Immobilien-Winterträume: der Berg ruft

Millionen Wintersportler zieht es in die Alpen. Gewohnt wird am liebsten direkt am Hang, doch mit den Höhenmetern steigen auch die Preise. Ein Streifzug durch die Berge


Wenn die Sonne die Berggipfel in zartes Rosa taucht und man auf fast leeren Hängen zur letzten Talabfahrt startet, dann ist sie besonders stark zu spüren, die Magie des Skifahrens. Ein Freiheitsgefühl, wie man es nur auf dem Berg erleben kann, dazu die glitzernd weiße Schneepracht.Und die Freude an der eigenen Geschwindigkeit, wenn man sich elegant schwingend durch diese Welt bewegt.

Dem Massentourismus zum Trotz: Der alpine Wintersport hat auch im 21. Jahr­hundert von seiner Faszination nichts ein­­gebüßt. Über 20 Millionen Menschen tummeln sich pro Jahr im größten Ski-Areal der Welt, den Alpen. Ein gigantischer Wirtschaftszweig, von dem fünf Länder profitieren: Frankreich, die Schweiz, Österreich, Deutschland und Italien. Neben Liftbetreibern, Gastronomie und Hotellerie partizipieren auch die Immobilienmärkte in den Skiorten von der hohen Nachfrage.

Alpine Property Market Report 2016

In seinem „Alpine Property Market Report 2016“ stellt der internationale Immobiliendienstleister Savills fest, dass rund 40 Prozent der Immobilienkäufer in den Alpen zwischen 40 und 49 Jahre alt sind. Knapp die Hälfte der gehandelten Immobilien liegt direkt an der Piste (so genannte Ski-in/Ski-out-Liegenschaften). Und: 92 Prozent der Käufer sehen ihr Investment als Kombina­tion aus Eigennutzung und Kapitalanlage.

Wer gezielt auf Einnahmen aus Ferien­vermietung setzt, sollte bei der Auswahl des Skigebiets auf Schneesicherheit und Saisondauer achten. Allerdings wirken sich auch genau diese Faktoren auf das Preisniveau aus, wie das Immobilienunternehmen Knight Frank in seinem „Ski Property Report 2016“ feststellt. Hoch gelegene Resorts wie Val d’Isère und Courchevel 1850 zum Beispiel bilden mit Quadratmeterpreisen von 18.000 bzw. 25.000 Euro die Spitze unter den französischen Skiorten. 

Frankreich

Trotz hoher Preise gelten Frankreichs Alpenregionen nach wie vor als Gipfel des Skigenusses. In Les Trois Vallées, dem größten zusammenhängenden Skigebiet der Welt, stehen unglaubliche 600 Pistenkilometer zur Auswahl. Und wem das nicht reicht, der kann sein Können abseits der Piste testen, bis zur Hüfte im Tiefschnee, ein Powder Feeling, das in Europa seinesgleichen sucht. Nirgends in den Alpen gibt es so viele Ski-in/Ski-out-Resorts wie in Frankreich. Ein Angebot, das dem Zeitgeist entspricht und auf entsprechend hohe Nachfrage trifft. So ist es auch nicht verwunderlich, dass Knight Frank für 2016 vor allem in Frankreich Preissteigerungen feststellt.

Die Wiege des alpinen Tourismus setzt bei Neuentwicklung auf Nachhaltigkeit, wie bei dem Projekt Andermatt Swiss Alps. Auf 1.500 Metern fügen sich die Hotels wie hier das "Chedi" (Foto: Reto Guntli) ...

... exklusive Chalets (Foto: Andermatt Swiss Alps) ...

