Immobilien im Stuttgarter Umland 2016: Esslingen, Böblingen & Co.

Nicht nur, aber immer häufiger wegen der Preissteigerungen in Stuttgart rückt das Umland in den Fokus der Immobilienkäufer.

ESSLINGEN Die Stadt im Südosten Stuttgarts gilt als Umlandalternative Nummer eins zur Landeshauptstadt. Nicht umsonst steht das „ES“ auf dem Pkw-Kennzeichen im Volksmund für „Ersatz-Stuttgart“ (Foto: 500px/Cyrill G.)

Selten hat man bei Besuchen und Interviews eine solche Einhelligkeit in der Beantwortung vernommen. Sei es nun eine Meinung aus Esslingen oder eine Markteinschätzung aus Böblingen – unterm Strich gilt für alle Standorte, die entweder per S-Bahn oder via vierspuriger Straße eine gute Anbindung in den Stuttgarter Kessel haben, das Gleiche: Das Angebot wird immer knapper bei steigenden Preisen. Mit dieser Aussage könnte man den Umlandreport eigentlich beschließen, doch zu einfach wollen wir es uns dann doch nicht machen. Zu interessant und mitunter verschieden sind die Standorte rund um Stuttgart. Allerdings ist eines offensichtlich: Wer rauszieht aus der Stadt, um deutlich günstigere Preise vorzufinden, der ist entweder zu spät oder muss deutlich weiter fahren, als es ihm womöglich lieb ist. Oder er legt den Rückwärtsgang ein, um in diesem Bild zu bleiben. Denn es gibt innerhalb Stuttgarts tatsächlich Standorte, in denen die Preise unterhalb von Esslingen & Co. anzusiedeln sind (siehe den Stuttgart Marktreport). Im Zuge unserer Recherche der Städte-Specials ein absolut einzigartiges Phänomen. Doch zurück ins wirkliche Umland. In der Gunst der Suchkunden gibt es ein paar Hotspots, die es gilt, genauer unter die Lupe zu nehmen.

Beides gehört in puncto Entfernung und Lebensqualität zu den beliebtesten Lagen. In Waiblingen selbst stehen insbesondere die westlichen Teile der Altstadt sowie der Galgenberg im Fokus. Jedoch sei grundsätzlich alles teurer und letztlich auch interessanter geworden, heißt es. Die Nachfrage in dieser Region reicht bis Schorndorf, am Ende der S-Bahn-Linie S2. In diesem landschaftlich sehr schönen Bereich hat man im Segment zwischen rund 400.000 bis 750.000 Euro vor allem im Bestand eine übersichtliche Auswahl.

Allerdings sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, und das Angebot verknappt sich zusehends. Kein Wunder, dass auch hier von „einem Hauen und Stechen“ innerhalb der Makler- und Bauträgerschaft gesprochen wird. In der Spitze liegt die Grenze in dieser Region bei knapp über einer Million Euro (Häuser) oder fast 5.000 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen. Ausnahme ist nach wie vor der GEWA Tower in Fellbach. Hier werden auch Kaufpreise deutlich darüber erzielt. 

Interessante Lagen ausserhalb des Kessels
Zwischen Ludwigsburg und Reutlingen hat das Stuttgarter Umland einige sehr attraktive Wohnstandorte zu bieten. Der Preisdruck im Kessel hat jedoch auch in den beliebten Lagen drumherum für Steigerungen gesorgt

Quelle: BELLEVUE

Im Südosten direkt an der Stadtgrenze Stuttgarts gelegen, sind diese Standorte das Begehrteste, was das Umland der Schwabenmetropole zu bieten hat. Vor allem Esslingen – aufgrund des Auto-Kennzeichens „ES“ gern als „Ersatz-Stuttgart“ tituliert – erfüllt als finanzstarke Kreisstadt nahezu jede Anforderung, die man auf Suchkundenseite erwartet. Die Folge waren und sind Preissteigerungen. Bis 6.000 Euro pro Quadratmeter muss man in Esslingen in der Spitze in Kauf nehmen, Tendenz weiter steigend. Anziehungskraft hat eben seinen Preis. Das gilt in dieser Himmelsrichtung bis zum ebenfalls begehrten Kirchheim/Teck.

Dieser Region kommt – so man nicht von Fluglärm beeinträchtigt ist – die Nähe zum Flughafen sowie der neuen Messe zugute. Ein Punkt, der auch den südlichen Randgebieten Stuttgarts in die Karten spielt. Zwischen Leinfelden, Sindelfingen und Böblingen gibt es zahlreiche Lagen, die in nicht einmal 30 Minuten Entfernung zur Stuttgarter Innenstadt liegen. Hinzu kommt die hohe Wirtschaftskraft vor Ort.

