Immobilien-News: Kroatiens EU-Beitritt

Sauberes Meer, grüne Küs­ten, faszinierende Städte: Als Reise­ziel ist Kroatien eine Perle ­un­ter den Mittelmeerlän­dern. Ent­sprechend erfolgreich ist die touristische Bilanz des Adria-Staates, der mit unverbauten Küsten und Inseln, acht Na­tio­­nalparks und sieben Unesco-Welt­erbe­stätten seine Gäste überzeugt. Eher langsam indes hat sich der Immobi­li­en­markt entwickelt. Recht­liche Probleme, die der jun­gen Nation aus der sozialistischen Ära ver­erbt wurden, waren einer der Gründe dafür. Dies soll sich nun ändern:
Am 1. Juli trat Kroa­tien der Europäischen Union bei, und schon im Vorfeld wurden eine ganze Reihe von Gesetzen überarbeitet, die den Haus­kauf durch Aus­länder regulieren. Für sie entsteht da­durch ein rechtliches Um­feld, das bishe­ri­ge Unsicherheiten weit­ge­­hend Geschich­te werden lässt. Grund ge­nug also, den Stand der Dinge und die wichtigsten Neuerungen vorzustellen. Denn das er­klär­te Ziel hinter allem ist: Nicht nur für Touris­ten, auch für Hauskäufer soll Kroa­tien eine Top-Destination werden.

Es ist eine Mammutaufgabe, der sich Kroa­tien im Zuge des EU-Beitritts gestellt hat: ein modernes Liegenschaftskataster auf der Ba­sis digitaler Orthofotografie, d. h. maß­stabs­getreuer, verzerrungsfreier Luftbilder zu etablieren. Um die Tragweite des Projekts zu erkennen, muss man in die Geschich­­te blicken: Das bestehende duale Ka­taster­system stammt noch aus der Zeit der Habsburger, die es zum Zweck der Steuererhebung ein­führ­ten. Es wird von 116 regionalen Büros der staatlichen geodätischen Administration verwal­tet; um die Registrierung aller Rechte an Grundstücken und Im­mobilien kümmern sich parallel die Grund­buch­abteilungen von 109 Amtsgerichten. Im sozia­lis­tischen Jugoslawien wurde das Recht auf Grundbesitz beschränkt und die Führung des Katasters stark vernachlässigt. Wie wichtig aber ein funktionierendes Katas­terwesen für die Raumplanung und damit verbundene Investitionen ist, wurde mit der marktwirtschaftlichen Öffnung deutlich: Aufgrund man­geln­der Dokumentation stimmten die Einträge beider Register in bis zu 90 Prozent der Fälle nicht überein. Gründe dafür waren hohe Umschreibegebühren und Erbschaftsteuern sowie extrem lange Wartezeiten. Zudem musste Land aus staatlichem Besitz zuerst parzelliert werden. So wurde oft einfach schwarz gebaut, um Übertragungen nicht abwarten zu müssen.

All das soll nun mit der neuen nationalen Geodateninfrastruktur gerichtet wer­den. Ihr Zentrum ist das „Geoportal“, auf dem sich Karten sowie digitale Orthofotos des ge­samten Staatsgebiets aufrufen lassen. Für größtmögliche Transparenz sorgen zudem das E-Kataster und das E-Grund­buch; ihre Daten sind online kostenfrei zugänglich.

In zwei Gesetzesnovellen vom August 2011 wurde festgelegt: Jedes Gebäude, das im Grundbuch nicht als gesetzeskonform do­kumen­tiert war, galt per se als illegal, als Schwarzbau also. Schätzungen zufolge traf das auf 150.000 bis 300.000 Gebäude in Kroa­tien zu. Sie zu veräußern war nicht mehr möglich, denn vor dem Verkauf einer Immobilie muss der Eigentümer jetzt den Nachweis der Legalität führen. Da­für geeignete Dokumente sind Luftauf­nah­men, die Vermessung durch einen Geo­meter, das Projekt des Architekten, die Bau­genehmi­gung (graðevinska dozvola), die Standort­genehmigung (lokacijska dozvola) oder die Nut­zungsgenehmigung (uporabna dozvola). Dabei gelten unterschiedliche An­forde­run­gen, je nach Zeitpunkt der Fertigstellung: Unterschieden wird zwischen Bauten, die vor dem 15.2.1968 entstanden, solchen, die zwischen dem 15.2.1968 und dem 19.6.1991 erstellt wurden, und Bauten, die nach dem 19.6.1991 errichtet wurden.
Im Juni 2011 wurde der Ist-Zustand aller Liegen­schaf­ten orthofotografisch er­fasst. Bauten, die nach die­­sem Datum entstanden, können gründsätzlich nicht mehr legalisiert werden. Das gilt auch für Gebäude in Nationalparks, in geschützten Küstenstrei­fen oder außerhalb ausgewiesener Baugebiete: Ihre Eigentümer erhalten kosten­pflich­­­tige Abrissverfügungen. Stichtag für einen Antrag auf Legalisierung ist der 30. Juni 2013.

