C.Huter
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Düsseldorfer Immobilienpreise steigen auf Rekordhöhe

Wer in diesen turbulenten Zeiten einen längeren Blick auf die Zahlen des Gutachterausschusses wirft, dürfte recht schnell erkennen, dass sich Düsseldorf noch immer mitten in einer Preisrallye befindet.

Sicher mehren sich die Meinungen, dass dieser Hype demnächst ein Ende haben dürfte, dass sich die Vermarktungszeiten gerade in Spitzenlagen deutlich verlängern und dass man in einigen Teilmärkten schon jetzt von Überhitzung reden kann, doch die nackten Zahlen sagen etwas anderes.

So erreichte das Transaktionsvolumen 2017 mit über 4,5 Milliarden Euro ein neues Allzeithoch, und die satte Steigerung des Kaufpreisumsatzes im ersten Halbjahr 2018 gegenüber 2017 lässt ein weiteres Rekordjahr vermuten. 

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Düsseldorf auf Platz vier bei Immobilienpreisen

Gerade im Premiumbereich hat sich die Rheinmetropole inzwischen auf Platz vier der deutschen Metropolen etabliert. Nach einer aktuellen Studie, basierend auf den Zahlen des Gutachterausschusses, wurden in Düsseldorf 2017 knapp 230 Immobilien jenseits der Grenze von einer Million Euro verkauft – deutlich mehr als in Frankfurt, Köln oder Stuttgart.

Einen Löwenanteil hat hier das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser mit 147 Verkäufen jenseits der Eine-Million-Euro-Grenze. Die meisten (20) wechselten im Oberkasseler Nachbarstadtteil Heerdt den Besitzer. Ein klares Indiz dafür, dass sich viele Interessenten nach neuen Standorten umschauen, weil sie in den von ihnen bevorzugten Gebieten kaum zum Zuge kommen.

Mittig und am Wasser 

Die Toplagen sind in Düsseldorf traditionell in Rheinnähe und zentral in der Stadt zu finden. Inzwischen entwickeln sich nahezu alle Lagen positiv

Run auf Immobilien in Düsseldorf

Düsseldorf sei absolut voll, heißt es, der Markt hingegen weitestgehend leer gefegt. Und doch reißen Zuzug und Nachfrage nicht ab: Selbst langjährig tätige Makler haben eine derartige Situation – und das über einen so langen Zeitraum – noch nicht erlebt.

Der Run auf Immobilien, kombiniert mit der Niedrigzinssituation, dem Wunsch nach Urbanität, aber auch der stattfindende Generationswechsel sorgen in Düsseldorf weiterhin für einen ambitionierten und starken Markt, der Preisrückgänge in absehbarer Zeit nicht erwarten lässt.

Allerdings lohne sich auch der Blick auf die langfristige Preisentwicklung, berichtet ein Experte und zeigt den Preisindex für Eigentumswohnungen in Düsseldorf. Hier ist im Zeitraum von 1995 bis heute nicht einmal eine Preisverdopplung erkennbar.

Einzig der Neubau liegt in derselben Zeitspanne bei deutlich über 100 Prozent – im Laufe von über 20 Jahren kein Grund, um Luftsprünge zu machen. Angesichts solcher Entwicklungen relativieren sich die Preissteigerungen der vergangenen acht bis zehn Jahre dann doch ein wenig.

„Verkäufer profitieren weiter von hohen Preisen, Käufer von niedrigen Zinsen. Mit dem Zuzug hält das den Markt im Aufwärtstrend.“

Marius Grumbt

VON POLL IMMOBILIEN Düsseldorf

„Die Suchkunden erweitern ihren Radius inzwischen auch auf Lagen, die sie bislang nicht im Blick hatten.“

Harald Blumenauer

MRICS, Blumenauer Immobilien

„Hochwertige Leuchtturmprojekte in B-Lagen prägen die aufstrebende Quartiersentwicklung mit gleichzeitiger Aufwertung im Bestand.“

Tanja Hofmann

Tanja Hofmann Immobilien

„Wenn es wirkliche Toplagen sind, können in Düsseldorf weiterhin Spitzenpreise erzielt werden. Die Nachfrage ist unverändert groß.“