Ob -Sindelfingen als größtes Mittelzentrum im wirtschafts- und wachstumsstarken Landkreis Böblingen oder die Stadt Böblingen selbst mit ihrem überregional bekannten Flugfeld – vielen Suchenden wird erst vor Ort bewusst, wie gut man dort wohnen kann. Das gilt besonders für Lagen wie Sindelfingen-Maichingen oder den Tannenberg und Waldburg in Böblingen. Auch hier steigen die Preise – bisweilen auf über 5.000 Euro pro Quadratmeter. Auf der Suche nach signifikanten Entwicklungen kann übrigens das erwähnte Flugfeld herhalten. Man erzählt uns, zu Beginn der Bauphase hätte man Quadratmeterpreise von 2.000 Euro aufgerufen. Mittlerweile liegt man in diesem Bereich bei 3.000 bis 3.500 Euro.

SCHORNDORF Jahrhundertealtes Fachwerk, Marktplätze und Kopfsteinpflaster – die Mittel- und Kleinstädte im Umfeld Stuttgarts sind optisch mitunter echte Schmuckstücke (Foto: 500px/Dmyto Korol)

Auch hier gibt es eine hohe Nachfrage im Eizugsbereich von Bahn und vierspuriger Straße, Angebotsverknappung sowie steigende Preise –
 all diese Merkmale gelten auch für den Bereich Leonberg oder Gerlingen im Westen bzw. Ludwigsburg bis Bietigheim-Bissingen in Stuttgarts Norden. Wer hier eine günstigere Immobilie als im Kessel sucht, wird bestimmt fündig, aber die preisliche Diskrepanz vergangener Jahre sucht man vergeblich.

Ähnlich wie in München oder Hamburg zieht es vor allem Familien vermehrt ins Umland, nimmt man mögliche Staus oder die größere Entfernung zur Arbeitsstelle in Kauf. Allerdings steht neben der benötigten guten Anbindung und einer funktionierenden Infrastruktur eines ganz oben auf der Wunschliste: Wenn man schon die Stadt verlässt, muss es für vergleichbares Geld draußen noch immer MEHR Immobilie geben. Wie lange sich diese Anforderung noch verwirklichen lässt, ist fraglich.     

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter Makler und Developer

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„Aufgrund des knappen Angebots in Stuttgart wird vermehrt ins Umland ausgewichen, was dort auch zu Preisanstiegen führt.“
Marion Murawski, Ellwanger & Geiger Esslingen

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„Überall dort, wo im Notfall auf das Auto verzichtet werden kann, verzeichnen wir große Nachfrage – und Preisdruck.“
Heike Hochschorner, BW-Bank Immobilien Esslingen

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„Für die Interessenten sind im Umland zwei Dinge wichtig: eine gute Anbindung an Stuttgart und die örtliche Infrastruktur.“
Joachim Thumm, BW-Bank Immobilien Rems-Murr-Kreis

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„Die Städte und Gemeinden, die über einen S-Bahn-Anschluss nach Stuttgart verfügen, stehen besonders im Fokus der Käufer.“
Andrea Bülow, Ellwanger & Geiger Waiblingen

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„Welche Objektart besonders gut läuft, ist momentan schwer zu sagen, weil ,alles‘ verkauft werden kann.“
Michael Grigoriev, BW-Bank Immobilien Ludwigsburg

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„Sehr große Preisunterschiede gibt es unter den Umlandstandorten gar nicht, wenn sie in der Nähe zu Stuttgart liegen.“
Grit Schiemenz, RE/MAX Wohntraum-Immobilien, Leonberg

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„Im Stuttgarter Umland ist durch die Preissteigerungen in der Landeshauptstadt eine verstärkte Nachfrage deutlich spürbar.“
Ulrik Neumann, VON POLL IMMOBILIEN Leonberg

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„Für Sindelfingen und Böblingen erwarten wir in den kommenden Jahren eine stabile Nachfrage mit leicht steigenden Preisen.“
Lars-Sören Kutz, Ellwanger & Geiger Sindelfingen

Immobilien im Stuttgarter Umland 2016: Esslingen, Böblingen & Co.

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„Im wohnwirtschaftlichen Bereich können wir bei allen Objektarten eine steigende Nachfrage verzeichnen.“
Martin Schmid, BW-Bank Immobilien Böblingen

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„Es gilt fast überall fürs Umland: Wenn man sich schon von der Stadt entfernt, möchte man auch mehr Immobilie für sein Geld.“
Dorothea Schneider, RE/MAX Best Home SW, Nürtingen

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