Ferienimmobilien an der Nord- und Ostsee

... sind begehrte Kapitalanlagen. Doch nicht jede bringt die erwartete Rendite. BELLEVUE sagt, worauf es bei der Suche nach dem passenden Objekt ankommt
Kapitalanlage Nord- und Ostsee
Immobilien auf Sylt erzielen mit die höchsten Quadratmeterpreise in Deutschland Quelle: Arnt Haug

Richtige Zeit, richtiger Ort

Egal ob Sylt, Lübecker Bucht, Rügen oder Usedom – über mangelnde Nachfrage können sich Makler und Bauträger an Deutschlands Küsten derzeit wahrlich nicht beklagen. Ferienimmobilien an Nord- und Ostsee sind begehrt wie selten zuvor. Es hat sich längst herumgesprochen, dass Ferienhäuschen in Scharbeutz und Ahrenshoop oder Apartments in Binz oder Westerland nicht nur Domizile für den eigenen Urlaub, sondern auch lukrative Geldanlagen sein können. Jetzt wollen alle ihre gesparten Euro in sichere Sachwerte investieren, von den niedrigen Zinsen profitieren und am wachsenden Geschäft mit der Ferienvermietung an Nord- und Ostsee teilhaben. Erwartet werden Renditen von fünf Prozent. Gerne auch mehr ...

Genug geträumt! Oder anders: zu spät! Es ist wie an der Börse. Wenn der „heiße Aktientipp“ bei Otto Normalverbraucher angekommen ist, sind Potentiale und Entwicklungs-Fantasien der nächsten Jahre beim Kurs der Aktie meist schon längst eingepreist. Der Immobilienmarkt funktioniert ähnlich. Wer vor einigen Jahren den richtigen Riecher hatte und zum Beispiel in Scharbeutz an der Lübecker Bucht investierte, kann sich heute über volle Buchungskalender und eine satte Wertsteigerung freuen. 2013 noch war der Ort mit seinem 7oer-Jahre-Waschbeton-Flair wenig attraktiv. Jetzt ist die Promenade neu gestaltet; wo einst das marode Wellenbad stand, eröffnete das schicke Bayside Hotel, und alle Welt schwärmt vom „neuen Scharbeutz“.

Auch im Immobiliengeschäft gilt die Kaufmannsregel: „Der Gewinn liegt im Einkauf“, also zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort einzusteigen. In den ersten 20 Jahren nach der Wende war es besonders reizvoll, an den Küsten Mecklenburg-Vorpommerns zu investieren, in Kühlungsborn, Ahrenshoop, an der Ostküste von Rügen oder in den Kaiserbädern von Usedom. Sie lockten mit ganz neuer Infrastruktur und Steuervorteilen.
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Usedom-Wochenende zu gewinnen!

BELLEVUE und Steigenberger verlosen ein Grandhotel-Wochenende auf Usedom für zwei Personen

Der Gewinn: Genießen Sie eine Luxus-Auszeit auf Deutschlands sonnenreichster Insel im besten Hotel direkt am Ostseestrand. Wir verlosen zwei Übernachtungen für zwei Personen im Superior-Doppelzimmer mit exquisitem Langschläferfrühstück, einem stimmungsvollen Abendessen sowie der freien Nutzung des exklusiven BALTIC SEA GRAND SPA Usedom mit Außen- und Innenpool, großzügiger Saunawelt und Fitnessbereich mit Sport- und Yogakursen.

Das Hotel: Das Steigenberger Grandhotel and Spa Heringsdorf befindet sich in bester Strandlage auf Deutschlands sonnenreichster Insel Usedom und steht für lässig-elegante Vielfalt auf höchstem Niveau. Das Grandhotel verfügt über ­169 Zimmer, Suiten und Studios, der exklusive SPA-Bereich BALTIC SEA GRAND SPA Usedom ist 2.000 Quadratmeter groß und bietet u. a. ein über 20 Meter langes Außenbecken. Weitere Infos: www.heringsdorf.steigenberger.de

Die Preisfrage: Welche drei Orte auf Usedom werden auch „Kaiserbäder“ genannt? Wenn Sie die richtige Antwort wissen, schreiben Sie bitte unter dem Stichwort „Steigenberger“ bis zum 30. Juni 2016 ein E-Mail an leserbriefe@bellevue.de oder schicken Sie eine Postkarte an Planet C, Redaktion Bellevue, Dorotheenstraße 64, 22301 Hamburg. Absender bitte nicht vergessen!
Unter allen richtigen Einsendungen wird dann Anfang Juli das Wochenende im Steigenberger Grandhotel and Spa Heringsdorf verlost.

Viel Glück!

Der Nordsee-Hype bleibt

Die westdeutschen Badeorte an Schleswig-Holsteins Ostseeküste gerieten dabei über viele Jahre ins Hintertreffen, hatten bis auf Klassiker wie Timmendorf oder Travemünde mitunter richtig hart zu kämpfen. Jetzt endlich tut sich hier wieder einiges. Scharbeutz war Vorreiter, Orte wie Niendorf und Grömitz ziehen nach, auch Fehmarn, die Schlei und der Priwall bergen noch erhebliches Potential.

