Immobilien-Marktreport Hamburg 2017: Sehnsüchte

Viele Menschen sehnen sich danach, in Hamburg zu wohnen zu können. Das führt dazu, das auch Lagen, die früher kaum beachtet wurden, in Sachen Häuser und Wohnungen plötzlich hochinteressant werden

Eine der wohl besten Hamburger Immobilienlagen: Häuser am Elbstrand von Övelgönne (Foto: Fotolia)

Fertig. Eigentlich könnte man sich jetzt zur Ruhe setzen. Hamburgs letztes Puzzleteil heißt Lurup, und auch das wurde nun ins Spiel gebracht. Das Bild der Hansestadt ist komplett. Sie verstehen nicht, worum es geht? Wie auch!

Rückblende. Mitte der 90er-Jahre bestand Hamburg gefühlt aus etwa fünf bis sechs Stadtteilen oder Bezirken, in denen man wohnte, über die man sprach und in denen Bewegung war – immobilientechnisch, versteht sich. Da waren die Elbvororte, die Lagen rund um die Alster, das Alstertal, Altona und Ottensen für die Trendsetter und Eppendorf – das war’s. Zumindest verlor man über andere Wohnstandorte nur wenige Worte. Kein Makler, der einem Neuankömmling in der Hansestadt Bramfeld empfohlen oder einem Hamburger eine Immobilie in Tonndorf gezeigt hätte. Zu fragwürdig das Image, zu groß die Auswahl dort, wo man leben wollte, wo auch die Freunde wohnten, wo man eben hingehörte.

Verstehen Sie mich nicht falsch, Hamburg ist nahezu überall lebenswert. Das war schon immer so. Doch so richtig gesagt hat einem das niemand. Und wenn man sich einschlägige Marktreports von damals über die gefragten Hamburger Wohnstandorte ansieht, gibt es eben nur wenige Lagen, die bereits damals auftauchten. Bei Preisen von umgerechnet nicht einmal 6.000 bis 7.000 Euro in der absoluten Spitze kein Wunder. So bestand um die Jahrtausendwende das größte Problem darin, wie man der „Angebotsflut“ mehrerer Hundert Luxuswohnungen entlang der Elbchaussee Herr werden sollte. Was letztlich jedoch keine echte He­rausforderung für den gesunden Hamburger Immobilienmarkt war.

Der Hamburger Süden (hier: Außenmühlenteich in Wilstorf) rückt, wenn auch oft aus der Angebotsnot heraus, bei Immobilienkäufern ins Blickfeld (Foto: Arnt Haug)

Die erste wirklich große Änderung kam mit Europas größter innerstädtischer Baustelle, der HafenCity. Allerdings musste man die Hamburger auch in diesen (neuen) Stadtteil sprichwörtlich mit vorgehaltener Waffe hinführen, damit sie merkten, dass hinter der Speicherstadt weder Hamburg noch die Welt zu Ende ist. Und welch ein Stadtteil ist diese HafenCity geworden, besser gesagt, bislang schon geworden. Denn nach einigen echten Wohnhighlights hielt in dem neuen Standort erst einmal Normalität Einzug.

Bis zur Fertigstellung der Elbphilharmonie und ihren Wohnungen, deren Preise man in den USA wohl als „outstanding“ bezeichnen würde. Zumindest haben sie mit dem wirklichen Marktgeschehen nicht viel zu tun. Und doch sind sie beileibe nicht unverkäuflich, wie die Berichte des Gutachterausschusses zeigen. Dabei sind es, so wird in der Branche gesagt, zumeist Hamburger, die sich ihren Teil des neuen Wahrzeichens der Stadt sichern möchten. Absolut verständlich, denn für diese Art Unikat wird es immer Abnehmer geben, garantiert. Dass mit dem Strandhaus an der Spitze des Strandkais nun noch ein weiteres Wohnhighlight die HafenCity bereichern wird, kann Hamburgs jüngstem Quartier nur zuträglich sein.

Alternativen weiter auf dem Vormarsch
Die Preise in Hamburgs Toplagen steigen höchstens moderat. Der viel zitierte Druck auf dem Kessel herrscht weiterhin in der zweiten und dritten Reihe

Karte: BELLEVUE

Doch zurück zur immobilientechnischen Neuentdeckung der Hansestadt. Ottensen, St. Georg, Schanze waren die nächsten Stadtteile, die vor allem aus der Sehnsucht nach Urbanität heraus zu echten Trendviertel wurden. Das war kurz nach der ­Jahrtausendwende. In ihrem Sog rückten Hohenfelde, Hoheluft (Falkenried), Eilbek und auch Barmbek – hier besonders unterstützt durch das Quartier 21, der Umnutzung des Parkareals des AK Barmbek – in den Fokus.

