Immobilien am Bodensee: Preise, Prognosen, Angebote

Touristisch gehört der Bodensee zu den beliebtesten Zielen Deutschlands. Für die Stuttgarter hat der See auch immobilientechnisch große Relevanz

Bodensee/IBT GmbH/Achim Mende
Quelle: Internationale Bodensee Tourismus GmbH/Achim Mende
Wenn eine Region in Deutschland die Vorzugskombination von Wasser, Bergen und Urbanität auf einen Nenner bringt, dann ist es das Drei-Länder-Meer. Dass einer der größten Binnenseen Europas wahrlich kein Geheimtipp mehr ist, zeigt sich nicht zuletzt an den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen. Allein der Blick auf die kleine Universitätsstadt Konstanz macht die Bedeutung der Region klar: In Spitzenlagen wie Petershausen-Ost oder Paradies, aber auch in der Altstadt werden oftmals Quadratmeterpreise knapp über 8.000 Euro erzielt. Mitunter sogar mehr. Den teuersten Quadratmeter der vergangenen 18 Monate bezifferte der Gutachterausschuss auf 8.618 Euro – für ein Objekt in Petershausen-Ost. Damit rangiert die 85.000-Einwohner-Stadt einmal mehr unter den Top Ten der deutschen Städte.

Dabei darf man nicht vergessen, dass die Spitzenmieten – laut aktuellem BELLEVUE-Index – im Schnitt bei 10,55 Euro pro Quadratmeter liegen. Aus renditetechnischer Sicht ein beachtlicher Wert. Wen wundert es, dass angesichts dieser Daten, der grenznahen Lage und der auf Schweizer Seite noch höheren Preise insbesondere die Wasserlagen der Stadt auch von eidgenössischen Investoren „belagert“ werden.

Ist die Preisobergrenze erreicht?

Dass diese von Jahr zu Jahr seltener und teurer werden, versteht sich von selbst. Wer bei Seegrundstücken denkt, sich am Bodenrichtwert orientieren zu können, der irrt gewaltig. Mit 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter werden diese Raritäten im Bereich von Konstanz gehandelt.  Doch auch wenn die Stadt aufgrund der steigenden Einwohner- und  rückläufigen Grund­stücks­zahl „aus allen Näh­ten platzt“, gibt es auch in ­Konstanz einen Markt, der sich unterhalb dieses Top-Levels abspielt. So wird die Hauptnachfrage im Bereich von 2.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter beziffert und in Lagen wie Fürstenberg oder Wollmatingen angesiedelt. Bei Seeblick können durchaus auch 5.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Die Frage nach einem Ende der Preisrallye kann wie jedes Jahr nicht wirklich zufriedenstellend beantwortet werden. Manch einer sieht die Rahmenbedingungen für weitere Steigerungen gegeben, andere sehen zumindest bei „normalen“ Lagen eine Preisobergrenze erreicht. Richtig ­sicher ist man nicht.

Etwas moderater und ruhiger präsentieren sich andere gefragte Lagen rund um Ober- und Untersee. Dazu gehören Meersburg und Überlingen. Allerdings ist hier der Suchfokus oft ein anderer als in Konstanz. In diesen bodenseenahen Adressen spielen der Ferien-Aspekt und der des Altersruhesitzes eine deutlich größere Rolle. Andererseits sucht manch einer in den beschaulichen Städtchen nach einer kostengünstigeren Alternative zu Konstanz. Das Gleiche gilt für Lagen wie Uhldingen oder Immenstaad und in Ausnahmefällen auch Friedrichshafen. Und tatsächlich rangieren die Spitzenpreise hier zum Teil deutlich unter denen der Unistadt. Mit bis zu 6.000 oder 6.500 Euro pro Quadratmeter muss man jedoch auch in Überlingen und ­Meersburg rechnen. Die anderen Orte sind noch einmal deutlich darunter anzusiedeln

Preis-Leistungs-Verhältnis und Energieeffizienz

Preislich wesentlich erschwinglicher, gerade für Familien, ist das Hinterland des Bodensees. Noch immer sinken Nachfrage und Preise proportional mit der Entfernung zum See. Verständlich, dass gerade weniger solvente Interessenten aus der Region hier suchen. Besonders gefragt sind die Orte Markdorf, Heiligenberg und Salem, nicht zuletzt wegen der vorhandenen Infrastruktur – und der guten Anbindung zum Bodensee. Neuerdings wird aus selbigem Grund auch Owingen genannt.  Allerdings sollte hier das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmen, und die Kaufpreise für frei stehende Häuser sollten 500.000 Euro möglichst nicht überschreiten. Denn Preisrallyes wie in Stuttgart oder Konstanz sind nicht zu erwarten.

Hinzu kommt der immer wichtiger werdende Aspekt der Energieeffizienz. Vor dem Hintergrund einer weiteren Verschärfung der Energieeinsparverordnung spielen bei Bestandsobjekten mit Baujahren vor 1980 die stark gestiegenen Sanierungskosten eine große Rolle. Nicht selten werden überalterte Objekte abgerissen und durch Neubauten ersetzt.

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Karte Bodensee
Karte Bodensee Quelle: BELLEVUE

Fakten zur Bodenseeregion

Geografie: Der Bodensee liegt im nördlichen Alpenvorland und besteht aus drei Gewässereinheiten (Obersee, Untersee und Seerhein). Der mit rund 536 Quadrat­kilometern flächenmäßig drittgrößte See Mitteleuropas hat Ufer, die an die Schweiz, an Deutschland und an Österreich grenzen. Hauptzufluss des Obersees ist der Alpenrhein. Das Wasser des Bodensees hat mitunter Trinkwasserqualität. Auf dem bis zu 254 Meter tiefen See befinden sich insgesamt drei Inseln (Lindau, Mainau, Reichenau).

Tourismus: Die Region Bodensee-Oberschwaben gehört zu den touristisch frequentiertesten in Deutschland. Fast acht Millionen Gästeübernachtungen wurden im Jahr 2012 verbucht. Das sind mehr als entlang der gesamten mecklenburgischen Ostseeküste.
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