©JFL Photography - stock.adobe.com
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Überraschende Neuigkeiten

Die Meldung kam doch etwas überraschend. Mitte Mai ließ der Hamburger Senat verlauten, es seien im vergangenen Jahr erstmalig seit 1977 wieder über 10.000 Wohnungen in der Hansestadt fertiggestellt worden (siehe auch die Zahlenseite in diesem Hamburg Special). Grundsätzlich mal eine wirklich positive Nachricht – vor allem vor dem Hintergrund, dass vor einigen Wochen erst die Baugenehmigungen bekannt gegeben wurden. Das waren mit 11.087 Wohnungen leider deutlich weniger als im Vorjahr (minus 11,1 Prozent).

Da war eine so hohe Zahl an Fertigstellungen kaum zu erwarten – auch wenn in Hamburg derzeit gefühlt überall gebaut wird. Hinzu kommt, dass die Quote der Fertigstellungen, die sich aus den Genehmigungen ergeben, in den vergange­nen Jahren mit einer Ausnahme immer ­unter 70 Prozent lag. Und nun bei lockeren 96 Prozent – man darf zumindest einmal verblüfft sein. Fakt ist aber auch, in Baugenehmigungen kann man nicht wohnen, in fertigen Wohnungen jedoch schon.

Ähnlich unerwartet wie die hohe Zahl der Fertigstellungen kam dann aktuell noch die Meldung des Gutachterausschusses, dass sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubau-Eigentumswohnungen im abgelaufenen Jahr gegenüber 2017 nicht erhöht hat. Steht der Neubaumarkt nach Jahren rasanter Preisanstiege nun etwa vor einer Konsolidierung? Nach den Gesprächen zu diesem Hamburg Special war damit nicht wirklich zu rechnen.

 

©Claus Schlueter - stock adobe.com
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Alles anders in 2019

Doch in diesem Jahr ist wohl ohnehin alles anders. Liest man dieser Tage die Meldungen – manch einer schlägt sogar noch die Tageszeitung auf –, könnte man zu der Erkenntnis gelangen, die Welt drehe sich zumindest in Deutschland nur noch um die Immobilie. Besonders schlimm war diesbezüglich die erste Maiwoche. Auf der Titelseite des Hamburger Abendblattes (mit entsprechendem Verweis auf die Seiten 2 und 11) ging es um die Großdemo gegen Miethaie und „Mietenwahnsinn“ sowie um die Frage, ob die Stadt Mietobergrenzen für einzelne Viertel in Hamburg einführen sollte.

Eine herrlich populistische Aktion angesichts der Tatsache, dass man im Stadtgebiet noch immer für sieben oder acht Euro pro Quadratmeter Wohnungen mieten kann – nur eben nicht mitten im Zentrum oder in Harvestehude. Aber mal ehrlich, dort gab es auch vor zehn Jahren nur ein geringes ­Angebot, und wenn, war es schon damals für viele unerschwinglich.

„Für die Elbvororte gilt: Stimmt das Gesamtpaket, sind Höchst-preise möglich, wenn Potential für eine Wertsteigerung da ist.“

Kerstin Heyng

Engel & Völkers Elbe

„Hamburg ist bei überregionalen Käufern sehr beliebt. Das gilt für die HafenCity, aber vermehrt auch für innerstädtische Projekte.“

Philip Bonhoeffer

Engel & Völckers Projektvermarktung

„Die Nachfrage aus der City nimmt weiter zu. Es gab auch hier leichte Preissteigerungen, aber es wird sicher nicht zu jedem Preis gekauft.“

Marion Remy

Engel & Völkers Niendorf/Schnelsen

„Die Käufer erweitern ihren Suchradius und orientieren sich vermehrt in die Randlagen – wenn Anbindung und Infrastruktur passen.“

Claudius Staratzke

Engel & Völkers Walddörfer

„Obwohl die Nachfrage immens ist, muss man extremen Aufwand betreiben und professionell agieren, um nachhaltig Erfolg zu haben.“

Niclas Gyllensvärd

Engel & Völkers Winterhude

„Die Kunden sind insgesamt offener geworden für neue Standorte. Man sucht das passende Paket von Objekt und Lage.“

Sven-Oliver Böhning

Engel & Völkers Alstertal

„Aktuell wartet man nicht nur auf die Entwicklung des Hamburger Marktes, sondern auch noch auf die Politik.“

Matthias Baron

Zinshausteam & Kenbo

„In Barmbek ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen weiterhin extrem hoch. Der Standort wird gezielt gesucht.“

Volker Kuypers

Engel & Völkers Barmbek

„Unverändert hohes Niveau bei den Kaufpreisen, Veränderungen sind nicht in Sicht.“

Philip A. H. Wex

GUSTAFSEN & CO.