Es kristallisierte sich deutlich heraus, dass nahezu jeder in die City wollte, es sich aber schon längst nicht mehr jeder leisten konnte. So wurden die Suchradien, ähnlich wie konzentrische Kreise im Wasser, immer größer. Dass dann auch vermehrt Namen wie Bramfeld, Tonndorf, Rahlstedt, Schnelsen oder Langenhorn fielen, ist sicher nur bedingt der positiven Entwicklung besagter Standorte selbst zuzuschreiben. Nein, wie schon gesagt, Hamburg ist nahezu überall lebenswert, hat quasi in jedem Stadtteil einige schöne Straßen. Aber eben oft nicht mehr als das.

Und aus diesem Grund sind Langenhorn & Co. noch eben nur das, zu dem man sie gemacht hat: Alternativen zu dem, was man eigentlich haben wollte. Das mag sich angesichts des stetigen Wachstums der Hansestadt in naher Zukunft ändern. Denn womöglich findet man dann auch in besagten Alternativen nichts mehr. Dabei wird in Hamburg reichlich gebaut. 12.471 Baugenehmigungen waren es allein im vergangenen Jahr. Dennoch ist die Zahl der Neubau-Eigentumswohnungen auf dem freien Markt seit 2013 rückläufig. Fehlendes Angebot und günstigere Preise lassen seit Jahren folgerichtig auch die Preise im Umland steigen. Aber eben auch in Lurup oder südlich der Elbe. Und damit schließt sich der Kreis. Gerade Hamburger, die immer so fest an dem Imagegedanken hängen, müssen sich verdeutlichen, dass die Hansestadt insgesamt 104 Stadtteile hat. Dazu gehört auch der Hamburger Süden. Dass es dort Villen auf repräsentativen Grundstücken gibt, die preislich um die Hälfte unter denen des Alstertals oder der Walddörfer liegen, registrieren inzwischen mehr Suchinteressenten. Fortsetzung folgt.

Mehr alstertypisches Panorama gibt es kaum: Außenalster-Genuss vom Lounge-Dach des Hotels "The George" in St. Georg (Foto: Arnt Haug)

Jedoch darf der Blick für die begehrtesten Lagen an dieser Stelle nicht fehlen. Was die Nachfrage angeht, so präsentieren sich Alsterlagen und Elbvororte auf unverändert hohem Niveau. Obwohl sich das Angebot eher noch verknappt hat, konstatieren verschiedene Experten im Hochpreisbereich ein Abflachen der Preiskurve. Der Wunsch nach Wasserlagen und großen, repräsentativen Grundstücken sei zwar immanent, aber es werde nicht mehr jeder Preis gezahlt, oder die Käufer seien nicht mehr so abschlussfreudig, heißt es. Oder, wie resümiert ein Experte so treffend: „Es gibt Objekte am Markt, die sind einfach deutlich zu teuer und bleiben deswegen auch lange im Angebot.“ In diesem Szenario bestimmen also die mitunter beratungsresistenten Verkäufer einen Markt, der als solcher ob des geringen Angebotes manchmal gar nicht mehr als solcher zu bezeichnen ist. Eine Art Pattsituation, die dem Markt nicht wirklich gut tut.

Manch einer sieht die Situation jedoch völlig anders und erwartet weiterhin deutlich steigende Preise angesichts immer neuer Umsatzrekorde von Jahr zu Jahr. Dort wo man es aus eigenem Verdienst nicht mehr schaffe, springe vermehrt die Familie ein, wird berichtet. Ein Punkt, der durch die Zahlen des seit 2010 um über 70 Prozent im Schnitt gestiegenen Eigenkapitals gestützt wird. Die Zahl von etwas über 180.000 Euro stellte das Statistikamt Nord kürzlich pro Immobilienkauf vor. Aber ob das auch für die mehrere Jahre im zweistelligen Bereich gestiegenen Kaufpreise reicht? Womöglich liegt die Wahrheit in der Mitte, denn der Mangel an Alternativen – sei es nun in Sachen Immobilien oder im Anlagebereich (Aktien etc.) – wird zumindest mittelfristig kaum eine Besserung erfahren.