... und heimelige Apartments harmonisch in ihre Umwelt ein (Foto: Andermatt Swiss Alps)

Schweiz

Die Wiege des alpinen Tourismus, St. Moritz in der Schweiz, führt bei Savills die Hitliste der teuersten Skiorte der Alpen an. Durchschnittlich 21.200 Euro pro Quadrat­meter kostet hier eine Immobilie in Top­lage. Skifahren steht hier nicht unbedingt im Vordergrund, obwohl sich rund um den Hausberg Piz Nair ein komfortables Skigebiet bis auf 3.000 Höhenmeter erstreckt. Wer hier residiert, will sehen und gesehen werden. Doch nicht nur für St. Moritz gilt: Die Schweiz mit ihrem stabilen Franken ist generell bei ausländischen Investoren sehr beliebt. Doch mittels Gesetzgebung schotten die Eidgenossen ihren Immobilienmarkt inzwischen vor Nicht-Schweizern ziemlich ab (s. Kasten rechts). 

Eine der wenigen Ausnahmen bildet das Projekt Andermatt Swiss Alps in der Zentralschweiz: Hier dürfen Ausländer unbegrenzt (Zweit-)Immobilien erwerben. Im Urserental, am Fuße des Gotthardmassivs, entwickelt sich das frühere Bergdorf Andermatt zu einer angesagten Ganzjahresdestination. Flaggschiff des Projekts ist das Fünf-Sterne-De-Luxe-Hotel The Chedi, das zu den besten Hotels nicht nur der Schweiz zählt. 2015 folgte die Übergabe des ersten Apartmenthauses, 42 davon sollen bis zum Abschluss den neuen Ortskern bilden.

Zusätzliche Hotel-Residenzen und exklusive Chalets runden das Immobilienangebot mit insgesamt rund 500 Wohneinheiten ab. Ferienvermietung ist erwünscht und wird gefördert, die Gesellschaft sorgt direkt für die Vermarktung der erworbenen Immobilie. Mit dem parallelen Ausbau der Skiarena Andermatt-Sedrun avanciert das dazugehörige Skigebiet zum Größten in der Zentralschweiz. Doch die Betreiber setzen nicht nur auf Wintersport, im Sommer 2016 feierte man die Eröffnung des eigenen 18-Loch-Golfplatzes.

Ein duales Saisonsystem wie in Andermatt ist ein Erfolgsfaktor, den sowohl Knight Frank als auch Savills für Alpenresorts konstatieren. Falls die Skisaison nicht lagebedingt wie in Zermatt 52 Wochen im Jahr beträgt, erhöht sich die Rendite für Ferienvermieter, wenn der Skiort auch im Sommer Gäste anzieht. 

Skiparadies Österreich: Nicht nur im Winter ein attraktives Ziel (Foto: Österreich Werbung/Peter Podpera)

Österreich

Hier kommt Österreich ins Spiel, das schon länger auf Ganzjahresvermarktung setzt. Zell am See oder Bad Kleinkirchheim sind dafür gute Beispiele. Preislich ist Österreich auf jeden Fall attraktiv; bis auf den Promi-Treff Kitzbühel und das schneeverwöhnte Lech/St. Anton liegen die meisten österreichischen Skigebiete im Preisniveau deutlich unter dem der Schweizer oder fran­­zösischen Alpenresorts.

Deutschland

Im unteren Drittel der Savills-Statistik taucht mit „Garmisch Classic“ auch der erste (und einzige) deutsche Name auf. Das Skigebiet mit der legendären „Kandahar“-Abfahrt, der schwersten Deutschlands, ist bei Investoren ebenfalls beliebt. Zwar sind die Pisten nicht so lang wie in Frankreich, die Gäste nicht so nobel wie in der Schweiz und die Hütten nicht so urig wie in Österreich. Dafür aber punktet Gar­­misch mit guter Erreichbarkeit und der Nähe zu München.

