Marktreport München 2016: Zurück zur Normalität

Selten waren die Ansichten zu Lage und Zukunft des Münchner Immobilienmarktes so unterschiedlich. Während einige bereits das Ende der Party vor Augen haben, sehen sich andere noch mittendrin.

Begehrt wie eh und je: Münchens stetig steigender Einwohnerzahl steht ein Rückgang bei der Wohnbebauung gegenüber. 2015 waren es im Vergleich zum Vorjahr minus 8,5% (Foto: Fotolia/Michael Fleischmann)

Über einen Mangel an Themen braucht man sich in München derzeit nicht zu bekla­gen. Die Immobilienbranche in der bayerischen Landeshauptstadt und drumherum hatte im Rahmen der Recherchetour einiges an interessanten bis kon­troversen Gesprächsinhalten zu bieten.

Bestes Beispiel ist die Wohnimmobi­lien-­Kreditrichtlinie, kurz WIKR genannt. ­Gehört haben nur die wenigsten Immobilienkäufer von dieser neuen, seit Ende März 2016 geltenden EU-Richtlinie. Aber zu spüren bekommen haben sie diese im Rahmen einer Finanzierung ganz bestimmt. Besagte Richtlinie verpflichtet Banken und Sparkassen zu einer deutlich restriktiveren Vergabe von Darlehen. Im Falle von Immo­bilienfinanzierungen spielen nun plötzlich Häuser oder Grundstücke, die bislang ­immer als Sicherheit akzeptiert wurden, keine Rolle mehr. Es geht einzig und allein darum, ob der Kredit in einer bestimmten Zeit realistisch zurückgezahlt werden kann. Das betrifft jedoch nicht nur Kauffälle, sondern auch Um- oder Anbauten. Nun ist die ­WIKR kein explizites München-Problem, doch die Experten vor Ort sehen bereits jetzt, nur wenige Monate nach Inkrafttreten, große Auswirkungen auf die Stadt, gerade wegen der hohen Preise an der Isar. Die Banken seien derzeit definitiv eine Bremse, heißt es.

In Zahlen ausgedrückt: Im relevanten zweiten Quartal liegt der Rückgang der Immobilien-Darlehen allein in Bayern bei rund zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, Tendenz steigend. Kurze Anmerkung: Nach Angaben der Aktion Impulse für den Wohnungsbau lag der Rückgang in Baden-Württemberg, dem Land der Häuslebauer, sogar bei 20 Prozent. Interessant, dass die EU „ungestraft“ auf einen Motor unserer Wirtschaft einschlagen darf. Ein Beispiel dafür, wie sinnvoll die Einmischung der Politik in das Tagesgeschäft ist. 

Nach der Frauenkirche das zweitbekannteste Wahrzeichen in München: der Monopteros im Englischen Garten (Foto: Fotolioa)

Doch genug gemosert, es geht schließlich um die heimliche Hauptstadt, den heißesten und teuersten Immobilienmarkt Deutschlands, die Triebfeder der Baubranche – oder etwa nicht? Ein wirklich rundes Bild will sich auch nach einer Woche Interviews vor Ort nicht ergeben. Die einen sagen, die Party sei vorbei, und wer auf dem Markt jetzt noch nicht zugeschlagen habe, der würde ohnehin nichts finden. Andere wiederum sind sich sicher, dass man das Ende der Fahnenstange noch gar nicht erreicht habe. Womöglich stimmt beides, denn eines hat sich an der Isar eindeutig herauskristallisiert: Der Markt ist selektiver als je zuvor, und das Interesse der potentiellen Käufer ist absolut fokussiert. „Es wird längst nicht mehr alles zu jedem Preis veräußert“, berichtet ein Makler, „das gilt vor allem auch für das Hochpreissegment.“ Interessante Aussage, zumal er selbst in exakt diesem Segment unterwegs ist. Hier stünden zum Teil schon länger Preis und angebotene Leistung nicht mehr in korrektem Verhältnis. Mal sehen, ob der Markt das langsam widerspiegelt, denn Panikkäufe sind passé.

