Marktreport Stuttgart 2016: Überdruck im Talkessel

Stuttgart boomt, und die Preise steigen. Wie lange kann die Stadt dem Druck noch standhalten?

Die natürliche Begrenzung sorgt dafür, dass die Wohnlagen in Stuttgart sich nicht beliebig erweitern lassen (Foto: © Valentin Campana/campanavalentin/500p)

"Ein entspannter Markt sieht anders aus.“ Zitat Ende. Zugegeben, es kommt nicht häufig vor, dass man einen Artikel mit einem Fazit beginnt, doch angesichts der Situation in Baden-Württembergs Landeshauptstadt trifft diese Aussage eines Maklers die Gesamtlage nun einmal absolut auf den Kopf. Und als wäre es eine Art Wettbewerb, fallen im Zuge der aktuellen Stuttgart-Interviewrunde zahlreiche Zitate, mit denen die Experten wahrscheinlich lieber nicht persönlich in Verbindung gebracht werden wollen. Es sei derzeit ein Hauen und Stechen in der Branche, heißt es. Die Entwicklung sei weiterhin richtig brutal oder auch: dass der Markt Anzeichen von „Verrücktheit“ zeige, wurde gesagt. Da bleibt eigentlich nur ein Zitat für den außenstehenden Beobachter deutscher Immobilienmärkte: „Willkommen im Konzert der Großen.“

Die Zeiten, in denen Stuttgart beim Vergleich mit München oder Hamburg hinter vorgehaltener Hand leicht belächelt wurde, sind vorbei. Die Ära des „Closed Circle“, der regionalen Beschaulichkeit ist definitiv passé. Spätestens seit dem Wirbel um Stuttgart 21, der spektakulären „Cloud No. 7“ oder dem lockeren Preissprung auf über 15.000 Euro pro Quadratmeter befindet sich die Stadt zumindest im Blickpunkt der deutschen Öffentlichkeit. 

Doch vermehrt trifft man zwischen Killesberg und Königstraße auch auf ausländisches Immobilieninteresse. Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung von Stadt und Region eine nur zu verständliche Entwicklung. Und so verzeichnet „der Kessel“ einen stetigen Zustrom an Einwohnern, der – so das Statistische Amt – vor allem aus dem Segment der 18- bis 30-Jährigen kommt. Stuttgart wächst und verjüngt sich, könnte man sagen. Und beim abendlichen Rundgang durch die innerstädtische Szenerie fühlt man sich dessen bestätigt.

Doch wie immer gilt, keine Medaille ohne Kehrseite. Der Weg in die City selbst ist beschwerlich. Schon immer lag Stuttgart in der Statistik der Städte, in denen man am längsten im Stau steht, weit vorn, doch aktuell ist man sogar die neue deutsche Stau-Hochburg. Das jedenfalls besagt eine Studie des Verkehrsdatenanbieters Inrix. 73 Stunden müssen Autofahrer in der Region pro Jahr durchschnittlich in Blechlawinen ausharren – der bundesweite Durchschnitt liegt gerade einmal bei 38 Stunden. Grund hierfür ist auch die sprunghaft gestiegene Anzahl an City-Baustellen. Man könnte auf den Gedanken kommen, die Stadt unterstütze die Sparte Baukräne der deutschen Maschinenindustrie.

Doch genug kritisiert, nach diesem Besuch ist klar, der Stuttgarter Talkessel steht mehr denn je unter Druck. Und von einer Besserung der Situation ist man weit entfernt. Ungefähr so weit wie von einer Immobilienblase. Für die müsste erst einmal so etwas wie Vorratsbau geschaffen werden. Ein guter Witz angesichts fehlender Grundstücke und des recht überschaubaren Angebots. Fakt ist, die Neckarmetropole befindet sich in einer überaus spannenden Phase – wie auch aus einem Auszug des druckfrischen Gutachterausschuss-Berichts hervorgeht: „Im Jahr 2015 wurden mit 6.398 Verträgen 10,9 Prozent mehr Verträge als im Vorjahr registriert. Damit konnte nach drei Jahren mit zurückgehenden Vertragszahlen wieder ein Zuwachs verzeichnet werden. Mit 3,71 Milliarden Euro lag der Geldumsatz mit einer Steigerung von 36,1 Prozent um 984 Millionen Euro deutlich über dem Umsatz des Jahres 2014.

Unveränderte Situation
Nicht nur in den beliebten Halbhöhenlagen und der Innenstadt, auch in den Stuttgarter Randgebieten ist das Immobilienangebot oft mehr als dürftig.

Ein Beispiel: Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2015 im Wiederverkauf um durchschnittlich 15 und bei Neubauwohnungen um rund vier Prozent. Die zum Teil erzielten außergewöhnlichen Spitzenpreise in diesem Segment sind bei der Ermittlung der Preissteigerung unberücksichtigt geblieben. Der Durchschnittswert für alle gehandelten Wohnungen lag bei rund 3.250 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Durchschnittswert der im Jahr 2015 verkauften 681 Neubau-Eigentumswohnungen betrug 5.075 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Spitzenpreis von 15.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche wurde 2015 für eine Penthousewohnung in Stuttgart-Mitte gezahlt.

