Letzte Änderung am 17.09.2019

Immobilien-News: Kroatiens EU-Beitritt

Seit 1. Juli ist Kroatien Mitglied der Europäischen Union. Für ausländische Hauskäufer wird dadurch vieles klarer. Neue Gesetze ebnen den Weg

Sauberes Meer, grüne Küsten, faszinierende Städte: Als Reiseziel ist Kroatien eine Perle unter den Mittelmeerländern. Entsprechend erfolgreich ist die touristische Bilanz des Adria-Staates, der mit unverbauten Küsten und Inseln, acht Nationalparks und sieben Unesco-Welterbestätten seine Gäste überzeugt. Eher langsam indes hat sich der Immobilienmarkt entwickelt. Rechtliche Probleme, die der jungen Nation aus der sozialistischen Ära vererbt wurden, waren einer der Gründe dafür. Dies soll sich nun ändern:
Am 1. Juli trat Kroatien der Europäischen Union bei, und schon im Vorfeld wurden eine ganze Reihe von Gesetzen überarbeitet, die den Hauskauf durch Ausländer regulieren. Für sie entsteht dadurch ein rechtliches Umfeld, das bisherige Unsicherheiten weitgehend Geschichte werden lässt. Grund genug also, den Stand der Dinge und die wichtigsten Neuerungen vorzustellen. Denn das erklärte Ziel hinter allem ist: Nicht nur für Touristen, auch für Hauskäufer soll Kroatien eine Top-Destination werden.

Digitales Kataster

Es ist eine Mammutaufgabe, der sich Kroatien im Zuge des EU-Beitritts gestellt hat: ein modernes Liegenschaftskataster auf der Basis digitaler Orthofotografie, d. h. maßstabsgetreuer, verzerrungsfreier Luftbilder zu etablieren. Um die Tragweite des Projekts zu erkennen, muss man in die Geschichte blicken: Das bestehende duale Katastersystem stammt noch aus der Zeit der Habsburger, die es zum Zweck der Steuererhebung einführten. Es wird von 116 regionalen Büros der staatlichen geodätischen Administration verwaltet; um die Registrierung aller Rechte an Grundstücken und Immobilien kümmern sich parallel die Grundbuchabteilungen von 109 Amtsgerichten. Im sozialistischen Jugoslawien wurde das Recht auf Grundbesitz beschränkt und die Führung des Katasters stark vernachlässigt. Wie wichtig aber ein funktionierendes Katasterwesen für die Raumplanung und damit verbundene Investitionen ist, wurde mit der marktwirtschaftlichen Öffnung deutlich: Aufgrund mangelnder Dokumentation stimmten die Einträge beider Register in bis zu 90 Prozent der Fälle nicht überein. Gründe dafür waren hohe Umschreibegebühren und Erbschaftsteuern sowie extrem lange Wartezeiten. Zudem musste Land aus staatlichem Besitz zuerst parzelliert werden. So wurde oft einfach schwarz gebaut, um Übertragungen nicht abwarten zu müssen.

All das soll nun mit der neuen nationalen Geodateninfrastruktur gerichtet werden. Ihr Zentrum ist das „Geoportal“, auf dem sich Karten sowie digitale Orthofotos des gesamten Staatsgebiets aufrufen lassen. Für größtmögliche Transparenz sorgen zudem das E-Kataster und das E-Grundbuch; ihre Daten sind online kostenfrei zugänglich.

Legalisierungsgesetz

In zwei Gesetzesnovellen vom August 2011 wurde festgelegt: Jedes Gebäude, das im Grundbuch nicht als gesetzeskonform dokumentiert war, galt per se als illegal, als Schwarzbau also. Schätzungen zufolge traf das auf 150.000 bis 300.000 Gebäude in Kroatien zu. Sie zu veräußern war nicht mehr möglich, denn vor dem Verkauf einer Immobilie muss der Eigentümer jetzt den Nachweis der Legalität führen. Dafür geeignete Dokumente sind Luftaufnahmen, die Vermessung durch einen Geometer, das Projekt des Architekten, die Baugenehmigung (graðevinska dozvola), die Standortgenehmigung (lokacijska dozvola) oder die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola). Dabei gelten unterschiedliche Anforderungen, je nach Zeitpunkt der Fertigstellung: Unterschieden wird zwischen Bauten, die vor dem 15.2.1968 entstanden, solchen, die zwischen dem 15.2.1968 und dem 19.6.1991 erstellt wurden, und Bauten, die nach dem 19.6.1991 errichtet wurden.
Im Juni 2011 wurde der Ist-Zustand aller Liegenschaften orthofotografisch erfasst. Bauten, die nach diesem Datum entstanden, können gründsätzlich nicht mehr legalisiert werden. Das gilt auch für Gebäude in Nationalparks, in geschützten Küstenstreifen oder außerhalb ausgewiesener Baugebiete: Ihre Eigentümer erhalten kostenpflichtige Abrissverfügungen. Stichtag für einen Antrag auf Legalisierung ist der 30. Juni 2013.

