Hamburger Umland 2016: Zwischen Sachsenwald und Nordheide

Attraktiv waren die Lagen rund um Hamburg schon immer. Doch „dank“ der Preissteigerungen in der Metropole rücken Sachsenwald & Co. verstärkt ins Käuferblickfeld.

Ahrensburg und Großhansdorf wurden mittlerweile aus ihrem „Dornröschenschlaf“ geholt (Foto: Arnt Haug)

Letztlich ist alles eine Frage der Sichtweise. Analysiert man beispielsweise die Postbank-Studie „Wohnatlas 2015“, kommt man zu dem Schluss, dass das Hamburger Umland eine sehr preisgünstige Alternative zur nahen Metropole darstellt. Demzufolge benötigt eine Familie für die Finanzierung eines normalen Einfamilienhauses mit 150 Quadratmetern Wohnfläche in der Hansestadt 74,2 Prozent des durchschnittlichen Jahresnettoeinkommens. Würde besagte Familie in den Landkreisen Harburg (29,5 Prozent), Stormarn (36,3), Pinneberg (39,8) oder im Herzogtum Lauenburg (33,8) suchen, wäre ihre finanzielle Belastung bei der Hausfinanzierung hingegen deutlich geringer.

Wer jetzt aber denkt, im Sachsenwald, der Nordheide oder im östlichen oder westlichen Speckgürtel sei die Auswahl groß und das Angebot besonders günstig, der wird womöglich enttäuscht. Dennoch suchen vermehrt Hamburger und Hamburg-Interessierte ihr Glück im Umland. 
Zu enorm die Preisanstiege in den städtischen Toplagen, zu klein das infrage kommende Angebot. Da nimmt man dann auch etwas längere Fahrtzeiten zum Job in Kauf. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass wer im Umland sucht, auf Anbindung und Infrastruktur zumeist größten Wert legt. Getreu dem Motto: Außerhalb ja, aber nicht ab vom Schuss. Und da haben Hamburgs „Außenbezirke“ einiges zu bieten. 

Abgesehen von fünf U-Bahn-Haltestellen (U1), einer direkten Autobahnanbindung und zwei Ortszentren bietet die Region im Nordosten eine perfekte Infrastruktur sowie renommierte Golfclubs und liegt zudem mitten im Grünen. Kaum verständlich, dass es Jahre gab, in denen praktisch niemand hierherziehen wollte. Ein Jammer, denn inzwischen haben die Preise enorm angezogen.

Als Alternative zu Volksdorf und anderen Walddörfern sind Ahrensburg & Co. im Haus- und Villenbereich zwar 20 bis 30 Prozent günstiger, doch mit 500.000 bis 1,5 Millionen Euro muss man auch hier rechnen. Und Baugrund wird in den gesuchten Lagen mit über 400 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Dass sich in diesem Bereich etwas tut, zeigt die rege Bautätigkeit. Mittlerweile gibt es hier zahlreiche Neubauvorhaben.

Beispiel Sachsenwald

Eine ähnlich perfekte Kombi von Anbindung (S-Bahn/Autobahn), Infrastruktur und Wohnqualität hat auch der Hamburger Osten zu bieten. Klangvolle Namen wie Aumühle, Wohltorf oder Reinbek sind Musik in den Ohren der Immobiliensuchenden. Allerdings hat diese Musik auch ihren Preis. Und der ist, ähnlich wie überall im begehrten Umland, in jüngster Vergangenheit deutlich gestiegen.

Häuser in guten Lagen erzielen bis zu 500.000 Euro, in sehr guten Lagen kann sogar mal die Millionengrenze fallen. Aus diesem Grund entwickelt sich im Sachsenwald so etwas wie eine kleine Fortsetzung des Hamburger Marktes: Die große Nachfrage in den Toplagen zeigt bereits Sogwirkungen 
in den Randgebieten der Region. Dazu zählen neben Glinde auch Neuschönningstedt und sogar Börnsen. 

Zwischen Sachsenwald und Nordheide

Nicht zuletzt wegen der gestiegenen Preise in der Hansestadt beschäftigen sich viele Käufer mit den attraktiven Umlandlagen.