Die Nordseeküste von Niedersachsen und Schleswig-Holstein hatte nie vergleichbar unter dem Ostboom zu leiden. Sie hatte immer ihr eigenes Klientel. Die Fans blieben dem rauen Nordseeflair und dem jeweils sehr eigenwilligen Charme ihrer geliebten Inseln treu. Auf Sylt und Norderney werden immer noch die höchsten Quadratmeterpreise von ganz Deutschland gezahlt. Hier geht es um Lebensqualität ­und Statussymbole, um echte Liebhabermärkte, die mit rationalen Überlegungen nur schwer zu erfassen sind. Wer in Kampen 2,5 Millionen Euro für eine Doppelhaushälfte mit 100 Quadratmetern Wohnfläche und ausgebautem Keller ausgibt und eine Vermietungsrendite von drei Prozent erwartet, muss das Haus schon 200 Tage im Jahr für 400 Euro pro Tag vermieten. Das dürfte nicht so einfach sein. Die Preise für Immobilien an der Küste haben stark zugelegt. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zum Mieten wächst zwar seit Jahren, es buhlen aber auch immer mehr Ferienimmobilien um die Gunst der Urlauber.

Kein Selbstgänger

Das bedeutet nicht, dass man wieder einmal den richtigen Zeitpunkt für ein gutes Geschäft verpasst hat. Das Businessmodell „Ferienimmobilie als sichere und rentable Geldanlage“ funktioniert immer noch, aber eben nicht mehr als Selbstgänger. Man muss sich schon mit der Materie auseinandersetzen und so lange suchen und analysieren, bis man etwas wirklich Gutes gefunden hat. Folgende Regeln sind bei der Wahl des richtigen Objekts zu beherzigen. Am wichtigsten: der Standort. Das schönste Haus nützt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb sollte eine Ferienimmobilie in einer bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und gute Mieteinnahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz.
Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten „Makro-Kriterien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Orts, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem bestenfalls ganz­jährig belebten Ort liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei ­abgelegenen Immobilien kein Problem, aber in Vor-, Nach- und Nebensaison entscheiden die Vorteile der guten Lage. Es müssen nicht unbedingt „ganzjährig geöffnete“ Inseln oder Ferienorte sein, aber es sollte zumindest ein bisschen was los sein. Je dichter am Wasser, je ­näher an Bäcker, Geschäften und Res­taurants, desto besser. Strand und Stadtzentrum sollten idealerweise in einem Radius von 500 Metern zu Fuß zu erreichen sein.

Bei der „Mikrolage“ geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Orts. Ideal ist, wenn Balkon und Garten Richtung Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert sind Lagen an ­einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine ruhige, gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und „Vermiet-Turbo“.
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Auch auf Norderney sind die Quadratmeterpreise weiterhin hoch Quelle: Arnt Haug

Hilfreiche Tipps!

Noch ein ganz wichtiger Punkt, der leider oft nicht berücksichtigt wird: Vergewissern Sie sich, dass das Objekt in einer Gegend liegt, in der Sie auch zeitweise vermieten dürfen. In nicht wenigen Orten gibt es Viertel, die Dauerbewohnern vorbehalten sind und in denen eine touristische Nutzung nicht gestattet ist. Häuser und Woh­nungen sind bei Mietern ungefähr gleichermaßen ­nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 120 Qua­dratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Die durchschnitt­lich gezahlte Miete pro Objekt liegt bei 600 Euro in der Nebensaison und 800 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro pro Woche Miete leisten sich nur zehn Prozent der ­Urlauber. Die durch­schnitt­liche Verweildauer beträgt etwas über sechs Tage.

Neben den Kaufnebenkosten müssen auch jährliche Kosten für Heizung, Was­ser,  Strom, Gemeinschaftskosten, Ver­siche­rungen, Wohngeld, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, Rundfunkbeitrag, Grundsteuer, Internet/Telefon etc. in die Kalkulation einfließen. Diese Kosten können nicht wie bei einer Mietwohnung größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern sind im Wochen- oder Tagesmietpreis enthalten. Als Faustregel gilt: Mit drei Euro Nebenkosten pro Monat und Quadrat­meter sind Sie auf der sicheren Seite.
Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Faustregel: Mit 120 vermieteten ­Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie ­finanziell selbst tragen. Recherchieren Sie im Internet die saisonalen Mietpreise vergleichbarer Objekte vor Ort, und schauen Sie sich genau die Belegungspläne dieser Objekte an. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der ­Regel ausgebucht. Hinzu kommen Ostern, Pfingsten, Weihnachten, Neujahr sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.
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BELLEVUE Ausgabe 3/2016

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Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Heft 03/2016.

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