Immobilien in Österreich: Feine Adressen

Das Angebot ist vielfältig, die Lebensqualität hoch. In Österreich locken futuristische Wohnungen, traditionelle Landhäuser und vor allem hervorragende Lagen. Ein aktueller Überblick

An der schönen blauen Donau: Wien gilt als eine der lenbenswertesten Städte weltweit (Foto: Wien Tourismus/Christian Stemper)

Die exklusive Adresse hat in Österreich viele Gesichter. Das reicht von der alpinen Hüttenromantik an legendären Skipisten über groß­­städtische Quartiere in Wien, Salzburg oder Innsbruck bis zur Liegenschaft am See mit eigenem Bootssteg. Am meisten gezahlt wird fürs Wohnen immer noch im 1. Bezirk von Wien und im Tiroler Unterland mit Kitzbühel als der herausragenden Ortschaft. Gerade wieder wurde Wien von „Mercer“ zur Stadt mit der höchsten Lebensqualität weltweit gekürt. Die Hauptstadt zieht vermehrt betuchte Käufer an. Die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen und haben weiter Potential nach oben.

Bei Wohnungen ist die innere Stadt, der 1. Bezirk, das absolute Nonplusultra. Hier liegt mit dem Parlament und den Ministerien nicht nur das politische Zentrum Österreichs, sondern auch das Herz von Wien mit viel Kultur, Historie und edlen Geschäf­ten. Herrschaftliche Altbauwohnungen und Penthouses mit Dachterrasse ­dominieren den Immobilienbestand. Besonders gefragt ist der Blick auf die berühmten Sehenswürdigkeiten wie Stephansdom oder Hofburg. Bei Neubauprojekten muss man zurzeit mit Preisen von 17.500, in Einzelfällen bis zu 30.000 Euro pro Qua­dratmeter rech­­nen. Selbst Bestandsobjekte liegen noch bei über 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Nur etwa 16.000 der rund 1,8 Millionen Einwoh­ner Wiens leben allerdings im 1. Bezirk. Aber als ausgezeichnete Lagen gelten angrenzende Bezirke wie Mariahilf (6.), Neubau (7.), Josefstadt (8.) und Alsergrund (9.). Die Quadratmeterpreise liegen hier bei 5.000 bis 8.200 Euro. Wegen der engen Bebauung sind die Entwicklungsmöglichkeiten in der Innenstadt begrenzt. Investieren kann man vor allem in luxuriös sanierte Altbauwohnungen – wobei das Angebot langsamer wächst als die Nachfrage.

Absolute Toplagen bieten zudem die grünen Randbezirke Döbling (19.), Wäh­ring (18.) und Hietzing (13.). In diesen Nobelvierteln beherrschen historische Villen und moderne große Architektenhäuser das oberste Marktsegment. Hietzing hat sich mit vielen Grünflächen durch die Nähe zum Schloss Schönbrunn als exklusive Lage etabliert. Währing besticht durch riesige Parkanlagen, Prachtvillen und Botschaftsresidenzen. Das Wäh
ringer und Döblinger Cottage­viertel beim Türkenschanzpark gehört zu den vornehmsten und teuersten Lagen in Wien. Für Villen werden oft Preise im zweistelligen Millionen­bereich aufgerufen, wobei der Quadratmeter bis zu 20.000 Euro kosten kann. Eines der aktuell interessantesten Neubau­pro­jekte mit 78 Eigentumswohnungen und sieben Reihenhäusern entwickelt im 19. Bezirk aktuell die BUWOG Group. Mit dieser Anlage der Extraklasse reiht sich auch Döblings „Pfarrwiesengasse 23“ in die lange Liste der feinen Wiener Adressen ein.

Blick auf Kitzbühel und die Kitzbüheler Alpen (Foto: photog.raph/Fotolia)

Kitzbühel, der Tiroler Nobelort und Promi-Treffpunkt, gehört nicht nur zu den bedeutendsten Wintersportplätzen Österreichs, sondern ist auch eine Destination, die ganzjährig mit hochwertigen Eventprogrammen aufwarten kann. Es lockt eine Mischung aus mondänem Flair und ­romantischem Charme inmitten der Kitzbüheler Alpen. Sport wird großgeschrieben. Weltberühmt ist das Hahnenkammrennen mit der Abfahrt auf der „Streif“. Im Sommer sind Tennis, Mountainbiking, Wandern und Baden im Schwarzsee angesagt.