Viele Zahlen, zugegeben, doch genau die sind es, die den Boom in Stuttgart ins rechte Licht rücken. Lag zum Beispiel der teuerste Quadratmeter 2010 noch bei knapp unter 10.000 Euro, wurde selbiger 2015 bereits mit über 15.000 Euro registriert, und 2016 dürften, nach Aussage verschiedener Experten, sogar die 17.000 Euro fallen. Sicher ist das nicht der Hauptmarkt, doch ähnlich kräftige Steigerungen stehen auch im Fall der Durchschnittspreise zu Buche. Seit 2009 ist hier ein Plus von rund 60 Prozent zu verzeichnen. Das ist in jüngster Vergangenheit auch den B- und C-Lagen geschuldet, die im Sog der begehrten Toplagen preislich immens aufgeholt haben. Und während im so genannten Luxussegment durchaus laut von vorübergehender Marktsättigung gesprochen wird, hat vor allem die Mittelklasse noch reichlich Nachholbedarf.

Zwischenfazit: Stuttgarts Immobilienverkäufer haben offensichtlich weiterhin gute Karten. Dennoch sei bei den potentiellen Käufern eine gewisse Zurückhaltung zu spüren, berichten einige Experten. Womöglich eine erste Unsicherheit in Sachen Brexit, Terror oder Ähnlichem. Vielleicht sind dies aber auch nur erste Anzeichen von Unwilligkeit gegenüber der anhaltenden Preisrallye. Die Frage, wer diese Kaufpreise überhaupt noch bezahlen könne, wird in dieser Runde nicht nur einmal gestellt. Vielleicht ist es ja doch irgendwann einmal gut mit der Gier …

Der Stuttgarter Schlossplatz im Sommer. In den letzten Jahren hat sich die Stadt deutlich verjüngt (Foto: Fotolia)

Eines scheint in dieser Hochpreisphase jedoch nicht zu passen: Noch immer herrscht in der Schwabenmetropole ein extremes Preis- und Imagegefälle zwischen Nord und Süd bzw. Ost und West. So ist nahezu alles, was nördlich von Feuerbach liegt – im Übrigen ein Standort, der in der jüngsten Vergangenheit eine sehr positive Entwicklung genommen hat – kaum im Fokus der Suchenden. Die Folge: Man macht den ganz großen Schritt und sucht lieber im Umland. Ähnlich liegt der Fall bei vielen Lagen im Stuttgarter Osten und Süden. Obwohl mit nahezu gleichen Vorteilen in puncto Urbanität und Bebauung ausgestattet wie der beliebte Stuttgarter Westen, steht besagten Standorten noch immer das Image im Wege. Aus außenstehender Sicht völlig unverständlich.

Sicher wird es nur eine Frage der Zeit sein, bis man Beispielen wie Feuerbach oder Quartieren wie dem Marienplatz nacheifert. Vor wenigen Jahren hätten sich dort auch nur die wenigsten nach Immobilien umgesehen. In jedem Fall scheint der Druck am Markt noch nicht so groß zu sein, als das Zuffenhausen & Co. bald zur echten Wohnalternative werden könnten. Dabei ist das Potential dafür reichlich vorhanden. Bleiben wir beim Beispiel Zuffenhausen. Ein Industriestandort mit Porsche als Lebens- und Arbeitsmittelpunkt, doch auch hier existieren noch kleinere Areale, an der Grenze des Stadtparks beispielsweise, mit Häusern und Villen, deren Preise sich noch unterhalb von 4.000 Euro pro Quadratmeter bewegen – für Bestandsobjekte. Denn die Experimentierfreude der Stuttgarter Bauträger, so drückt es ein Experte aus, halte sich in Grenzen. Von daher sucht man Neubauten in solch „unerprobten“ Lagen bislang vergeblich.

Doch es gibt diese unterschiedlichen Quartiere in Stuttgart, die das Angebot im Bereich von 350.000 bis 750.000 Euro bereithalten, welches die Masse im Kessel oft vergeblich sucht. Womöglich schaut der Stuttgarter derzeit noch an der „falschen“ Stelle. Eines ist jedenfalls sicher: Der Markt wäre um einiges entspannter, wenn man diese Lagen verstärkt in die Suche miteinbeziehen würde.

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter Makler und Developer

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„Die Preisentwicklung in der Metropolregion Stuttgart wird wei­ter nach oben gehen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren.“
Kerstin Schmid, Ellwanger & Geiger

Marktreport Stuttgart 2016: Überdruck im Talkessel

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„Die Durchschnittspreise sind seit 2009 um 60 Prozent gestiegen. Stuttgarts Renditefaktoren nähern sich Münchner Verhältnissen.“ Robin Frank, BW-Bank Immobilien

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„Den Tipp, in einer anderen Lage zu suchen, weil es dort günstiger ist, kann man kaum geben. Es ist fast nirgendwo mehr günstiger.“ Michael Ziegler, Deutsche Immobilien

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„Wir dachten bereits vor zwei Jahren, wir hätten den Zenit erreicht. Doch der Markt belehrt einen immer wieder eines Besseren.“
Sandra Seibold, Durchdewald Immobilien

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„Der Preisanstieg der letzten Jahre war eine längst überfällige Marktkorrektur. Stuttgart war etwas unterbewertet.“ Amir Dalati, Dalati Bauconcept

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„In den besten Lagen der Stadt steigen die Preise weiter an. Die Bezirke auf der Filderebene sind bei jungen Familien sehr beliebt.“ Ralph Schenkel, VON POLL IMMOBILIEN Stuttgart

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„Nicht nur im Luxusbereich ist ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen. Gerade im mittleren Segment ist das Angebot sehr knapp.“ Stephan-Andreas Philipp, Engel & Völkers

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„Wer in der Metropolregion Stuttgart eine Immobilie sucht, trifft auf ein sehr hohes Preis-niveau, welches stetig steigt.“
Adrian Pelka, PlanetHome

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„Geduld und Zielstrebigkeit sind beim Erwerb und Verkauf einer Immobilie im Stuttgarter Raum erfolgsentscheidend.“
Gert G. Clement, Singer Wohnbau

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