Immobilien-Marktreport Hamburg 2018: Dauerdruck

Wer geglaubt hat, die Situation in Hamburg würde sich langsam normalisieren, der wurde bisher eines Besseren belehrt. Allerdings hat die Preisrallye auch positive Begleiterscheinungen

Elbvororte: In den noblen Lagen entlang des Stroms gibt es nur wenig Angebot Foto: Adobe Stock

Oberbillwerder – noch nie gehört? Wahrscheinlich geht das anderen Hamburgern ganz genauso. Dabei war das City-Light-Poster für den neu geplanten Stadtteil im Bezirk Bergedorf in diesem Frühsommer überall in der Stadt zu sehen. 15.000 Einwohner soll das 120 Hektar große Areal nach einer zehn- bis 15-jährigen Planungs- und Realisierungsphase beherbergen. Dazu sind Angebote aus den Bereichen Arbeit, Bildung, Kultur, Freizeit, Sport und Erholung vorgesehen. Eine „lebendige Nachbarschaft“ in etwa 20 Minuten Entfernung per Bahn in die City.

Für den geneigten Immobilienkäufer an Alster und Elbe ist dieser neue Standort wohl nicht gedacht. Doch es kristallisiert sich immer mehr heraus: Hamburg verändert sich. Hamburg wächst weiter – und das nicht nur in Sachen Einwohnerzahl. Wer aktuell durch die Hansestadt fährt, merkt das sofort. Ganz offensichtlich zum Beispiel an bekannten Ausfallstraßen wie dem Garstedter Weg in Niendorf oder der Alten Landstraße im Bereich Hummelsbüttel/Poppenbüttel. Vermehrt machen hier in die Jahre gekommene Einfamilienhäuser modernen Mehrfamilienhäusern Platz. Auch so geht Nachverdichtung. Und auch so kann und muss man der steigenden Wohnungsnachfrage begegnen. 

Aber man merkt es auch an Meldungen in der Presse oder beim Durchfahren eher wenig gefragter Stadtteile wie Dulsberg, Steilshoop oder Lurup. Selbst hier wird an jeder Ecke neu gebaut, saniert oder umgebaut. Hamburg wird flächendeckend entwickelt. So soll in gut drei Jahren eine neue ­U-Bahn-Linie Barmbek-Nord, Steilshoop und Bramfeld an die Schiene bringen. ­Eidelstedt und Stellingen erhalten gerade neue Stadtteilzentren, und in Bramfeld wird der komplette Bereich des Marktes umstrukturiert. Gleiches gilt für Langenhorn. Fakt ist: Die zweite und dritte Reihe der Hamburger Stadtteile werden gepimpt und so für eine (noch) größere Nachfrage sorgen.

Nah am Wasser gebaut: die direkte Elblage zählt in Hamburg zu den begehrtesten Immobilienplätzen (Foto: Fotolia)

Nah am Wasser gebaut: die direkte Elblage zählt in Hamburg zu den begehrtesten Immobilienplätzen (Foto: Fotolia)

Eine Entwicklung, die vonseiten der Stadt bewusst forciert wird und die – ähnlich wie die Erfolgsstory der ­HafenCity – ohne Neu-Hamburger nicht möglich gewesen wäre. Sie sind einfach unvoreingenommener in ihrer Standortwahl. Wenn nicht das Image der Lage das höchste Ziel ist und der Himmel die finanzielle Grenze darstellt, sondern eine Immobilie in einer gewachsenen Lage zu einem vernünftigen Preis, dann rücken eben plötzlich andere Stadtteile in den Fokus. Und so hat die Preisrallye der vergangenen Jahre auch ihre Vorteile. Das mag womöglich sarkastisch klingen, aber mal ehrlich: Hätte sich eine Lage wie Barmbek ohne die Kaufpreis­steigerungen derart positiv entwickelt? Und wer hat sich denn vor dem Boom schon für Adressen um den Bramfelder See, am Jenfelder Moor oder auch in der Nähe des Ostender Teichs in Tonndorf interessiert? Wohl nur die wenigsten. Selbst wunderschöne Quartiere mit Stilaltbauten und repräsentativen Grundstücken wie Alt-Fuhlsbüttel, Marienthal, Alt-Rahlstedt oder das Märchenviertel in Schnelsen wussten noch vor fünf bis zehn Jahren nur Insider zu schätzen.

