Bayern: Der Immobilienmarkt im Freistaat

Berge, Seen und eine Weltstadt – Bayern hat alles. Kein Wunder, dass der Freistaat bundesweit in Sachen Ökonomie und Immobilien vorn liegt
Empirica. BulwienGesa. Die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank. Der IVD Süd und nicht zuletzt das Bayerische Landesamt für Statistik. Wenn es um Zahlen für den Wirtschafts- und Immobilienstandort Bayern geht, sind die Quellen zahlreich. So unterschiedlich die einzelnen Untersuchungen, so übereinstimmend ist das Ergebnis: Egal ob Kaufkraft, Bevölkerungszuwachs oder Immobilienpreise, in fast allen Bereichen liegt der Freistaat an vorderster Stelle.
  • Berge, Seen, eine Welstadt – Bayern hat so einiges zu bieten und liegt in Sachen Okönomie und Immobilien weit vorn Quelle: Fotolia
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  • Bayern wächst. Im Gegensatz zum Bundestrend steigt die Einwohnerzahl in den nächsten 20 Jahren an Quelle: Getty Images
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  • Reiches Bayern: Starnberg am gleichnamigen See ist die kaufkräftigste Region in ganz Deutschland Quelle: Getty Images
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  • Auch kleinere Städte wie Ingolstadt haben in puncto Wirtschaftskraft einiges zu bieten Quelle: Ingolstadt Tourismus und Kongress GmbH
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Bei Kaufpreisen die Nr. 1

Beispiele? Da wären die Mietpreise. Der Mietspiegelindex 2012 des Hamburger Forschungsinstituts F+B weist bundesweit für das vergangene Jahr einen Anstieg der Bestandsmieten um 1,2 Prozent aus. In absoluten Zahlen waren das 6,13 Euro pro Quadratmeter. Die Münchener zahlten 2012 als Spitzenreiter 9,74 Euro pro Quadratmeter, mithin 59 Prozent mehr als im Bundesdurchschnitt. Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist die Weltstadt mit Herz unangefochten die Nummer eins.

Hohes Niveau bei Bildung & Forschung

Doch es ist nicht nur die Hauptstadt, die von sich reden macht: Neben München liegen mit Garmisch-Partenkirchen, Unterschleißheim, Dachau, Germering, Freising und Fürstenfeldbruck laut F+B insgesamt sieben bayerische Städte in den Top 10 bei den Preisen für Eigentumswohnungen in Städten über 25.000 Einwohner, noch vor Frankfurt (Platz 13), Stuttgart (18) und Düsseldorf (24). Und in Sachen Kaufkraft ist der Kreis Starnberg in der aktuellsten Studie der Gesellschaft für Kon­sumforschung wieder ganz vorn zu finden.

Woran liegt’s? „Ein wichtiger Erfolgsfaktor“, so der letzte große Report zum Immobilienmarkt Bayern der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank, „ist das hohe Niveau bei Bildung und Forschung.“ So wird zum Beispiel Erlangen geprägt von den Siemens-Niederlassungen und hat sich als Technologiestandort im Bereich der Medizintechnik etabliert; über 11.000 Arbeitsplätze entstanden hier seit der Jahrtausendwende neu. In Ingolstadt profitiert man vor allem vom Erfolg des Autobauers mit den vier Ringen. Und in Regensburg haben solche Schwergewichte wie BMW, Continental und Osram einen Standort.

Geballte Wirtschaftskraft, so dass die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit 2000 in ganz Bayern um fünf Prozent stieg. Hinzu kommt die hohe Dichte an erstklassigen Universitäten und Fachhochschulen, so dass die Bevölkerungszahl zwischen Hof und Garmisch-Partenkirchen – ganz im Gegensatz zum Bundestrend – (noch) steigt.

Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerungsstatistik Bayern

Die Strahlkraft der Landeshauptstadt

Die Bevölkerungsentwicklung in den kreisfreien Städten und Landkreisen Bayerns:Welche Region ist auch in 20 Jahren noch top, welche verliert an Einwohnern?

