Pensionskassengeldern stammen); zudem sind Hypotheken ohne Tilgungsanteil aufgrund der neuen Rückzahlungsregeln quasi nicht mehr möglich.
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Bestlage: Der Genfersee, im Bild Montreux, ist eine der teuersten Wohnlagen Europas Quelle: Bellevue
Allerdings: Das Preiswachstum konnten diese Maßnahmen offenbar nur unwesentlich bremsen. Das zeigen die Zahlen von Wüest & Partner. Sie prognostizieren für 2013 ein weiteres Preiswachstum von 2,3 Prozent für Wohnungen und von 2,8 Prozent für Häuser: „eine Abschwächung, aber noch keine Trendwende“. Und in ihrer seit Jahren geführten „Fieberkarte“ zeigen die Analysten, dass weiterhin Genfersee und Zürichsee sowie tou­ristische Top-Lagen wie Gstaad, Davos, ­­St. Moritz, Zermatt oder Verbier überhitzte Preisniveaus haben.

Publikumswirksamer aber war die Meldung der Großbank UBS Anfang November: Erstmals seit den frühen 1990er-Jahren, als ein in schmerzlicher Erinnerung gebliebener Banken-Crash die Folge war, steht der viel beachtete UBS­Immo-Index auf „Rot“. Das heißt: Auch für wohlhabende Schwei­zer könnten Häu­ser unerschwinglich werden, wenn der Preisanstieg nicht gestoppt wird.
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Weiter aufwärts?

Hauspreise (in CHF) 2005 bis 2012: Der Anteil hochpreisiger Immobilien ist stetig gesteigen
(Quelle: Wüest & Partner)

Seither wird intensiv debattiert. Die Fin­ma kontrolliert die Kreditpolitik der Banken schärfer, und die SNB drängt darauf, die Institute zur Einrichtung eines „antizy­kli­schen Kapitalpuffers“ zu verpflichten, der Ausfälle absichert; die Entscheidung darüber muss letztendlich der Bundesrat fällen. Ob es dazu kommt, stand bei Re­dak­tionsschluss zwar nicht fest. Fakt ist aber, dass die Entwicklung mit Argusaugen ver­folgt wird – anders als vor der Krise der 1990er-Jahre. Und nicht zuletzt bietet heute das Internet eine Transparenz, derent­wegen man Fehlentwicklungen anders begegnen kann als seinerzeit.

Die berühmte Schweizer Gründlichkeit also? Darauf, das belegen jedenfalls die Datenreihen von Wüest & Partner, scheint der Markt einstweilen zu vertrauen.
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