Flächendeckend
Bramfeld, Rahlstedt oder auch der Süden - es gibt kaum Lagen, die nicht im Preis gestiegen sind

Foto: BELLEVUE

Und heute? Aktuell hört man überall Wehklagen, warum rund um die Alster nur noch so wenig Angebote zu finden sind, dass man von einem Markt eigentlich gar nicht sprechen kann. Oder dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Neubau inzwischen bei 5.650 Euro liegt, was sich immer weniger Menschen leisten können. Nicht falsch verstehen, es geht nicht darum, diese Preisentwicklung gutzuheißen. Ganz bestimmt nicht. Aber erstens war sie bereits vor weit über zehn Jahren zu erwarten, weil der Druck auf den Markt stetig wuchs und die Anziehungskraft Hamburgs auch überall skizziert wurde. Zweitens hat eine Vielzahl der Interessenten schon damals viel zu lange gezögert und immer wieder auf das bessere Angebot gewartet. Ein Umstand aus dem Tagesgeschäft, von dem die Makler selbst heute noch berichten. Und drittens deutet derzeit kaum etwas darauf hin, dass die Preissteigerungen bereits beendet sind.   

Inzwischen sind die Interessenten quasi gezwungen, ihre Suche offener und breiter zu fächern. Das schließt an den eigentlichen Fokus angrenzende Stadtteile ebenso ein wie richtige Randlagen oder sogar den Sprung über die Elbe. Marmstorf & Co. verzeichnen dort ebenso wie das Hamburger Umland eine deutlich steigende Nachfrage aus dem Citybereich Hamburgs. Kein Wunder, wenn man dort frei stehende Einfamilienhäuser und Villen zum Teil über 20 oder 30 Prozent günstiger bekommt. Allerdings sind auch hier in jüngster Vergangenheit die Preise gestiegen. 

Zwischen Speicherstadt und Hafencity findet man Tradition und Moderne zugleich Foto: Adobe Stock

Etwas, das den Markt derzeit noch mehr unter Druck setzt, ist der Mangel an Alternativen. Damit ist eine Art Teufelskreis-Szenario gemeint, bei dem potentielle Verkäufer ihre Immobilie deswegen nicht am Markt platzieren, weil es für sie keine sichere Anlagealternative außer der Immobilie gibt. Oder sie keine adäquate andere Immobilie für den erzielten Kaufpreis bekommen. Sei es, weil besagtes Objekt nicht angeboten wird oder deutlich teurer ist als ihr eigenes. Die Folge: Das Objekt kommt nicht auf den Markt. Aufgrund dieser Tatsache wird der Markt insgesamt enger und verändert die Suchanfrage anderer in Richtung Lage oder Größe. Damit überschneiden sich jedoch wieder neue Interessentengruppen, was dazu führt, dass es finanziell weniger gut ausgestatteten Kunden in ihrem eigentlichen Suchradius an Alternativen fehlt. Ein Szenario, das für den einzelnen Suchkunden – nennen wir es – unbefriedigend, in puncto Stadtentwicklung jedoch durchaus förderlich ist. Es gebe, so drückte es ein Experte im Gespräch treffend aus, keine No-go-Areas mehr in Hamburg.

Dass der Mangel an Alternativen auch die Bauträger neue Wege gehen lässt, ist an Beispielen bereits erwähnter ­Standorte wie Lurup oder lauterer Lagen an stark frequentierten Straßen deutlich erkennbar. Doch mittlerweile wird überall gecheckt, was der B-Plan noch hergibt oder ob sich bei Gewerbegrundstücken oder Hinterhofwerkstätten nicht auch Wohnen realisieren lässt. Keine Möglichkeit bleibt ungenutzt, kein Potential ungeprüft. Dazu gehören auch staatlich geförderte Objekte, deren Bindungsfrist ausläuft und die nun auf den freien Markt kommen. 

Foto: c pure-life-picture/Adobe Stock

Ebenfalls sehr umkämpft ist das Segment der Zinshäuser. Wer sich die Situation vor Augen führt, wird womöglich feststellen, dass Hamburg für ihn keine Alternative mehr zu bieten hat. Unter dem 20-fachen Vervielfältiger ist kaum etwas Vernünftiges zu bekommen. Oft bleiben aufgrund des fehlenden Angebots sowie der Preissituation nur noch der Speckgürtel oder sogar noch weiter entfernte Städte. Früher Barmbek, heute Schwarzenbek, fasste es ein Experte zusammen. Oder man geht etwas mehr ins Risiko und sucht Objekte mit höherem Gewerbeanteil. Eine andere Möglichkeit, die Schule macht: Wer unbedingt innerhalb der Stadtgrenzen kaufen wolle, entscheide sich eben nicht für ein komplettes Haus, wird berichtet, sondern kaufe eben „nur“ mehrere Eigentumswohnungen.

