Geldgeber: Fremdes Kapital

Eigenkapital ist für den Immobilienkauf unerlässlich. Doch kaum jemand hat den kompletten Betrag parat. Da gilt es, einen Geldgeber zu suchen – und einiges zu beachten
Nur die wenigsten Menschen können ihre Immobilie komplett aus eigenen Mitteln bezahlen. Da hilft nur ein ­potenter Geldgeber. Fremdkapital wird in Form von Darlehen durch Banken, Bausparkassen, Landesförderinstitute, Kreditanstalt für Wiederaufbau und Versicherungsgesellschaften zur Verfügung gestellt.
Welche Möglichkeiten gibt es, wer bietet welche Vor- und Nachteile? Welcher Anbieter passt zu wem? Und was gilt es zu beachten? Eine Übersicht der Möglichkeiten.
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Je nach Geldgeber, gibt es Verschiedenes zu beachten Quelle: getty images

Banken & Sparkassen

Da denkt man zuerst an die Hausbank. In vielen Fällen ist die Bearbeitung Ihres Antrags dort einfacher, als wenn eine unbekannte Bank von der Kreditwürdigkeit überzeugt werden muss. Bei der Hausbank kennt man Sie und Ihre monatlichen Geldein- und -ausgänge. Doch egal ob Sie über Ihre Hausbank oder ein anderes Kredit­institut finanzieren, um eine Selbstauskunft kommen Sie nicht herum. Die beinhaltet Angaben zu Ihrem Vermögen, Ihren Ein- und Ausgaben und sonstigen Verpflichtungen – Hausaufgaben, die Sie schon zu Beginn der Finanzierungsplanung erledigt haben sollten.

Bausparkassen

Bei den Bausparkassen handelt es sich um besondere Kreditinstitute, die sich im Wesentlichen mit Wohnungsbaufinanzierung beschäftigen (zum Beispiel die Bausparkasse Schwäbisch Hall). Heute buhlen in Deutschland 23 Bausparkassen um die Gunst des Kunden – 13 private und zehn öffentliche Anbieter, die Landesbausparkassen. Über 150 Tarife und Tarifvarianten stehen zur Auswahl – mit den Wohn-Riester-Verträgen kommen nochmals um die 50 Tarife dazu.

Wichtig ist hier, sich umfassend zu informieren. Das Ziel entscheidet: Wer schnell bauen will, braucht einen anderen Tarif als jemand, der dieses Ziel erst in 15 Jahren vor Augen hat. Lukrativ ist Bausparen dann, wenn Sparer die Voraussetzungen für staatliche Zuschüsse erfüllen. Was vielleicht der eine oder andere nicht weiß: Vom Riester-Bausparen profitieren auch Sparer, die schon ein Eigenheim besitzen. Sie schaffen sich so die Grundlage, schuldenfrei in den Ruhestand zu gehen. Wer zum Beispiel als 50-Jähriger mit dem Riester-Bausparen beginnt, kann bei der Pensionierung mit dem geförderten ­Guthaben die Restschulden tilgen. Auch ein Vorteil beim Bausparvertrag: Im Notfall können finanzielle Engpässe überbrückt werden. Dazu muss der Vertrag nicht gekündigt werden. Wenn Sie regelmäßig angespart haben, können Sie mit Ihrer Bausparkasse über einen Zwischenkredit sprechen.

Baufinanzierung mit der KfW

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederauf­bau) bietet ein breites Spektrum an Programmen, die der Förderung und Finanzierung von Wohnimmobilien dienen. Förderzwecke sind die Schaffung von Wohneigentum, die energetische Gebäu­de­sanierung, das Modernisieren von Wohnraum und die Errichtung von energiesparenden Neubauten. Besonders junge Familien mit relativ geringen finanziellen Eigenmitteln werden beim Hausbau oder Immobilienerwerb sowie bei Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Wohnungen und Gebäuden gefördert. Da die Konditionen vom Bund subventioniert werden, liegen die Zinskonditionen der KfW-Darlehen häufig unter denen der Banken am Kapitalmarkt. Die KfW-Darlehen werden nicht direkt an den Bauherren, Hauskäufer oder Wohnungssanierer vergeben, sondern müssen in der Regel über ein Kreditinstitut beantragt werden. Es ist auch möglich, Immobilienfinanzierungen über Banken mit Förderprogrammen der KfW zu kombinieren.