Bereits seit April 2010 sind für alle neuen Gebäude Energieausweise Pflicht. Bestehende Objekte benötigen diese spätestens ab dem EU-Beitritt. Das zuständige Minis­terium für Bauwesen und Raumplanung führt ein öffentliches Register der ausgestellten Ausweise und der zur Ausstellung berechtigten Personen.

Seit Februar 2009 benötigen EU-Aus­länder beim Hauskauf keine Zustimmung durch das Justizministerium mehr. Das Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommen mit der EU führte zu einer Gesetzesänderung, die EU-Bürger beim Immobilienkauf kroa­ti­schen Bürgern gleichstellt. Ausgenommen bleiben landwirtschaft­liche Nutzflächen (für deren Erwerb eine GmbH zu gründen ist) oder naturschutzrelevante Gebiete.

Besonders attraktiv ist Kroatien durch das 2012 verabschiedete Gesetz zur För­de­rung des Investitionsumfelds. Ihm zufolge kann be­reits ab einer Investition von 50.000 Euro und der Schaffung von drei neuen Arbeitsplätzen die Körperschafts­steu­­er für fünf Jahre von 20 auf zehn Prozent gesenkt werden. Schrittweise ist eine Senkung auf null Prozent über zehn Jahre möglich, wenn bis zu 15 Arbeitsplätze entstehen. Die Gründung einer GmbH (d.o.o.) mit einem Stammkapital von 20.000 Kuna (HRK; 1 EUR = 7,58 HRK) dauert in der Regel fünf Tage. Die Notar- und Gerichts­kosten hierfür liegen bei ca. 5.000 HRK. Als Anlaufstelle hat die Regierung in allen Städten so genannte hitro-Zentren eingerich­tet. Dort können alle Formalitäten kosten­frei und in englischer Sprache erledigt wer­­den. Ebenfalls neu ist, dass nur noch eine statt bisher drei Baugenehmigungen erfor­der­lich ist. Bei Vorliegen aller Unterlagen soll diese Genehmigung (graðevinska dozvola) binnen 45 Tagen erstellt wer­den. Die Ausstellung soll online erfolgen.

Generell wird Grunderwerbsteuer in Höhe von fünf Prozent erhoben. Beim Kauf einer Immobilie durch eine GmbH entfällt sie jedoch. Erwähnt sei hier, dass Di­videnden und Gewinnanteile in Kroatien nicht besteuerbar sind. Ebenso zahlt man keine Vermögenssteuer. Statt Grund­er­werb­steu­er zahlt man 25 Prozent Ein­kom­­mensteuer auf die Differenz zum Kauf­preis, wenn man die Immobilie inner­halb von drei Jahren weiterverkauft.
Die für 2013 geplante Einführung einer Grundsteuer auf Immobilien ist aufgrund der anhaltenden Konjunkturschwäche vor­erst verschoben worden. Bürger und Wirtschaft, so heißt es, sollen nicht über Gebühr belastet werden.

Das Rechtsgeschäft über den Immobilienkauf muss schriftlich erfolgen. Es ist emp­feh­lens­wert, einen Kaufvertrag mit Eintra­g­ungsbewilligung zu schließen und diesen notariell beglaubigen zu lassen. Üblicherweise leistet der Käufer eine Anzahlung von zehn Prozent für die Vormerkung des Eigentums. Im Kaufvertrag sollten zudem die bis zur Übertragung auszuführenden Pflichten des Verkäufers festgehalten werden. Dazu zählen: Löschung der Hypothe­ken im Grundbuch, Erbringen der Nachweise, dass es sich um Bauland handelt, dass das Gebäude eine Nutzungsbewilligung besitzt und über eine Zuwegung verfügt sowie über bauliche Änderungen. Bei Wohnungen ist der Nachweis der Etagierung (eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung) zu erbringen. Erst nach vollstän­diger Erledigung wird der volle Kaufpreis gezahlt. Dann erhält der Käufer vom Notar die Eintragungsbewilligung und kann die Registrierung beim Grundbuchamt vor­nehmen. Dafür benötigen auch auslän­di­sche Käufer eine per­sön­­­li­che Identifikati­ons­nummer OIB (osobni identifikacijski broj). Sie wird vom zuständigen Finanzamt erteilt; die Er­teilung dauert maximal drei Tage.