Energieausweise

Bereits seit April 2010 sind für alle neuen Gebäude Energieausweise Pflicht. Bestehende Objekte benötigen diese spätestens ab dem EU-Beitritt. Das zuständige Ministerium für Bauwesen und Raumplanung führt ein öffentliches Register der ausgestellten Ausweise und der zur Ausstellung berechtigten Personen.

Immobilienkauf durch Ausländer

Seit Februar 2009 benötigen EU-Ausländer beim Hauskauf keine Zustimmung durch das Justizministerium mehr. Das Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommen mit der EU führte zu einer Gesetzesänderung, die EU-Bürger beim Immobilienkauf kroatischen Bürgern gleichstellt. Ausgenommen bleiben landwirtschaftliche Nutzflächen (für deren Erwerb eine GmbH zu gründen ist) oder naturschutzrelevante Gebiete.

Besonders attraktiv ist Kroatien durch das 2012 verabschiedete Gesetz zur Förderung des Investitionsumfelds. Ihm zufolge kann bereits ab einer Investition von 50.000 Euro und der Schaffung von drei neuen Arbeitsplätzen die Körperschaftssteuer für fünf Jahre von 20 auf zehn Prozent gesenkt werden. Schrittweise ist eine Senkung auf null Prozent über zehn Jahre möglich, wenn bis zu 15 Arbeitsplätze entstehen. Die Gründung einer GmbH (d.o.o.) mit einem Stammkapital von 20.000 Kuna (HRK; 1 EUR = 7,58 HRK) dauert in der Regel fünf Tage. Die Notar- und Gerichtskosten hierfür liegen bei ca. 5.000 HRK. Als Anlaufstelle hat die Regierung in allen Städten so genannte hitro-Zentren eingerichtet. Dort können alle Formalitäten kostenfrei und in englischer Sprache erledigt werden. Ebenfalls neu ist, dass nur noch eine statt bisher drei Baugenehmigungen erforderlich ist. Bei Vorliegen aller Unterlagen soll diese Genehmigung (graðevinska dozvola) binnen 45 Tagen erstellt werden. Die Ausstellung soll online erfolgen.

Steuern auf Immobilien

Generell wird Grunderwerbsteuer in Höhe von fünf Prozent erhoben. Beim Kauf einer Immobilie durch eine GmbH entfällt sie jedoch. Erwähnt sei hier, dass Dividenden und Gewinnanteile in Kroatien nicht besteuerbar sind. Ebenso zahlt man keine Vermögenssteuer. Statt Grunderwerbsteuer zahlt man 25 Prozent Einkommensteuer auf die Differenz zum Kaufpreis, wenn man die Immobilie innerhalb von drei Jahren weiterverkauft.
Die für 2013 geplante Einführung einer Grundsteuer auf Immobilien ist aufgrund der anhaltenden Konjunkturschwäche vorerst verschoben worden. Bürger und Wirtschaft, so heißt es, sollen nicht über Gebühr belastet werden.

Der Kaufvertrag

Das Rechtsgeschäft über den Immobilienkauf muss schriftlich erfolgen. Es ist empfehlenswert, einen Kaufvertrag mit Eintragungsbewilligung zu schließen und diesen notariell beglaubigen zu lassen. Üblicherweise leistet der Käufer eine Anzahlung von zehn Prozent für die Vormerkung des Eigentums. Im Kaufvertrag sollten zudem die bis zur Übertragung auszuführenden Pflichten des Verkäufers festgehalten werden. Dazu zählen: Löschung der Hypotheken im Grundbuch, Erbringen der Nachweise, dass es sich um Bauland handelt, dass das Gebäude eine Nutzungsbewilligung besitzt und über eine Zuwegung verfügt sowie über bauliche Änderungen. Bei Wohnungen ist der Nachweis der Etagierung (eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung) zu erbringen. Erst nach vollständiger Erledigung wird der volle Kaufpreis gezahlt. Dann erhält der Käufer vom Notar die Eintragungsbewilligung und kann die Registrierung beim Grundbuchamt vornehmen. Dafür benötigen auch ausländische Käufer eine persönliche Identifikationsnummer OIB (osobni identifikacijski broj). Sie wird vom zuständigen Finanzamt erteilt; die Erteilung dauert maximal drei Tage.