Versicherungen

Eine Immobilie kann auch mithilfe einer Lebensversicherung finanziert werden. Hierzu nimmt der Kunde ein tilgungsfreies Darlehen auf und schließt dazu eine Kapital­lebensversicherung ab. Die Laufzeit der Lebensversicherung richtet sich nach der Laufzeit der Finanzierung. Der Kunde bezahlt während der Laufzeit die Kreditzinsen und tilgt am Ende der Vertragslaufzeit mit der Ablaufleistung der Lebensversicherung. Die Zinssätze liegen häufig unter den Baugeldangeboten von Banken.

Doch bei dieser Variante heißt es aufgepasst! Das Baugeld von der Versicherung ist insgesamt gesehen vielleicht am Ende deutlich teurer, und eine gewisse Gefahr besteht bei diesem Vorgehen. Die eigentlichen Schulden werden erst ganz am Ende der Laufzeit mit der Auszahlung von Versicherungssumme und Überschussbeteiligung auf einen Schlag getilgt. Kalkulieren Sie hier nicht zu knapp! Wenn Sie gleich von Anfang an mit den Überschussbeteiligungen der Lebensversicherung kalkulieren, liegen Sie vielleicht daneben. Die Rechnung geht nämlich nur dann auf, wenn die Versicherungsgesellschaft die prognostizierten Überschüsse auch erwirtschaftet und in der angedachten Höhe auszahlt. Das Darlehen fürs Haus mit einer Kapitallebensversicherung zu verknüpfen halten Verbraucherschützer für wenig sinnvoll. Die Rendite aus der Lebensversicherung liegt meist unter dem Zinssatz für den Kredit. Dadurch steigt der Gesamteffektivzins für die Baufinanzierung per Lebensversicherung häufig über den Kreditzins.

Als Argument für die Kombi-Modelle führten Vermittler oft die Steuer an: Eigentümer von vermieteten Immobilien konnen Schuldzinsen von der Steuer absetzen, Auszahlungen aus Lebensversicherungen waren steuerfrei. Damit kostete das Darlehen nach Steuern bisweilen weniger, als die Lebensversicherung brachte. Diese Zeiten sind nun vorbei. Die Anbieter verdecken so eher die wahren Kosten ihrer Finanzierung, schlimmstenfalls fehlt am Ende der Laufzeit Geld, um den Kredit zu tilgen.

Landesförderinstitute

Landesförderinstitute dienen zur Förderung der Investitionstätigkeit. Daher verfügen die Bundesländer jeweils über ein speziell für diese Aufgabe gegründetes Kreditinstitut. Zinsgünstige Darlehen bilden die zentrale Säule für die Förderung des Wohnungsbaus. Es gibt auch viele Gemeinden, die die Ansiedlung junger Familien durch spezielle Programme (z. B. günstiges Bauland, kostenlose Kita o. Ä.) fördern.

Internet

Das Internet spielt mittlerweile eine führende Rolle bei der Finanzierung von Immobilien. Hier sind seit über zehn Jahren Firmen wie Interhyp und Dr. Klein & Co. AG auf dem Markt tätig. Mit wenigen Eingaben lassen sich bei Deutschlands größtem Anbieter Interhyp zum Beispiel tagesaktuelle Konditionen von über 300 Banken, Sparkassen und Volksbanken vergleichen.  Ebenso können Sollzinsbindungen von drei Monaten bis 30 Jahren abgefragt und der Einbau von Fördermöglichkeiten (u. a. KfW-Programme) gecheckt werden.
Auf Wunsch lässt man sich ein konkretes Angebot erstellen, das man dann auch mal seiner Hausbank zeigen kann.
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