Die unvergleichliche Hamburger Neustadt, vor allem der Bereich um den Großneumarkt, ist wieder vermehrt in den Fokus gerückt (Foto: Arnt Haug)

Und so drängt nach wie vor alles in die Immobilie: Die einen suchen weiter in der City und nehmen womöglich eine Verkleinerung in Kauf, die anderen kehren der absoluten Urbanität den Rücken und suchen in grüneren und dennoch innerstädtischen Lagen wie dem Alstertal und den Walddörfern. Der zinsgetriebene Anleger wird sich „noch“ günstigere Lagen mit Potential nach oben suchen und sich weiter fragen, ob er mit einem Jugendstil in Altona genauso gut fährt wie mit einem Neubau in Barmbek. Und wer gar nicht so sehr auf Image bedacht ist und Hamburg ganz neu für sich entdeckt, der wird womöglich in Lagen fündig, die er so vorher nie auf dem Zettel hatte. Wenn es nur um Anbindung und Infrastruktur geht, landet er vielleicht in Bergedorf oder Marienthal, wenn es allein um das Preis-Leistungs-Verhältnis der Immobilie geht, vielleicht in Heimfeld oder Marmstorf. Man darf gespannt sein.

Zu guter Letzt: Hier möchte ich als Fan der Hamburger Neustadt besonders den Bereich um den Großneumarkt ins Feld führen. Gab es dort früher fast ausschließlich genossenschaftliches oder städtisches Eigentum zu mieten, nehmen die Verkäufe seit Kurzem – wenn auch auf überschaubarem Niveau – zu. 2015 waren es 41 Eigentumswohnungen, 2016 schon 50 – so der Gutachterausschuss. Wer wirklich urban wohnen möchte, auf engstem Raum mit Kneipen und Gastronomie in unmittelbarer City- und zum Teil Wassernähe, ist hier perfekt aufgehoben. Jedoch findet man hier weitgehend Bestandsobjekte. Absolut vergleichbar in Sachen Nachfrage und Angebot ist das Generalsviertel in Eimsbüttel (Hoheluft-West). Wer hier sucht, muss Durchhaltevermögen besitzen. Oder darauf warten, dass die Sehnsucht aufs Land wieder größer wird als die nach Urbanität.

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus Hamburg

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„Im Bereich der Projekte kann man nicht von einer Sättigung sprechen. Die Elbphilharmonie hat eine echte Sogwirkung.“
Philip Bonhoeffer, Engel & Völckers Projektvermarktung

Immobilien-Marktreport Hamburg 2017: Sehnsüchte

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„Wir sehen noch immer einen steigenden Markt, doch es wird nicht mehr jeder Preis akzeptiert.“
Steffen Goda-Fehnemann,
Astrid Fehnemann,
Dahler & Company

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„Marienthal hat sich toll ent-wickelt. Das hat man wohl auch in Hamburg entdeckt, denn der Zuzug aus der City steigt.“ Michael Gross, Engel & Völkers Marienthal/Rahlstedt

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„Die Käufer sind oft viel flexibler als früher: Man sieht die Immobilie lebensabschnittsweise, nicht mehr als eine große Investition.“ Niclas Gyllensvärd, Engel & Völkers Winterhude

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„Faktoren und Preisentwicklung im Bereich der Anlageimmobilien haben ihren Peak erreicht. Im Markt ist kaum noch Fantasie.“ Matthias Baron, Zinshausteam & Kenbo

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„Aufseiten der Verkäufer herrscht Goldgräberstimmung. Wer auf Gewinnmaximierung aus ist, verkauft jetzt.“
Joachim Hintz, Porta Mondial Hamburg Alstertal

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„Barmbek ist immer noch unterschätzt, auch wenn die Preise in den letzten Jahren durchaus angezogen haben.“ Volker Kuypers, Engel & Völkers Barmbek

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„Das Alstertal ist das beste Beispiel für Hamburger Understatement. Hier muss man nichts ,zeigen’. Das macht die Lage so beliebt.“ Axel Beth, Dahler & Company Alstertal

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„Angesichts gestiegener Preise werden die Käufer auch in den Elbvororten verhaltener. Der Markt ist selektiver geworden.“
Kerstin Heyng, Philipp Niemann, Engel & Völkers Elbe

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„Wohnimmobilien in den besten Lagen Hamburgs werden sich auch in Zukunft weiter kontinuierlich verteuern.“
Andreas C. Walther, MEISSLER & CO Elbe

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„Der Kauftrend in Hamburg zieht weiterhin an. Immobilien in den Elbvororten sind nach wie vor begehrt.“
Janina Daum, VON POLL IMMOBILIEN Hamburg-Elbvororte

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„Bergedorf hat eine sehr positive Entwicklung hinter sich. Vermehrt werden hier Häuser gesucht, die in der City unerschwinglich sind.“
Matthias Conze, Engel & Völkers Bergedorf

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