Heike Supanz

Supanz Immobilien

„Die Nachfrage im Neubau ist ungebrochen. Da gibt es kaum Neues zu berichten. Man kann aktuell nur Bewährtes bestätigen.“

Andreas Mauska

Grafental

„Düsseldorf hat über die Jahre eine rasante Entwicklung gemacht und verspricht auch für die Zukunft ein solides Wachstum.“

Apostolos Bibudis

ERA Deutschland Immobilien

„Sowohl im Neubau als auch im Bestand sind Energie und Mobilität derzeit bestimmende Themen am Markt.“

Kai Hoffmann

Busch Wohnimmobilien

Marktsituation bei Immobilien in Düsseldorf ist brisant

Und dennoch ist die aktuelle Marktsituation sehr brisant. Viele Experten berichten davon, dass es kaum Nachschub bei Grundstücken für Wohnungsbau gebe und so auch der Neubau langsam ins Stocken gerate. Kein Wunder, dass viele ihr Heil im Bestand suchen, der preislich dabei ist, die Differenz zum Neubau weiter zu verringern.

Und es sind Alternativ- und sogar Randlagen, die vermehrt in den Fokus rücken. Das oben erwähnte Heerdt ist da das beste Beispiel. Aber auch Hamm wird genannt. Letztlich, so drückt es ein Makler treffend aus, drücke sich Lagequalität doch nicht immer nur durch die Adresse aus.

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Der Südwesten Düsseldorfs ist bei den Immobilien im Kommen

So wurden bei der Frage nach Standorten, die bislang noch nicht von der Preisentwicklung profitiert haben, bis vor kurzem noch standardmäßig Eller, Wersten oder Garath genannt. Diese Zeiten sind nun offensichtlich vorbei. Selbst an den genannten Stadtteilen ist eine Entwicklung erkennbar, wird Nachfrage generiert.

Für die Stadtentwicklung kann das durchaus von Vorteil sein. Der ganze Südwesten sei nach und nach im Kommen, wird berichtet. Offensichtlich muss es nicht mehr nur der Einzugsbereich der City sein. Not macht erfinderisch.

Es gibt allerdings auch einen eindeutigen Trend, sich gar nicht erst mit Düsseldorf zu beschäftigen und gleich im Umland zu suchen. Vor allem für Familien ist die Stadt preislich oftmals nicht mehr darstellbar. Und wer nicht mieten oder sich flächenmäßig verkleinern möchte, sucht am Rand oder das Weite.

Manch ein Makler berichtet von Neu-Düsseldorfern, die sich gleich im attraktiven Speckgürtel umsehen. Das Motto: Hauptsache, die Anbindung stimmt. 

Weiterhin starker Immobilienmarkt in Düsseldorf

Insgesamt präsentiert sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt auch weiterhin als überaus stark und volatil. Völlig utopische Preisvorstellungen sind allerdings nur selten durchsetzbar. Ausnahmen aus dem Bereich der Liebhaberei bestätigen wie immer die Regel.

Diese findet man vorrangig im Segment der Häuser und Grundstücke, doch das aktuelle Beispiel der über 20.000 Euro pro Quadratmeter für eine Altbauwohnung (siehe Zahlen auf Seite 4) zeigt, dass auch in diesem Teilmarkt mitunter sehr viel Fantasie vorhanden ist. Markteinschränkend wirkt sicher das „Durchhaltevermögen“ vieler Verkäufer.

Denn wer heute nicht verkaufen muss, tut dies in der Regel auch nicht. Entsprechend unrealistisch präsentieren sich dann auch einige Angebote... … 

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Fazit: Immobilien in Düsseldorf bleiben teuer

Auf der Nachfrageseite ist festzustellen, dass die Rheinmetropole zwar eine große Strahlkraft aufweist, viele potentielle Erwerber jedoch die eingangs erwähnte Preisrallye längst nicht mehr mitgehen können oder dies nicht mehr wollen.

Verbunden mit dem gestiegenen Angebot hat sich das im Hochpreissektor offenbar bereits ausgewirkt. Doch das Fazit ist dasselbe wie schon vor einigen Jahren: Wer in Düsseldorf auf fallende Preise hofft, der hofft weiterhin vergeblich.     

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.