Die schnelle Erreichbarkeit ab Salz­­burg, Innsbruck und München ist ein Vorteil. Die Mehrheit der Käufer stammt aus Deutschland. Exklusiv und teuer sind die Immobilien. Unter 3.000 Euro pro Qua­­dratmeter sind Baugrundstücke in Top­lagen nicht zu haben. Tiroler Landhäuser an Standorten wie Sonnberg und Lebenberg liegen oft im zweistelligen Millionen­bereich bei Quadratmeterpreisen zwischen 10.000 Euro und 20.000 Euro. Die Preise steigen langsam, aber stetig. Die individuelle Lage des jeweiligen Objekts zur Nachmittagssonne und das Bergpanorama sind hier entscheidende Faktoren. Immer öfter wird auch in der Innenstadt gekauft. Angesichts der knappen Bauflächen werden neue Landhäuser oder Apartment-­Anlagen durch Abriss von Altbeständen und neuer Bebauung entwickelt. Bei Neubauten in den Toplagen dominiert der Trend zum lässigen, leichten Tiroler Stil, meist mit Materialien wie Holz, Stein und Glas. Von der Anziehungskraft Kitzbühels profitieren auch Orte in der Umgebung wie Aurach, Jochberg, Reith oder Kirchberg.

Rund 376.500 Euro kostet laut einer Erhebung von immobilienscout24.at das gebrauchte Durchschnitts-Haus in Österreich. Im Burgenland bekommt man für die Summe das 1,61-fache an Haus, in Wien ist es gerade mal die Hälfte.

Quelle: ImmobilienScout24, ImmoDEX Februar 2017

Die Mozartstadt Salzburg begeistert mit unverwechselbarem Charme und großer Kultur (Foto: Tourismus Salzburg GmbH/Günter Breitegger)

Aber Österreich kann mit weiteren ­Top­lagen in Skigebieten aufwarten. Dazu ­gehören vor allem der Arlberg mit Lech, Zürs und Stuben in Vorarlberg sowie St. Anton auf der Tiroler Seite. In Tirol kommen der Hintertuxer Gletscher, eines der wenigen Ganzjahresskigebiete in Österreich, sowie das Ötztal (Sölden und Obergurgl-Hochgurgl), der Stubaier Gletscher, Ischgl und die Zillertal Arena dazu. Im Salzburger Land sind es Zell am See, Kaprun und Saalbach-Hinterglemm. Je nach Ort kann es dabei sehr unterschiedliche Faktoren geben, die eine Lage gefragt machen. Beispielsweise zählt in Zell am See der Blick auf das Wasser, in Kaprun die Aussicht zum Gletscher Kitzsteinhorn und in Saalbach-Hinterglemm die Nähe zur Skipiste. Das Angebot ist bei großer Nachfrage knapp, wobei die Preise in den österreichischen Alpen derzeit jährlich um rund fünf Prozent steigen. Gemeinsam haben praktisch alle Skiorte, dass es aufgrund der zerklüf­teteten Topografie an Baugrund­stücken mangelt.

Unter den Städten steht bei deutschen Immobilienkäufern besonders Salzburg im Fokus. Geschätzt wird die hohe Lebensqua­lität mit kurzen Wegen in der Stadt und schneller Erreichbarkeit über den Flughafen oder die Autobahn nach München. Bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter werden in der Mozartstadt für perfekte Objekte in absoluten Toplagen gezahlt. Der Durchschnittspreis liegt bei 5.000 Euro. Nimmt man die Innenstadt aus, gibt es in Salzburg ein Preisgefälle von West nach Ost und von Süd nach Nord. Im Westen lie­gen die Toplagen am Gaisberg in den Ortsteilen Parsch und Aigen. Aus den Vil­len­­­vierteln bietet sich vielerorts ein herrlicher Blick über die Stadt. Hier leben Mitglieder der Porsche-Familie, der VW-Patriarch Ferdinand Piëch und der Fußball-„Kaiser“ Franz Beckenbauer. Der Süden Salzburgs bietet nicht nur gute Lagen – wie den Ort Anif an der Stadtgrenze –, sondern auch ein großes Entwicklungspotential. In Elsbethen bündelt beispielsweise der Getränkekonzern Red Bull ab 2017 seine vielfältigen weltweiten Firmenaktivitäten.