Italien

Schließlich Italien: Hier sind die Dolomiten eines der bekanntesten Ganzjahresziele. Im Winter bietet die „Sella Ronda“ einen Tag Skigenuss um den Sella Stock, ohne einen Lift zweimal zu fahren – im Sommer ist Südtirol ein Dorado für Wanderer. Beliebte Orte sind hier Wolkenstein mit vielen Ski-in/Ski-out-Resorts und St. Ulrich. Wer es etwas mondäner wünscht, der geht zum Society-Treffpunkt Cortina d’Ampezzo.

Fazit: So vielfältig wie die Alpenwelt ist auch das Immobilienangebot, und für jedes Land und jeden Ort gibt es Pro und Contra. Doch letztlich sollten die persönlichen Vorlieben entscheiden: Der Kauf einer Ferienimmobilie ist trotz aller Renditeaspekte immer eine emotionale Entscheidung. Und das Herz ist auf der Piste immer mit dabei, wenn es wie bei Wolfgang Ambros heißt: „Und wann der Schnee staubt und wann die Sunn scheint, dann hob’ i olles Glück in mir vereint.“

Ferienimmobilien in Skiresorts der Alpen: Was Sie beim Immobilienkauf beachten sollten


Frankreich

Grundsätzlich gibt es in Frankreich keine Beschränkung beim Immobilien­erwerb durch Ausländer und (bisher) auch keine Zweitwohnsitzrichtlinien. Beim Kaufprozess zu beachten ist aber: Der „Vorvertrag“ hat in Frankreich höhere Rechtsverbindlichkeit als in Deutschland. Es empfiehlt sich, einen eigenen (möglichst deutschsprachigen) Notar hinzuzuziehen; zwei Notare für einen Kaufvertrag sind in Frankreich üblich und erhöhen nicht die Kosten. Beim Kauf einer Neubauimmobilie vor Bau­beginn („off plan“) erlässt der Staat Käufern die Mehrwertsteuer in Höhe von 20 Prozent. Voraussetzung: Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie für 20 Jahre in die (Ferien-)Vermietung zu geben. Dabei müssen folgende Leistungen angeboten werden: zentrale Rezeption mit Frühstück und mindestens dreimal pro Woche Reinigungsservice.

Schweiz
Der Schweizer Immobilienmarkt ist stark reguliert. Ein als „Lex Koller“ bekanntes Bundesgesetz beschränkt den Erwerb durch nicht in der Schweiz ansässige EU-Bürger. Darüber hinaus gilt seit der „Zweitwohnungsinitiative“ von 2012 die „Lex Weber“, die den Anteil an Zweitwohnsitzen auf 20 Prozent je Gemeinde be­schränkt. Allerdings gibt es für bestimmte Projekte Ausnahmegenehmigungen, die bei den jeweiligen Kantongemeinden erfragt werden können.

Italien
Da in Italien bereits das Kaufangebot für den Käufer rechtlich bindend ist, sollte dieses bereits alle Punkte enthalten, die dem Käufer wichtig sind. Grundsätzlich unterliegt jedes Immobilieneigentum der Einkommenssteuer, unabhängig davon, ob es vermietet oder selbst genutzt wird. Deshalb müssen auch Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Italiens eine jährliche Einkommenssteuererklärung beim zuständigen Finanzamt in Italien einreichen. Neben diversen anderen Steuern ist für Zweitwohnsitze auch eine jährliche Gemeindesteuer („imposta municipale“) zu entrichten.

Österreich
In Österreich sind die Immobiliengesetze Sache der Bundesländer. Sie erlauben Zweitwohnsitze teils sehr selektiv (z. B. Tirol), teils großzügig (z. B. Salzburg oder Kärnten). Auskunft dazu erteilen die Gemeinde- bzw. Stadtverwaltungen.

Deutschland
In Deutschland gibt es für EU-Bürger keine Erwerbsbeschränkungen. Zweitwohnsitze sind in Wintersportorten grundsätzlich erlaubt. Sie werden jedoch je nach Gemeinde unterschiedlich hoch besteuert.

Ulrike Eschenbecher

ist freie Journalistin und Autorin


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