Immobilien-Marktbericht München 2017: Noch läuft’s

Klar, Überbringer schlechter Botschaften sind selten gern gesehen. Aber wenn man den Markt an der Isar genau unter die Lupe nimmt, sind erste Warnzeichen erkennbar. Ist der Boom bei Wohnimmobilien bald vorbei?

Von wegen "Freiheit": In puncto Wahl der Wohnlage gilt der Name dieser U-Bahnhaltestelle für viele Münchner nicht mehr (Foto: Franz-Marc Frei)

Doch, doch“, sagt Friedrich Xeller, „es gab schon mal so eine Situation. Kurz nach den Olympischen Spielen 1972 waren die Immobilienpreise auch extrem hoch. Dann passierte einen Monat lang nichts, und danach ging’s bergab.“ Xeller weiß, wovon er spricht. Er plant und baut seit mehreren Jahrzehnten Häuser und Villen im Münchner Süden. Er hat schon so einiges erlebt, von den Bauherrenmodellen bis zur Sonder-AfA. Ob aktuell die Gefahr einer Immobilienblase besteht, kann er nicht beantworten. Aber da ist er nicht allein. Bei der Frage danach schaut man zumeist in leere Gesichter. Klar, denn so richtig weiß eigentlich niemand, wie die Vorzeichen dafür aussehen. Theoretisch gibt es klare Indizien, aber den konkreten Fall hat niemand bislang erlebt – außer vielleicht Friedrich Xeller.

Eines sei an dieser Stelle klargestellt: Es geht nicht darum, Horrorszenarien zu skizzieren, und vor allem bin ich kein Freund des Begriffs Immobilienblase. Fakt ist: Der Zuzug nach München ist nahezu unverändert stark, die Nachfrage nach Immobilien in der Metropolregion unverändert hoch, die Bautätigkeit in der Stadt unverändert zu gering, und die Hypothekenzinsen sind unverändert niedrig. Warum sollte sich also die aktuelle Situation ändern?

München im Abendrot. Die Idylle trügt, so mancher meint, das der Preisbogen bei Immobilien überspannt wurde (Foto: Franz-Marc Frei)

Und doch sticht der Besuch der bayerischen Landeshauptstadt  in diesem Jahr aus all den Jahren, die wir diesen Marktbericht vor Ort erstellen, deutlich heraus. Dabei registrierte auch der Gutachterausschuss der Stadt im Vorfeld kaum Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Zitat des Quartalsberichtes 1/2017: „Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist die Anzahl der Verträge im ersten Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen. Trotzdem gab es eine Geldumsatzsteigerung, die auf den Umsatzzuwachs bei den Wohnbaugrundstücken zurückzuführen ist. Trotz rückläufiger Verträge kann nicht von einer Marktberuhigung gesprochen werden. Erneute Preissteigerungen bei Wohn­immobilien verweisen auf eine unverändert hohe Nachfrage.“

Angesichts dieser Aussagen hätte man erwarten können, während der Interviewrunde in durchweg fröhliche Gesichter zu blicken. Doch weit gefehlt, die Bandbreite der Einschätzungen der Marktsituation reicht von geradezu naiver Freude über eine gute Auftragslage bis zur gnadenlosen Abrechnung mit einem „kranken“ Immobi­lienmarkt. Noch nie war die Diskrepanz zwischen den Aussagen der Marktteilnehmer größer. Noch nie reichte die Spanne von offensichtlicher Unsicherheit bis zu vollster Zufriedenheit. Seltsam. Vor allem, weil die Zahl derer, die den Markt und seine Entwicklung skeptisch beurteilen, deutlich zugenommen hat. Ob das zu Recht so ist oder nicht, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Mutmaßungen sind da wenig sinnvoll. Bleiben wir bei den Fakten.

Teuer ist es überall

Wer beim Thema Wohnen günstige Preise oder gar Schnäppchen sucht, wird innerhalbder Stadtgrenzen sicher nicht mehr fündig. Die einfache Lage wurde im Münchner Mietspiegel bereits abgeschafft

Thema Banken: Es gibt kaum noch ein Kreditinstitut, das bei der Baufinanzierung eine Tilgung von weniger als zwei oder 2,5 Prozent akzeptiert. Dieser Umstand relativiert auch die niedrigen Zinsen ein wenig, denn die monatliche Belastung steigt so bei den Münchner Kaufpreisen deutlich gegenüber der üblichen Erstfinanzierung mit einem Prozent Tilgung, die häufig Standard war. Möglicherweise wollen die Banken damit schon einer drohenden Krise entgegenwirken.

Thema Grundstücke: Was sich in diesem Segment abspielt, bezeichnen nicht wenige Experten als „verrückt“. Es fällt sogar der Begriff der „moralischen Fragwürdigkeit“. Manchmal würden Grundstücke veräußert und in kürzester Zeit weiterverkauft, weil das mehr Profit bringe, als das Areal weiterzuentwickeln. Und selbst wenn man bei Geboten über seine Grenzen hinausgehe, sei nicht klar, dass man den Zuschlag bekomme, sagt ein Kenner der Szene. Dazu habe sich die Anzahl der Player auf dem Grundstücksmarkt enorm vergrößert, was dazu führe, dass auch „die letzten Mistlagen“ bebaut würden. Eine heftige Aussage, aber wenn man außerhalb des Mittleren Rings durch die Stadtteile fährt, wird dieser Satz oftmals bestätigt. Und das bezieht sich nicht nur auf die Lage, sondern auch auf das, was dort errichtet wird. Oder wie sagte es ein Makler so treffend: „Manchmal sieht man sogar mal ansprechende Architektur.“