Seegrundstücke wie hier am Wörthersse sind rar - und fast unbezahlbar (Foto: Sonja Birkelbach/Fotolia)

Die ersten Adressen in der Salzburger Umgebung und dem Salzkammergut sind Lagen direkt an einem der vielen Seen. Die teuersten Immobilien finden sich am ­Attersee, der bereits im Bundesland Oberösterreich liegt. In Einzelfällen kosten ­Luxusobjekte auf einem attraktiven Seegrundstück sogar zweistellige Millio­nen­beträge. Gefragt ist der Attersee als Ferienwohnsitz vor allem bei Käufern aus Wien und Linz. Dagegen orientieren sich Deutsche, die in diesen Postkartenidyllen am Nordrand der Alpen in eine Toplage investieren wollen, eher an den Wolfgangsee, wo schon Altkanzler Helmut Kohl regelmäßig seinen Sommerurlaub verbrachte. Das Preis­­niveau ist in St. Gilgen und St. Wolfgang etwas niedriger als am Attersee.

Hervorragende Liegenschaften am Was­­ser bietet auch Kärnten, das südlichste Bundesland. Vor allem der Wörthersee ist begehrt und teuer. Schick ist Velden, jedoch sind hier alle Standorte direkt am See oder mit guter Aussicht als Toplagen einzustufen. In Klagenfurt am Wörthersee gilt der Kreuzbergl als besondere Adresse. Wegen der guten Nachfrage wird in der Umgebung des Wörthersees und in Klagenfurt viel gebaut. Um rund 20 Prozent sind die Immobilienpreise für Seelagen am Wörthersee in den letzten fünf Jahren gestiegen. Mittlerweile ist das Preisniveau mit 6.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter allerdings am Limit angekommen. Am Ossiacher, Millstätter und Faaker Seee, wo die Preise rund 40 Prozent unter denen des Wörthersees liegen, gibt es dagegen noch Potential nach oben. Wohnungen werden meist geradlinig und futuristisch gebaut. Bei Häusern hat man dagegen die Wahl zwischen Landhausstil und moderner Architektur. Diese Trends gelten nicht nur beim Neubau in Kärnten, sondern in den meisten Toplagen des Alpenraums.

Dr. Gerald Paschen

ist Politikwissenschaftler und Spezialist für die internationalen Immobilienmärkte

Dr. Johannes Bohmann

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus Österreich

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„Die größte Hürde bei der Entwicklung neuer Wohnungen ist der Grundstücksankauf. Vor allem in Wien sind gute Grundstücke sehr rar.“ Daniel Riedl, BUWOG Group, Wien

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„Der Wörthersee ist nach wie vor top, jedoch ist das Preisniveau mittlerweile am Limit. Potential haben noch Ossiacher See, Faaker See und Millstätter See.“ Alexander Hein, Engel & Völkers, Velden am Wörthersee

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„Immobilien in bevorzugten Lagen wie Kitzbühel, Kirchberg oder St. Johann erfreuen sich weiterhin einer konstant hohen Nachfrage.“ Gabriele Paas, VON POLL IMMOBILIEN, Kitzbühel

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„Der Kitzbüheler Immobilienmarkt zeigt sich seit Jahrzehnten beständig, und auch in diesem Jahr wurden wieder beachtliche Werte umgesetzt.“ Michaela Schroll, Michaela Schroll Immobilien, Kitzbühel

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„Die aktuellen geopolitischen Verwerfungen werden den Zustrom in die Assetklasse Immobilien in Österreich wohl auch über die nächsten Jahre hoch halten.“ Robert Hermandinger, FMTG Development GmbH, Wien

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„Durch die restriktiven Bau­landausweisungen in unseren Bezirken Zell am See und Kaprun wird die Preisentwicklung weiter nach oben gehen.“ Axel Menke, ERA Zell Real Immobilien OG, Zell am See

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„Unsere Wohnungskäufer er­leben Wertsteigerungen wie nie zuvor. An manchen Standorten liegen sie bei durchchschnittlichen 4 bis 6 Prozent pro Jahr.“ Branson Atterbury, Kristall Spaces, London

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