Regensburg Immobilienmarkt 2023
In den letzten zehn Jahren entwickelte sich Regensburg zum Liebling der Investoren – das ließ die Immobilienpreise kräftig steigen. Aktuell hat der Markt eine Atempause eingelegt, die weitere Entwicklung bleibt spannend
Viele Jahre lang war Regensburg ein Geheimtipp in der bayerischen Provinz. Eine idyllische Universitätsstadt an der Donau, mit lebendiger Altstadt, hohem Freizeitwert und florierender Wirtschaft. Eine „Schwarmstadt“, deren Zuzugsbilanz positiv ist und die einen überdurchschnittlichen Akademikeranteil ausweist. International bekannt wurde Regensburg 2006, als die UNESCO die mittelalterliche Altstadt mit Stadtamhof als Weltkulturerbe auszeichnete und Papst Benedikt XVI. seine Wahlheimat, an deren Universität er gelehrt hatte, mit einem Besuch beehrte. Heute zählt die Donaumetropole zu den beliebtesten Städtereisezielen Deutschlands. Auch das Fürstenhaus Thurn und Taxis erhöht die touristische Attraktivität der Stadt, jährlich öffnet Fürstin Gloria ihre Tore für die „Schlossfestspiele“ und den „Romantischen Weihnachtsmarkt“ auf Schloss Emmeram.
Im Städteranking des Instituts der deutschen Wirtschaft in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftswoche landete Regensburg 2022 – wie schon im Vorjahr – auf Rang 10 unter 71 deutschen Großstädten. Die Donaumetropole punktet unter anderem mit ihrer hohen Beschäftigungsquote und geringer Verschuldung. Getragen wird die positive Bilanz von den großen Arbeitgebern der Stadt: BMW, Continental, Infineon und Krones. Sie und viele Mittelständler bescheren der Stadt hohe Einnahmen, die auch von der Pandemie nicht wesentlich beeinträchtigt wurden.
Immobilienpreise auf Höchststand
Seit 2015 kennen die Immobilienpreise in Regensburg nur eine Richtung: nach oben. In seinem Immobilienmarktbericht Bayern 2022 meldet der Obere Gutachterausschuss des Freistaats einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen von 6.300 Euro bei Neubauten und 4.400 Euro bei Bestandsimmobilien. Einfamilienhäuser im Stadtgebiet kosteten 2021 im Schnitt 840.000 Euro, seit 2015 sind die Preise um mehr als 60 Prozent angestiegen.
Auch die Mieten sind in den letzten Jahren kräftig nach oben geklettert. Laut Immobilienmarktbericht der Sparkasse Regensburg lagen die Mieten im ersten Quartal 2022 in sehr guten Lagen im Stadtgebiet bei mindestens 12 Euro pro Quadratmeter.
Die durchschnittlichen Renditen beziffert RE/MAX in Regensburg in seinem aktuellen Marktbericht mit knapp 2,9 Prozent für Neubauten und etwa 3 Prozent für Bestandsimmobilien im Stadtgebiet.
Trendwende im Frühjahr
Während die Corona-Pandemie die Immobilienmärkte wenig beeindruckte, hatte die erste Zinsanhebung der EZB deutliche Konsequenzen für den Markt zur Folge. Der unvermittelt starke Anstieg der Immobilienkreditzinsen ließ viele Interessenten von ihrem Kaufvorhaben Abstand nehmen bzw. Banken vermehrt Kreditabsagen erteilen. Denn das Zinsniveau ist zwar immer noch moderat und derzeit ungefähr auf dem Stand von 2011, aber die Kaufpreise sind für manche Kalkulation einfach zu hoch.
Seit dem Frühsommer hat sich das Marktgeschehen deutlich beruhigt. Die Zeiten sind vorbei, als Einfamilienhäuser nur wenige Tage online waren, weil der Makler bis zu 100 Anfragen darauf erhalten hatte und die Immobilie dann nach einer Besichtigungsrunde verkauft war. Die Käufer sind derzeit zurückhaltend, warten darauf, dass die Preise sinken, oder können sich die Immobilie schlichtweg nicht mehr leisten.
Neuer Bodenrichtwertkatalog
Die Eigentümer auf der anderen Seite zeigen wenig Bereitschaft, preisliche Zugeständnisse zu machen. Hinzu kommt, dass die Stadt Regensburg zum 1. Januar 2022 einen neuen Bodenrichtwertkatalog veröffentlicht hat. Je nach Lage wurden die Bodenrichtwertpreise im Vergleich zu 2020 um mehr als 30 Prozent angehoben. Keine leichte Aufgabe für Makler, Eigentümern zu vermitteln, dass sie in der aktuellen Marktsituation diesen Bodenrichtwertpreis vielleicht nicht mehr erzielen können, wo dieser doch noch im letzten Jahr häufig überschritten wurde.
Die Preise werden nicht flächendeckend einbrechen, da sind sich Marktkenner sicher. Günstiger werden ihrer Einschätzung nach Immobilien in weniger attraktiven Randlagen sowie Objekte mit hohem Sanierungsaufwand.
Nachfrage bleibt hoch
Dennoch bleibt Regensburg eine Stadt mit hohem Wohnraumbedarf. Gut 153.000 Menschen leben derzeit in der Hauptstadt der Oberpfalz – Tendenz weiter steigend. Nach einem regelrechten Bauboom in den letzten Jahren sind die Baugenehmigungen 2021 geradezu eingebrochen. Nach einer Spitze von über 2.000 Genehmigungen in 2019 wurden letztes Jahr gerade einmal 387 erteilt. Fertiggestellt wurden knapp 900 Projekte – zu wenig für die wachsende Stadt.
Vom Mangel an Neubauten profitieren die Bestandsimmobilien, vor allem junge Immobilien ohne Sanierungsbedarf sind nach wie vor stark nachgefragt und haben bisher auch nicht im Preis nachgegeben. Ähnlich zeigt sich die Situation im Luxussegment. Hier ist das Angebot im Stadtgebiet nach wie vor knapp, und die solvente Kundschaft, die in der Regel auch keinen Finanzierungsbedarf hat, sucht zur Inflationssicherung Immobilien als wertbeständige Kapitalanlage.
Das sagen die Profis
„Die Nachfrage nach Objekten in 1A-Lagen ist weiterhin vorhanden. Daran wird sich auch nichts ändern.“
Tobias Fleischer
„In wirtschaftlich schwierigen Zeiten stehen Immobilien für Wertstabilität, vor allem, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt.“
Hans Stockerl
„Bestlagen erfreuen sich nach wie vor einer großen Nachfrage und zeigen sich preis- und wertstabil!“
Brigitte Konzog
„Regensburg ist ein gefragter, überaus attraktiver Standort mit hoher Lebensqualität. Es fehlt vor allem bezahlbarer Wohnraum.“
Christian Dischinger
Lagen und Preise
Historisch in der Mitte, exklusiv im Westen - Das Zentrum von Regensburg ist umsäumt von prächtigen Villen aus der Gründerzeit. Wer es moderner liebt, geht in Richtung Westen, der begehrtesten Wohnlage der Stadt. Im Trend liegen die südlichen Viertel sowie die neu erschlossenen Quartiere im Osten.
BEL 01/23