Wer jedoch denkt, das Interesse am Münchner Immobilienmarkt sei rückläufig, der irrt gewaltig. Die Nachfrage steigt stetig, gerade von Seiten der Eigennutzer. Nur die Bereitschaft, zum Teil abstruse Kaufpreise zu bezahlen, ist rückläufig. So ist das Fazit diesbezüglich klar: Alles, was sich im sechsstelligen Bereich bewegt und vernünftig bewertet ist, läuft gut. Angesichts von weit über einer Million Euro, die zum Beispiel schon für neu gebaute Doppelhaushälften im Münchner Osten aufgerufen werden, ist das nur zu verständlich. Ein Experte geht in seinen Ausführungen sogar so weit, dass er bei weiterhin derart rasant steigenden Preisen eine volkswirtschaftliche Gefahr für die Stadt sieht. Von einer Blase spricht jedoch niemand. Wohl zu Recht, denn dafür sind die Eckdaten des Münchner Marktes einfach zu stimmig. Allein wenn man sieht, mit wie viel Eigenkapital die Käufer finanzieren würden, heißt es, bestehe hier überhaupt keine Gefahr.

Zwischen mittlerer und sehr guter Lage

Rein preislich betrachtet, gibt es im Stadtgebiet Münchens keine einfache Lage mehr. Angesichts eines Durchschnittspreises von 6.500 Euro pro Neubau-Quadratmeter kein Wunder

Ehemalige "Arbeiterviertel" wie Giesing rücken verstärkt in den Blickpunkt der Käufer (Foto: ©Getty Images/Westend 61)

Die Folge der bereits angesprochenen Preissensibilität hat inzwischen für einige interessante Strömungen gesorgt. So sucht man einfache Lagen selbst in den Randgebieten weitestgehend vergeblich. Gut, in Am Hart oder in Neu-Perlach möchten noch immer die wenigsten wohnen, doch auch diese Grenze beginnt zu bröckeln. Zudem erwähnen außergewöhnlich viele Experten, dass neben schlechtem Image vor allem laute Lagen nach wie vor ein K.-o.-Kriterium beim Verkauf darstellen würden. Sieh an, es gibt also doch nicht nur Selbstläufer auf dem Münchner Markt.

An dieser Stelle wären dazu ein paar Preise angebracht. So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Neubaubereich laut Gutachterausschuss in mittleren Lagen bei 6.800 Euro, in guten Lagen bei 7.250 Euro. Und selbst im Segment der Bestandswohnungen ist in mittleren Lagen unter 5.000 Euro kaum etwas zu bekommen. Was darunter angeboten wird, steckt meist voller erheblicher Mängel. Viele Suchkunden müssen sich daher von ihren ursprüng­lichen Wunschgebieten verabschieden oder in kleineren Dimensionen denken. Längst wird bei Namen wie Milbertshofen, Giesing oder Thalkirchen nicht mehr die Nase gerümpft, sondern die Angebote, so es denn welche gibt, werden ganz schnell geprüft. Auf dem Weg durch die Stadt haben ­viele Interessenten nämlich festgestellt, dass München über alle Lagen verteilt viele kleine, charmante und lebenswerte Ecken zu bieten hat. Schließlich kann sich nicht jeder Bogenhausen & Co. leisten.

Und das muss er auch nicht. Es kann ja auch nicht jeder Ferrari oder einen S-Klasse-Mercedes fahren. In diesem Sinne entwickeln sich auch Standorte ­außerhalb des Altstadt- oder des Mittleren Rings, über die man vor Jahren nicht einmal nachgedacht hätte, mitunter ganz hervorragend. Und dabei wurde aus der Not sogar eine Tugend gemacht. Soll heißen, besagte Lagen haben in der Zwischenzeit eine positive Eigendynamik bekommen, die viele früher auch dem Glockenbachviertel oder Haidhausen nicht zugetraut hätten.

Verträumte Ecken mitten in der Stadt? Gibt es noch, allerdings nicht in Bezug auf den Häuser- und Wohnungsmarkt (Foto: Ulrich Tausend/1000lights/500px)

Dass der Druck auf den Immobilienmarkt Münchens nicht geringer wird, haben mittlerweile auch die Stadtväter selbst bemerkt. Nicht nur, dass man bei der Grundstücksvergabe künftig wohl mehr auf Konzeptausschreibung als auf Höchstgebote setzen möchte, es wird über ­konkrete Lösungen nachgedacht. Und da wartet Oberbürgermeister Dieter Reiter mit einem „Paukenschlag“ auf: Das größte Wohnungsbauprogramm der Republik solle zwischen 2017 und 2021 insgesamt 870 Millionen Euro Fördergelder an private Bauträger und städtische Wohnungsunternehmen auszahlen, um den Bau von bezahlbaren Wohnungen möglich zu machen. Zudem erklärte der OB jüngst, neue Wohnungen auf Supermärkten und anderen  bereits bestehenden Arealen zu errichten. Hochtrabende Pläne für flache Bauten, könnte man sagen. Inwiefern sich Parkplätze oder Straßen einfach überbauen lassen, ist fraglich, aber wenigstens an Ideen mangelt es dem Nachfolger von Christian Ude nicht. Denn zumindest innerhalb des Mittleren Rings, so ein Experte, sei doch bereits jeder Hinterhof nachverdichtet.

