Münchener Umland 2016: Richtig günstig gibt's nicht

Wer im Bereich der Metropole günstig wohnen möchte, muss zum Teil sehr weit fahren. Seen und Städte im Münchner Umland verzeichnen steigende Preise

Selten und kostspielig: Grundstcke mit Seeanstoß wie hier am Starnberger See (Foto: Thomas Bublak/500 px)

Wenn es um Preissprünge oder auch nur Preisanstiege geht, so ist im Süden immer gleich von München die Rede. Klar, in die große Metropole wollen sie alle. Und das Fünf-Seen-Land zieht auch keine notleidende Bevölkerung. Doch welche Auswirkungen die stark gestiegenen Preise in München haben, sieht man beim Blick auf den gesamten Immobilienmarkt Bayerns.

So erreichte der Immobilienumsatz 
Ba­yerns in 2015 mit 44,87 Milliarden Euro nicht nur eine Steigerung von 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, es war zugleich auch der sechste Rekordwert in Folge. Und nach einer Hochrechnung des IVD Süd liegt das erste Quartal 2016 auch schon wieder knapp 15 Prozent über dem des Vorjahreszeitraums. Insofern zeichnet sich ein weiterer Rekordwert ab.

Dabei verzeichnen vor allem die Kreisstädte des Münchner Umlands weiterhin steigende Kauf- und Mietpreise. Ganz vorn steht die Stadt Starnberg als teuerstes Pflaster. Hier ist das Niveau bei frei stehenden Einfamilienhäusern sogar höher als das von München selbst. Doch ob nun Starnberg oder Freising, Dachau oder Erding, ob nun frei stehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften – für alle Lagen, die entweder über S-Bahn-Anbindung nach München und/oder die passende Attraktivität verfügen, gilt: Die jährlichen Preisanstiege sind letztlich ein Verdienst der Anziehungskraft Münchens.

Je weiter desto günstiger
Ob Topstandorte oder Ausweichlagen – Münchens Umland hat alles im Angebot. Einziger Wermutstropfen: Für preisgünstigere Objekte muss man weit fahren oder auf Infrastruktur weitgehend verzichten

Nach einer Untersuchung des IVD Süd lagen die Anstiege in allen untersuchten Marktsegmenten (Vergleich Herbst 2010 zu Herbst 2015) aller Kreisstädte komplett im zweistelligen Bereich. Bei den frei stehenden Einfamilienhäusern in Starnberg schlägt ein Plus von 78 Prozent zu Buche, gefolgt von Erding mit 51 und Freising mit 45 Prozent. Zum Vergleich: München wies ein Plus von 50 Prozent auf. Bei Bestands-Eigentumswohnungen lagen diesmal Mün­chen und Erding mit jeweils 64 Prozent plus vorn. Fazit: Der direkte Anschluss an die ­S-Bahn bestimmt das Preisniveau deutlich, jedoch mit Ausnahmen, in denen auch ohne Anschluss ausnehmend hohe Kaufpreise erzielt werden. Hierzu zählen renommierte Gegenden um den Starnberger See sowie Teile des begehrten Würmtals.

Apropos Anbindung: Im vergangenen Jahr wurden erstmalig die Städte rund um München als Alternativen für Pendler ernsthaft erwähnt. Da war von Rosenheim, Ebersberg und Erding die Rede. Diese Städte sind per Schiene in gut 45 bis 50 Minuten ab Münchner Hauptbahnhof erreichbar. Noch ein paar Minuten schneller ist man übrigens in Augsburg. Und damit mag sich auch der „plötzliche“ Erfolg der Fuggerstadt erklären. Besser gesagt, deren konstante Preisanstiege über die vergangenen Jahre. Seit Herbst 2011 nahmen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand laut IVD um 47 Prozent und für frei stehende Einfamilienhäuser um 28 Prozent zu. Eine rasante, wenn auch im Vergleich zu München ­verhaltene Entwicklung. Vor allem, wenn man bedenkt, dass man für ein Einfamilienhaus im Bestand mit gutem Wohnwert im Schnitt nicht einmal 450.000 Euro ­bezahlen muss, während selbiges in der Landeshauptstadt rund dreimal so kostspielig ist.

Weißblaue Herrlichkeit: begehrte Klischees muss man im Münchener Umland nicht lange suchen (Foto: Fotolia/Edler von Rabenstein)

Eine ebenfalls positive Entwicklung wird Dachau bescheinigt. Die nächste Stadt zur Grenze Münchens liegt im Norden nur gut 20 Minuten vom Münchner Hauptbahnhof entfernt. Es gäbe dort großes Potential in Sachen Stadtqualität, heißt es. Lediglich das Image sei noch nicht das ­beste. Allerdings muss man sich Image in und um München leisten können. Der Rest der Immobilieninteressenten muss – mag diese Aussicht auch noch so finster sein – sehen, was er sich überhaupt leisten kann.

In der Nähe von Seen und Bergen war das mit dem „Sich-Leisten-können“ immer so eine Sache. Zwar gibt es einen vermehrten Zuzug von jungen Familien im Tegernseer Tal, aber auch an Wörth- und Ammersee zu verzeichnen, doch hier steht dann immer das Attribut „finanzkräftig“ im Hintergrund. Angesichts von Preisen wie zum Teil in München – und mitunter sogar höher – ist das kein Wunder. Doch es ist an den Seen wie auch in der Landeshauptstadt „eine Menge Geld unterwegs“, ob selbst erarbeitet, geerbt oder auch aus dem Ausland. Der Nachfrage in den beliebten Lagen mit der hohen Lebensqualität haben die dauerhaft gestiegenen Preise jedoch keinen Abbruch getan. Allerdings, so wird berichtet, seien die Käufer deutlich anspruchsvoller und weniger kompromissbereit. Wahrscheinlich auch eine Folge der Preissteigerungen. Von einer Überhitzung jedenfalls spricht aktuell niemand mehr.

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter Makler und Developer

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„Der ganze Fünf-Seen-Bereich ist unverändert gefragt. Vor allem der Wörthsee ist im Kommen. Hier gab es viel Bewegung im Markt.“ Michael Reiss, Sotheby’s International Realty

Münchener Umland 2016: Richtig günstig gibt's nicht

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„Im gesamten Fünf-Seen-Gebiet ist ein deutlicher Zuzug finanzkräftiger Familien, aber auch von älterer Klientel zu verzeichnen.“ Christian Dahlhoff, Dahlhoff Immo­bilien München & Fünf-Seen-Land

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„Einfamilienhäuser am und um den Tegernsee erfreuen sich einer hohen Nachfrage bei weiterhin steigender Tendenz.“ Kerstin von Holdt, VON POLL IMMOBILIEN Tegernsee

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