Auf 12.613.200 Personen schätzt das Bayerische Landesamt für Statistik die Bevölkerungszahl des Freistaates im Jahr 2031. Das sind rund 0,1 % mehr als 2011 (12.595.891). Klingt nicht spektakulär, doch damit stemmt sich der Freistaat gegen den bundesweiten Trend. Für ganz Deutschland wird bis 2031 nämlich ein Bevölkerungsrückgang von rund drei bis sechs Prozent prognostiziert.

Doch auch in Bayern gibt es große regionale Unterschiede. Dem oberfränkischen Landkreis Wunsiedel wird fast ein Fünftel der Bevölkerung (17,9 %) den Rücken kehren, während für den Landkreis München mit 10,9 % die größte Zunahme vorausgesagt wird.

Immer knapperes Angebot

Das sorgt naturgemäß für einen verstärkten Druck auf den Immobilienmarkt, und so prognostiziert das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd für 2012 einen Rekord bei den Immobilienumsätzen. Nach Hochrechnung des Verbandes auf Basis des Grunderwerbssteueraufkommens wird das gesamte Transaktionsvolumen bei rund 36 Milliarden Euro und damit um sieben Prozent höher als im Vorjahr liegen.

Also alles eitel Sonnenschein im Freistaat Bayern? Nicht ganz. Professor Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, spricht auch die immer knapper werdenden Immobilienangebote an: „Diese Verknappungserscheinungen auf der Angebotsseite wirkten sich deutlich dämpfend auf die Immobilienumsätze aus, andernfalls wäre der Anstieg noch deutlicher ausgefallen.“

Zurückgehende Bautätigkeit

Eine hohe, durch niedrige Hypothekenzinsen und eine gute Konjunktur ­unterstützte Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot – dieses Ungleichgewicht wird noch durch die zurückgegangene Bautätigkeit verstärkt. In den ersten neun Monaten 2012 wurden in ganz Bayern insgesamt 33.778 Baugenehmigungen erteilt, das entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von 1,7 Prozent. Nach einer Hochrechnung des IVD-Instituts dürfte das Defizit auf das gesamte letzte Jahr gesehen bei rund zwei Prozent liegen.

Weit dramatischer ist die Situation in München. Zwischen Januar und September 2012 wurden in der Landeshauptstadt insgesamt 4.314 Wohnungen zum Bau freigegeben – ein Minus von sage und schreibe 27 Prozent! Die kompletten Zahlen für das letzte Jahr lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor, allerdings geht auch hier der IVD von einem Rückgang von 20 Prozent aus – mindestens.

An der Situation auf dem Immobilienmarkt in Bayern im Allgemeinen und München im Speziellen wird sich in absehbarer Zeit nichts ändern. Bundesweit wird der Freistaat in Sachen Nachfrage und Preise weiterhin den Ton angeben, und natürlich spielt die Landeshauptstadt dabei die erste Geige.

Miet- und Kaufpreise

  Preis pro Quadratmeter in Euro
 
        
 
Stadt

Mieten*
 
Eigentums-
Wohnungen*

Einfamilien-
häuser**
 
 München
 13,03
 4.591
 5.328

 Ingolstadt

9,45
 2.863
 3.353
 
 Nürnberg

9,15
 2.734
 3.065
 
 Regensburg

9,15
 3.191
 3.084
 
 Erlangen

8,97
 3.136
 2.915
 
 Rosenheim

8,44
 3.033
 2.933
 
 Augsburg

8,34
 2.586
 
2.459
 
 Würzburg

8,29
 2.817
 2.165
 
 Landshut

8,14
 2.950
 2.329 
 Fürth

8,07
 2.585
 3.101
 
 Kempten

7,87
 2.537
 2.423
 
 


     
 *Baujahr ab 2000, 60 bis 80 m2, gehobene Ausstattung
**Baujahr ab 2000, 100 bis 150m2, gehobene Ausstattung

 
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