So stellt sich insbesondere das Angebot in Münchens Zentrum als sehr überschaubar dar. Abgesehen von vereinzelten Umnutzungen sei hier fast nur Neubau zu finden, klagt ein Makler. Bestandsobjekte würden hier zumindest offiziell gar nicht auf den Markt kommen. Dabei ist die Nachfrage in diesem Segment, oft aufgrund der größeren Individualität, momentan stärker als im Neubau. Und das, was rar ist, ist eben oft besonders begehrt. Doch diese Tatsache kennt man an der Isar seit Jahren, nicht zuletzt weil es neben Eigennutzern und deutschen Anlegern auch die internationale Klientel in das Zentrum der Me­tropole zieht.

So sind die Innenstadt, aber auch die umliegenden Lagen extrem privilegiert und befinden sich auf einem Preisniveau, das sich nur noch wenige wirklich leisten können. Kaufpreise von zum Teil weit jenseits der 10.000 Euro pro Quadratmeter sind hier eher die Regel als die Ausnahme. Insofern erklärt sich auch der bereits erwähnte ­Verdrängungswett­bewerb in gut angebundene City-Randlagen praktisch von selbst. Mancher Suchkunde muss jedoch aufgrund des fehlenden finanziellen Spielraums noch weiter ausweichen – bis in Münchner Randlagen oder sogar in die Städte rund um die Landeshauptstadt. So hat der Preisboom zumindest für seit Jahren unterbewertete Standorte, wie zum Beispiel Dachau oder Erding, durchaus positive Seiten. 

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus München

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„Im Bestand haben wir derzeit in München eine enorme Knappheit, viel höher, als es im Neubau­segment der Fall ist.“ Fabian Umbach, tem Brock Immobilien

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„Die Einstiegspreise für Gebrauchtimmobilien steigen. Die Hochpreissegmente hingegen stagnieren.“ Burghart Houben, Houben Unternehmensgruppe

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„Der Markt und Wettbewerb wird rauer. Insbesondere bei der Grundstücksbeschaffung und im Hinblick auf die Kundenakquise.“
Jürgen Schorn, Bauwerk Capital

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„Im Münchner Osten liegt der Bestand derzeit preislich noch um etwa 20 Prozent unterm Neubau. Die Betonung liegt auf ,noch‘.“ Jürgen Mauch, Engel & Völkers M-Waldtrudering

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„Die Nachfrage nach Immo-bilien ist ungebremst, somit geht auch die Preisentwicklung, wenn auch gemäßigt, weiter.“ Thomas Utecht, VON POLL IMMOBILIEN München – Süd

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„Die Grundstückspreise in Grünwald stagnieren auf sehr hohem Niveau. Unter 1.500 Euro/m2 ist der Markt praktisch leer.“ Christine Xeller, Xeller Villenbau

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„Angebot ist überall vorhanden, nur oft nicht in der Qualität und schon gar nicht in der Quantität, die man benötigen würde.“
Claus Kiermaier, PlanetHome Immobilien Projektvertrieb

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„Wenn Sie als Kapitalanlage und Altersvorsorge eine gute Alternative zu Immobilien in München suchen, empfehle ich Berlin.“ Berthold Langer, Langer Vermögensanlagen

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„Im Süden ist das gefragt, was sich eine junge Familie noch leisten kann. Da steckt man auch in der Wohnfläche mal etwas zurück.“ Thomas Eckart, Eckart Immobilien

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„Auch in München ist nicht jede Immobilie ein Selbstläufer. Eine Anfrage bedeutet schließlich nicht gleich den Gang zum Notar.“ Behzad Bahrami, IsarStadt Immobilien

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„Durch die Besonderheit Münchens profitieren alle Lagen, sei es in der Stadt selbst oder auch im Umland.“ Laurenz Breyer, PlanetHome Immobilien

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