Quelle: BELLEVUE

Beispiel Hamburgs Süden/Nordheide

Die reine Entfernung war nie das Problem von Buchholz & Co. Dann schon eher der tägliche Weg über die Elbbrücken oder durch den Tunnel. Zugegeben, mit dem Auto war es schon immer etwas beschwerlicher aus Richtung Süden, aber mit den momentanen Langzeit-Baustellen kommt es einem Fluch gleich. So könnte man zumindest denken. Doch ob es nun daran 
liegt, dass die gefragten Orte wie Buchholz, Hittfeld und Holm-Seppensen mit der Bahn und Harburg sogar mit der S-Bahn an die Metropole angebunden sind, ist egal. Die Nachfrage und auch die Preise im Landkreis Harburg steigen weiter, wenn auch mit etwas weniger Dynamik als in Hamburg selbst.

Grundstückspreise, die sich in den vergangenen zwei Jahren auf über 300 Euro pro Quadratmeter verdoppelt haben, oder Häuser für 350.000 und 400.000 Euro, für die man vor Kurzem noch höchstens 250.000 Euro gezahlt hätte, sind eher die Regel als die Ausnahme. Zudem, so heißt es, habe sich die Umsatzgeschwindigkeit deutlich gesteigert, wenn die Verkäufer den Markt begreifen. Soll heißen, Preissteigerungen ja, aber keine „Explosionen“. Das gilt vor allem nicht für „normale“ Objekte, schöne Objekte in nicht gefragten Lagen oder sogar Problemfälle, die zum Beispiel Häuser aus den 60er- und 70er-Jahren immer wieder darstellen. Ein Umstand, der übrigens nicht nur für die Nordheide gilt. Dass solche Objekte als Baugrund mit Abrissbestand angeboten werden, greift vermehrt um sich.

Ähnlich wie im Sachsenwald passen sich die Suchenden (zumindest die, die nicht täglich nach Hamburg fahren müssen) nun auch den veränderten Preisen an und erweitern nach und nach ihren Fokus auf 
die Südheide, wo die Preise deutlich unter denen der Nordheide liegen.

Der Wohntraum: ein frei stehendes Haus mit Grundstück - und das zu einem moderaten Preis. Im Hamburger Umland geht er manchmal in Erfüllung (Foto: Arnt Haug)

Beispiel Hamburger Westen/Nordwesten

Viele Käufer, die unbedingt den Einzugsbereich der Elbvororte genießen möchten, ihn sich aber preislich nicht leisten können, treibt die Suche immer weiter elbabwärts an Rissen vorbei nach Wedel oder sogar noch weiter. Dabei liegt lediglich ein paar Minuten weiter nördlich von Blankenese, direkt hinter der Hamburger Stadtgrenze, 
eine Alternative, die noch immer nicht alle Interessenten auf der Rechnung haben: Schenefeld.

Früher ein Bauerndorf mit einer unattraktiven Wohnsiedlung, präsentiert sich der Standort mittlerweile komplett gewandelt. Neubauprojekte – meist der erste Indikator eines sich verändernden Quartiers – verkaufen sich hier 
seit einigen Jahren bestens. Dort, wo man vor fünf Jahren noch 2.000 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter aufrief, werden heute bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Und wenn man für 500.000 bis maximal 800.000 Euro gute Bestandshäuser bekommt, für die man in vergleichbaren Lagen der Elbvororte den doppelten oder dreifachen Preis bezahlen muss, klingt das doch durchaus nach einer Alternative. 
Oder ist das auch nur wieder eine Frage der Sichtweise?       

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus dem Hamburger Umland

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„Steigerungen von bis zu zehn Prozent waren zuletzt ,üblich‘. Rückläufig entwickeln sich die Preise im Sachsenwald nirgendwo.“
Korinna Pipping, Korinna Pipping Immobilien Sachsenwald

Hamburger Umland 2016: Zwischen Sachsenwald und Nordheide

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„Der Markt ist weiterhin im Aufwind. Insbesondere Familien schätzen den Charme der Nordheide.“ Andrea Syring, VON POLL IMMOBILIEN Nordheide

Hamburger Umland 2016: Zwischen Sachsenwald und Nordheide

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„Im Nordosten lohnt der Blick über die Stadtgrenze. In Ahrensburg und Großhansdorf stimmen Anbindung, Infrastruktur und Preise.“ Claudius Staratzke, Engel & Völkers Ahrensburg

Hamburger Umland 2016: Zwischen Sachsenwald und Nordheide

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„Besonders positiv ist die Nachfrage nach Mittelpunktorten in unserer Region. Eine fußläufig sehr gut erreichbare Infrastruktur zählt.“ Katja Bodis, A. Müller Haus- u. Grundstücksvermittlung Brackel

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