„Bei Objekten, die zu realistischen Preisen angeboten werden, konnten wir feststellen, dass sich die Vermarktungszeit erheblich verringert.“

Jürgen Imken

Imken Immobilien

„Was den Markt am treffendsten charakterisieren würde? Er ist hanseatisch solide – ohne Aussicht auf eine wilde Achterbahnfahrt.“

Maren Adden

Elbe & Spree Immobilien

„Wenig Angebot, anspruchsvolle Käufer, hohe Verkaufspreise – der Markt ist in den letzten Jahren komplizierter geworden.“

Philipp Hertz

Arnold Hertz & Co. Investment

„Noch werden die hohen Kaufpreise durchgesetzt, aber die Vertriebsphasen werden länger – dies gilt auch für Neubauten.“

Sebastian-Jakob Bauer

Stöben Wittlinger

„Bergedorf ist ein eigenständiger Markt mit starker regionaler Nachfrage. Die hohen Umsatzzahlen zeigen, wie begehrt der Standort ist.“

Matthias Conze

Engel & Völkers Bergedorf

„Auch im Süderelberaum gab es Preissteigerungen, eine Rallye jedoch nicht. Noch kann man hier seine Wohnträume verwirklichen.“

Dirk Sauer

DBS Immobilien

„Als Antwort auf die steigenden Preise wird im Anlagebereich die Entwicklung in Richtung kleinerer Wohneinheiten gehen.“

Peter Berge

Richard Großmann KG

„Das enge Angebot in Ottensen und Eimsbüttel lässt spannende angrenzende Lagen in Stellingen oder Altona-Nord in den Fokus rücken“

Jan Witte

Engel & Völkers City

„Vernünftig eingepreist, kann man in Hamburg und im Umland nahezu alles verkaufen. Der Markt ist von der Nachfrage gesteuert.“

Rüdiger Reinholz

Reinholz & Hermsdorf Immobilien

„Im Neubaubereich hat Marienthal preislich enorm aufgeholt. Die Nähe zur Stadt schlägt sich hier mittlerweile deutlich nieder.“

Michael Gross

Engel & Völkers Marienthal/Rahlstedt

„Die engagierte und aufrichtige Beratung der Eigentümer und Käufer durch den Makler wird angesichts der Marktsituation hoch geschätzt.“

Andrea Dieckmann

Gustafsen & Co.

„Durch die steigenden Preise ist der innerstädtische Markt immer enger geworden. Randlagen werden daher für viele Interessenten attraktiver.“

Dieter Leipe

Leipe Immobilien

„In begehrten Hamburger Lagen ist die Nachfragesituation sowohl bei Häusern als auch Wohnungen bei geringem Angebot weiterhin hoch.“

Jens-Peter Fehrs

VON POLL IMMOBILIEN Hamburg Alster-West

Zitat: Auf die Kacke hauen

Aber egal, aktuell kommt es offensichtlich eher darauf an, „auf die Kacke zu hauen“, wie es ein Makler ausdrückte. Wie etwa Nachwuchspolitiker Kevin Kühnert, der sagte (Zitat): „Konsequent zu Ende gedacht, sollte jeder maximal den Wohnraum besitzen, in dem er selbst wohnt.“ Zudem merkte er an, dass niemand seinen Lebensunterhalt damit verdienen solle, dass andere wohnen müssen. Stellt sich die Frage, ob das auch für Menschen gelte, die damit Geld verdienen, dass andere essen, trinken oder sich bekleiden müssen. Oder noch schlimmer, die damit Geld verdienen, dass andere krank sind. Ein schlimmer Gedanke, nicht wahr?

Aber weiter in der Zeitung: Auf Seite 4 ging es um den Grundsteuerstreit – auch so ein Thema. Auf Seite 6 stellte eine Studie fest, dass Immobilienanleger in Duisburg mehr Geld verdienen können als in Hamburg. Nicht, wenn jeder nur eine Immobilie besitzen würde …

 

Lange Rede, kurzer Sinn: Auf der Suche nach Entwicklungen und Erkenntnissen des Marktes muss man sich aktuell erst einmal durch ein Dickicht von politischen Diskussionen und möglicherweise bevorstehenden neuen Richtlinien kämpfen. Schade, denn der Hamburger Markt ist für sich eigentlich interessant und facettenreich genug.

Grafik: bellevue
Grafik: bellevue

Beispiel Verkäufer

Die immensen Kaufpreissteigerungen der vergangenen Jahre haben sicher vielerlei Gründe. Einer davon sind die immer höheren Preisvorstellungen der Verkäufer. Nicht falsch verstehen, es ist absolut verständlich, seine Immobilie bestmöglich veräußern zu wollen, doch diverse Immobilienmakler „antreten zu lassen“, um sich dann denjenigen auszusuchen, der den höchsten erzielbaren Preis verspricht, ist moralisch doch eher fragwürdig. Wen wundert es da, dass einige Experten davon berichten, man käme sich vor wie bei einem Makler-Casting. Angesichts des sukzessive schlechter werdenden TV-Programms wäre dies vielleicht eine quotenreiche Idee für ein neues Format: Germany’s next Topmakler. Nach dem Motto: Tut mir leid, heute habe ich leider keine Immobilie für dich.