Wie andernorts wird auch in Kro­a­­tien zwi­schen Erst- und Zweitwohnsitzen unter­schie­den: Immobilien, die nicht ganzjäh­rig bewohnt sind, werden per Gesetz als „Ferienimmobilien“ definiert. Auf sie erheben die zustän­­­di­gen Gemeinden eine Steuer, die sich, je nach Lage, Alter und anderen Kriterien, auf fünf bis 15 Kuna pro Qua­drat­meter Nutzfläche jähr­lich ­beläuft. Als Aus­län­­der ein Ferienhaus fremdzuver­mieten ist zurzeit nur unter komplizierten Bedingungen möglich. Eine Vereinfa­chung der Vorschriften ist in Planung; man sollte hierzu also abwarten.

Von Novigrad bis Dubrovnik: Küste und Inseln 1.880 Kilometer zerklüftete Küste, über 1.200 Inseln, von denen nur 50 bewohnt sind – und Städte, die schon von Römern oder Venezianern gegründet wurden: die Highlights des Landes an der Adria Istrien & Kvarner Bucht Die grüne Halbinsel im Norden des Lan­des ist von Österreich und Süddeutschland bequem mit dem Auto zu erreichen. Berühmt sind die venezianisch geprägten Küstenstädte Porec und Rovinj mit ihren verwinkelten Gassen sowie Pula mit einem römischen Amphitheater, in dem heute Konzerte stattfinden. Die ehemals Staatsgästen vorbehaltenen Brijuni-Inseln sind mittlerweile Nationalpark. Malerische Dör­fer im Hinterland laden zur Trüffelsu­che ein. Hauptort an der Kvarner Bucht ist Opatija mit seiner 12 km langen Uferprome­nade, einst Sommerfrische der Habsbur­ger. Von den Inseln des Kvarner ist Krk die größte der Adria; sie ist durch eine Brücke mit dem Festland verbunden. Immobilien: An der Küste kosten Häuser zwischen 250.000 und über 1 Million Euro, Designerobjekte auch mehr. Im Hinterland und auf den Inseln findet man noch Häuser ab 120.000 Euro. Dalmatien Eine Entdeckung ist Zadar (Foto), die Hauptstadt Norddalmatiens. Marmorgepflasterte Gassen und die einzigartige Rundkirche Sveti Donat prägen ihr his­­to­risches Zentrum. Biograd vorgelagert ist die Inselwelt der Kornaten, ein Traumrevier für Nautiker. Bekannte Nationalparks sind die Paklenica-Schluchten bei Starigrad und die Krka-Wasserfälle bei Šibenik. Immobilien: Im Raum Starigrad findet man Baugrund direkt am Meer ab 70 Euro/m²; im Hinterland zwi­schen Zadar und Šibenik kostet eine Parzelle mit Meerblick oft nur die Hälfte. Waterfront-Grundstücke in begehrten Lagen sind nicht unter 400 bis 600 Euro/m² zu haben, Villen der Luxusklasse kosten 1 bis 3 Mio. Euro.   Mitteldalmatien Den Grundstein der Hafenmetropole Split legte der römische Kaiser Diokletian mit dem Bau eines Palasts, dessen Überreste bis heute das Stadtzentrum be­herrschen. Trogirs 2.000 Jahre alten Stadtkern erreicht man über eine Brücke vorbei am täglich stattfindenden Markt. Per Fähre kommt man von Split zu den Inseln Brac und Hvar. Letztere ist am schönsten zur Lavendel­blüte im Juni; ein Postkartenmotiv ist der Sand­strand Zlatni Rat auf Brac. Immobilien: In der Region Split liegt der Durchschnittspreis für Häuser aktuell bei 2.276, für Wohnungen bei 2.048 Euro/m². Auf den Inseln kosten Top-Objekte bis zu 3 Millionen Euro. Magnet und Drehscheibe Süddalmatiens ist Dubrovnik Die freie Seerepublik Ragu­sa, wie es bis 1918 hieß, lässt sich von der imposanten, begehbaren Stadtmauer aus erkunden. Mali Ston auf der Halbinsel Pelješac ist für seine Austern berühmt. Nördlich davon, an der Makarska-Riviera, laden feine Kiesstrände zum Bad vor der Kulisse des Biokovo-Gebirges ein. Immobilien: Dubrovnik gilt als teuerste Stadt des Landes. Im Durchschnitt kosten Häuser aktuell 3.136 Euro/m² und Wohnungen 2.987 Euro/m². Für Luxusvillen und Designerobjekte zahlt man bis zu 3 Millionen Euro.