Ein einfacher Markt sieht sicher anders aus. Doch es gibt Hoffnung. Wie bereits erwähnt, entwickeln sich hamburgweit die unterschiedlichsten Standorte absolut positiv. Und bereits etablierte, wie zum Beispiel das Alstertal oder die Walddörfer, profitieren ohnehin von den gestiegenen Preisen in der City. Richtig günstig ist es in Volksdorf, Wellingsbüttel & Co. auch nicht, aber die eigene Immobilie ist dort für viele Suchkunden doch deutlich darstellbarer als an Alster und Elbe. Das haben unterdessen auch die Bauträger erkannt und folgen der Nachfragebewegung in diese Lagen. 

Außerdem liegt der Markt weder in den Toplagen Hamburgs noch in den begehrten Randlagen wirklich brach. Der Bericht des Gutachterausschusses zeigt, dass zwar die Stückzahl der verkauften Wohnimmobilien weiter rückläufig ist, das Umsatzvolumen jedoch moderat steigt. Folglich wird der Markt in einigen Lagen und Segmenten mittelfristig vielleicht etwas stagnieren, dafür wird aber an anderer Stelle der Nachholbedarf ausgeschöpft. 

Kleiner Tipp also für diejenigen, die fürchten, der Markt gebe so gar nichts mehr her: Seid entscheidungsfreudiger, erweitert euren Suchradius und entdeckt eure Stadt neu – Hamburg hat noch immer jede Menge unterschätzte Lagen mit Immobilien in ­gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Es muss ja nicht gleich Oberbillwerder sein. ­Andererseits …

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus Hamburg

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„In den Elbvororten fehlen mitunter leider passende Objekte für diejenigen, die ihre Häuser gern veräußern würden.“
Kerstin Heyng, Engel & Völkers Elbe

Immobilien-Marktreport Hamburg 2018: Dauerdruck

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„Im Markt um die Alster ist grundsätzlich sehr viel Dynamik. Auf der Käuferseite verzeichnen wir viele überregionale Kunden.“
Philip Bonhoeffer, Engel & Völckers Projektvermarktung

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„Die gesamte Hansestadt bebt. Alle Möglichkeiten zur Bebauung werden zurzeit genutzt, um Wohnraum zu schaffen.“
Joachim Hintz, Porta Mondial Hamburg

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„Bei vielen Interessenten ist der Wunsch nach Veränderung groß, das passende Angebot allerdings meist rar.“
S. Körner & J.-P. Vellguth,
DAHLER & COMPANY Alster-Ost

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„Barmbek hat sich als Wohnlage längst etabliert. Hier findet man noch Bestandswohnungen zu absolut bezahlbaren Preisen.“
Volker Kuypers, Engel & Völkers Barmbek

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„Es gibt Lagen, die haben einen Imagewandel vollzogen – zum Beispiel Alt-Rahlstedt. Dort gibt es nun eine rege Nachfrage.“ Michael Gross, Engel & Völkers Marienthal/Rahlstedt

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„Bergedorf ist kein echter Ausweichstandort, sondern eine klassische Vorstadt mit ganz eigener Identität. Diese Lage wird bewusst gesucht.“
Matthias Conze, Engel & Völkers Bergedorf

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„Wir sehen eine leichte Marktsättigung und längere Vertriebsphasen bei Neubau-Luxuswohnungen mit über 200 m2 Wohnfläche.“
Maren Adden, Elbe & Spree Immobilien

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„Im Investmentbereich gibt es genug Standorte, die – mit etwas Fingerspitzengefühl umgesetzt – noch Aufwertungspotential haben.“
Matthias Baron, Zinshausteam & Kenbo

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„Die ,Schlagzahl‘ bei den Objektverkäufen ist nicht zuletzt deswegen geringer, weil die Kunden indivi­dualisierte Lösungen wünschen.“
Philipp Krohn, DAHLER & COMPANY Alster-West

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„Der Neubau in Hamburg ist absolut essenziell, denn das Angebot im Bestand wird von Jahr zu Jahr geringer.“
Niclas Gyllensvärd, Engel & Völkers Winterhude

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„Hamburg ist eine attraktive Metropole. Die Immobilienpreise bleiben stabil.“
Uwe Welzel, VON POLL IMMOBILIEN Hamburg Alster-Ost

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„In der HafenCity war sehr ­lange nur wenig im Angebot – ­bezogen auf den Zweitmarkt. Das ändert sich gerade verstärkt.“
Jan Witte, Engel & Völkers City

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„Der Anteil der Interessenten, die aus dem Innenstadtbereich kommen, hat sich in unseren Lagen inzwischen deutlich vergrößert.“
Marion Remy, Engel & Völkers Niendorf/Schnelsen

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