Womöglich wäre von Verkäuferseite ein wenig mehr Zurückhaltung angebracht. Schließlich könnte man sich in der Folge schnell wieder auf der Käuferseite wiederfinden. Aber warum mit 100 Prozent Gewinn zufriedengeben, wenn man auch 150 Prozent erzielen kann. In Zeiten, in denen jeder immer das Maximum erreichen will und muss, ist das wohl zu viel verlangt. Vor allem, wenn man es nicht besser vorgemacht bekommt.

Beispiel Stadt

Grundstücksverkäufe zu Höchstpreisen und Inanspruchnahme von Vorkaufsrechten in den zunehmenden Sozialen Erhaltungsgebieten führen auch nicht dazu, dass die Preise in der Hansestadt stabil bleiben – oder sogar günstiger werden. Im Gegenteil. Hohe Einstiegspreise zum Beispiel für Bauträger bedeuten am Ende wieder höhere Preise für die Käufer. Und einige Experten berichten davon, dass „absolut überzogene“ Vorschriften in besagten Erhaltungsgebieten vermehrt Kunden davon abhalten, dort zu kaufen. Man gehe dann lieber in andere Stadtteile, in denen die Auflagen umsetzbar und vernünftig seien. Die Folge: Auch dort steigen dann aufgrund der höheren Nachfrage die Preise.

Apropos, nehmen wir das Beispiel Preise. Die Steigerungskurve habe sich inzwischen merklich abgeflacht, wird berichtet. Zwar werde man in Einzelfällen noch immer überrascht, was am Markt erzielbar sei, doch der Tenor geht eindeutig in Richtung Stabilität. Angesichts des mittlerweile erreichten Niveaus werde schon sehr genau geschaut. Keine Beruhigung, aber die Zeit von Schnellschüssen und Panikkäufen sei definitiv vorbei, heißt es. Dabei hat die Nachfrage insgesamt sicher nicht abgenommen und das Angebot sich nicht grundlegend vergrößert.

Da lohnt sich dann schon ein Blick über den bisherigen Tellerrand hinaus. Beispiel Teilmärkte. Aufgrund des geringen Angebots rund um die Alster orientieren sich die  Käufer nicht nur mit Vorliebe in Richtung Alstertal und Walddörfer, sondern auch noch weiter raus ins direkte Hamburger Umland. Auffällig ist auch, dass „neue“ Makler hier ihr Glück versuchen, die bislang nur in der City zu finden waren.

Interessante Entwicklung in Othmarschen und Schnelsen. Hier sind die ersten Auswirkungen des Autobahndeckels bereits spürbar oder stehen kurz bevor. Überspitzt ausgedrückt: In einigen Straßen Schnelsens wurde Lärmbelästigung gegen Lebensqualität getauscht. Das Gleiche wird auch im beliebten Elbvorort Othmarschen erwartet. Für Immobilienbesitzer in den betroffenen Lagen könnte das eine zusätzliche Wertsteigerung ihrer Immobilie bedeuten.

©dietwalther - stock.adobe.com
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Fazit

Von der ungebrochenen Nachfrage nach innerstädtischen Lagen profitieren vermehrt auch Lagen mit gebietserneuernden Maßnahmen. Dazu gehören Stellingen und Altona ebenso wie Barmbek – aber auch der Süden und Osten der Hansestadt. Oder wie brachte es ein Experte auf den Punkt? „Es ist ein lebendiger Prozess, der gerade hier in Hamburg läuft.“   

Zu guter Letzt doch noch eine kurze ­Anmerkung zu Fertigstellungszahlen und den Demos um sozial verträgliche Mieten: Die einzige Lösung, um Kaufpreisen und Mietanstiegen entgegenzuwirken, ist, ausreichend Wohnungen zu bauen. Da helfen 10.000 Fertigstellungen ganz sicher. Allerdings soll Hamburg in den kommenden 16 Jahren um rund 200.000 Menschen wachsen (siehe Zahlenseite in diesem Heft). Selbst wenn die 2018er-Zahl nun regelmäßig erreicht wird, würden im Jahr 2035 mindestens 40.000 Wohnungen fehlen. Das wäre dann keine Überraschung für diejenigen, die rechnen können. Bleibt zu hoffen, dass weiterhin vermehrt Menschen ins Umland ziehen.          

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.