Steuern auf Ferienimmobilien

Wie andernorts wird auch in Kroatien zwischen Erst- und Zweitwohnsitzen unterschieden: Immobilien, die nicht ganzjährig bewohnt sind, werden per Gesetz als „Ferienimmobilien“ definiert. Auf sie erheben die zuständigen Gemeinden eine Steuer, die sich, je nach Lage, Alter und anderen Kriterien, auf fünf bis 15 Kuna pro Quadratmeter Nutzfläche jährlich beläuft. Als Ausländer ein Ferienhaus fremdzuvermieten ist zurzeit nur unter komplizierten Bedingungen möglich. Eine Vereinfachung der Vorschriften ist in Planung; man sollte hierzu also abwarten.

Von Novigrad bis Dubrovnik: Küste und Inseln

1.880 Kilometer zerklüftete Küste, über 1.200 Inseln, von denen nur 50 bewohnt sind – und Städte, die schon von Römern oder Venezianern gegründet wurden: die Highlights des Landes an der Adria

Kroatien Landkarte

Istrien & Kvarner Bucht
Die grüne Halbinsel im Norden des Landes ist von Österreich und Süddeutschland bequem mit dem Auto zu erreichen. Berühmt sind die venezianisch geprägten Küstenstädte Porec und Rovinj mit ihren verwinkelten Gassen sowie Pula mit einem römischen Amphitheater, in dem heute Konzerte stattfinden. Die ehemals Staatsgästen vorbehaltenen Brijuni-Inseln sind mittlerweile Nationalpark. Malerische Dörfer im Hinterland laden zur Trüffelsuche ein. Hauptort an der Kvarner Bucht ist Opatija mit seiner 12 km langen Uferpromenade, einst Sommerfrische der Habsburger. Von den Inseln des Kvarner ist Krk die größte der Adria; sie ist durch eine Brücke mit dem Festland verbunden.
Immobilien: An der Küste kosten Häuser zwischen 250.000 und über 1 Million Euro, Designerobjekte auch mehr. Im Hinterland und auf den Inseln findet man noch Häuser ab 120.000 Euro.

Dalmatien
Eine Entdeckung ist Zadar (Foto), die Hauptstadt Norddalmatiens. Marmorgepflasterte Gassen und die einzigartige Rundkirche Sveti Donat prägen ihr historisches Zentrum. Biograd vorgelagert ist die Inselwelt der Kornaten, ein Traumrevier für Nautiker. Bekannte Nationalparks sind die Paklenica-Schluchten bei Starigrad und die Krka-Wasserfälle bei Šibenik.
Immobilien: Im Raum Starigrad findet man Baugrund direkt am Meer ab 70 Euro/m²; im Hinterland zwischen Zadar und Šibenik kostet eine Parzelle mit Meerblick oft nur die Hälfte. Waterfront-Grundstücke in begehrten Lagen sind nicht unter 400 bis 600 Euro/m² zu haben, Villen der Luxusklasse kosten 1 bis 3 Mio. Euro.

Mitteldalmatien
Den Grundstein der Hafenmetropole Split legte der römische Kaiser Diokletian mit dem Bau eines Palasts, dessen Überreste bis heute das Stadtzentrum beherrschen. Trogirs 2.000 Jahre alten Stadtkern erreicht man über eine Brücke vorbei am täglich stattfindenden Markt. Per Fähre kommt man von Split zu den Inseln Brac und Hvar. Letztere ist am schönsten zur Lavendelblüte im Juni; ein Postkartenmotiv ist der Sandstrand Zlatni Rat auf Brac.
Immobilien: In der Region Split liegt der Durchschnittspreis für Häuser aktuell bei 2.276, für Wohnungen bei 2.048 Euro/m². Auf den Inseln kosten Top-Objekte bis zu 3 Millionen Euro.

Magnet und Drehscheibe Süddalmatiens ist Dubrovnik
Die freie Seerepublik Ragusa, wie es bis 1918 hieß, lässt sich von der imposanten, begehbaren Stadtmauer aus erkunden. Mali Ston auf der Halbinsel Pelješac ist für seine Austern berühmt. Nördlich davon, an der Makarska-Riviera, laden feine Kiesstrände zum Bad vor der Kulisse des Biokovo-Gebirges ein.
Immobilien: Dubrovnik gilt als teuerste Stadt des Landes. Im Durchschnitt kosten Häuser aktuell 3.136 Euro/m² und Wohnungen 2.987 Euro/m². Für Luxusvillen und Designerobjekte zahlt man bis zu 3 Millionen Euro.

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