Über 100 % in rund zehn Jahren

1997 lag der Kaufpreis für Neubau-ETW pro Quadratmeter im Schnitt bei umgerechnet 3.475 Euro, 2006 bei 3.500 Euro. 2016 waren es 7.150 Euro

Thema Preisentwicklung im Neubau: 2016 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis laut Gutachterausschuss hier bei 7.150 Euro, rund 100 Prozent mehr als 2007, Tendenz für 2017 weiter steigend. Ein beinahe unglaublicher Wert. Bei allem Nachholbedarf ist das einfach zu viel. Wessen Gehalt habe sich in der gleichen Zeit denn auch verdoppelt, fragt ein Experte nicht zu Unrecht. Und dabei ist der Durchschnitt nur ein Anhaltspunkt. In Randlagen von München liegt man im Exit mitunter bei 12.000 Euro pro Quadratmeter. Wer soll sich das bei einer Immobilie leisten können? Hinzu kommt, dass inzwischen für B-Lagen wie zum Beispiel an der Theresienwiese mit zum Teil weit über 20.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche Preise aufgerufen werden, die vielleicht gerade einmal in A-plus-Lagen angemessen wären. Nicht, dass wir uns falsch verstehen, im Münchner Markt ist so viel Geld unterwegs, dass es sicher Käufer geben könnte, aber wer klar rechnet, wird sich so ein Investment zweimal überlegen. Kein Wunder, dass an den Bautafeln verschiedener Projekte die Schilder „Bereits 80 Prozent verkauft“ schon recht lange hängen.

Thema Preisentwicklung Bestand:
Hier hat der Markt extrem nachgezogen. Wer sich Neubau nicht leisten kann, versucht beim Altbau sein Glück. Die Folge sind drastische Anstiege bis in die Rand­lagen, sei es nun bei Eigentumswohnungen, Haushälften oder Einfamilienhäusern. Inzwischen zahlt man in Milbertshofen oder Berg am Laim Preise wie vor fünf Jahren in Haidhausen oder Schwabing. Das Fazit eines Experten ist entsprechend eindeutig: „Nicht die Suchenden treiben den Preis, sondern die Spekulation.“

Bauplatz München: die Neubautätigkeit deckt bei weitem nicht die Nachfrage ab (Foto: Franz-Marc Frei)

Nicht wenige waren sich sicher, dass sich der Markt von ganz allein reguliert. Nur offensichtlich tut er das nicht. Wenn sich Verkäufer oder Bauträger nur an anderen Verkäufern oder Bauträgern orientieren, wird sich die Immobilien-Preisspirale weiter so nach oben drehen, bis der Markt zusammenbricht. Die regelrechte Flucht von Familien und „Mittelstand­“ aus der Stadt sollte als Warnzeichen gesehen werden. Eine Preisberuhigung oder moderat steigende Kaufpreise würden für eine spürbare Entlastung sorgen. Nur, wer soll in diesen Boomzeiten dafür sorgen? Sicher wird auch in München viel gebaut, doch noch immer sind die Stückzahlen zu gering und das Angebot oftmals zu teuer. Nach einer Analyse des aktuellen Wohnraumbedarfs hat die Prognos AG beispielweise festgestellt, dass der Bedarf in München für Mieten durchschnittlich  zwischen 11 und 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, das Angebot jedoch im Schnitt bei 15 bis 16 Euro liegt. Eine Differenz, die so groß ist, dass sich an der Isar selbst mittlere Einkommensschichten eine Neubauwohnung nicht mehr leisten können.

Fazit: München war, ist und bleibt der teuerste und gleichzeitig beliebteste Immobilienmarkt Deutschlands. Nur leisten können ihn sich immer weniger Menschen. Selbst in den Randgebieten. Wen wundert es, dass aus dem aktuellen Mietspiegel für die Stadt die einfache Lage jüngst gestrichen wurde. Einfach war gestern. Diese Entwicklung ändert auch den Charakter vieler Standorte, weil sich dort auch das Publikum verändert. Ob das immer gut ist, sei dahingestellt. In jedem Fall ist die Zeit ganz offensichtlich reif für eine Konsolidierung.

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus München

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„Der Grundstücksmarkt ist das, was in München nun aus dem Ruder läuft. Das muss sich wieder ändern.“ Jürgen Schorn, Bauwerk Capital

Immobilien-Marktreport München 2017: Noch läuft's

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„Eine Konsolidierung der Preise wäre sinnvoll, damit sich die Situation stabilisiert. München soll doch ,bewohnbar‘ bleiben.“
Ralph Heim, H-I-M Villenbau

Immobilien-Marktreport München 2017: Noch läuft's

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„Im Vergleich zu anderen Metro-polen Europas sind Münchner Spitzenlagen preislich moderat bewertet und haben steigende Preistendenz.“ Volker Stich, VON POLL IMMOBILIEN München

Immobilien-Marktreport München 2017: Noch läuft's

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„Wem die Preise in München zu hoch sind, der sollte im Umland und in B- und C-Städten investieren. Profis tun das auch.“
Berthold Langer, Langer Vermögensanlagen

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„Der Markt ist insgesamt kleiner geworden, aber nicht weniger begehrt. Dennoch vergleichen die Käufer mittlerweile mehr.“
Thomas Eckart, Eckart Immobilien

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„Selbst früher unverkäufliche Produkte wie Haus- oder Erbanteile finden mutige Käufer.“ Burghart Houben, Houben Unternehmensgruppe

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„Hochwertige Neubauobjekte in Münchens Toplagen sind ein vortreffliches Investment.“ Stefan Mayr, M-CONCEPT Real Estate

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„Es läuft sehr gut in Grünwald – bis darauf, dass der Grundstücksmarkt momentan absolut leer gefegt ist.“ Christine Xeller, Xeller Villenbau

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