Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?

Bevor es losgeht mit der Immobiliensuche, sollten die eigenen Mittel auf Herz und Nieren geprüft werden.

Kassensturz für das künftige Traumhaus (Quelle: Fotolia/Alexander Raths)

Am Anfang steht der Kassensturz. Wie viel darf oder kann oder soll ich überhaupt für eine Immobilie ausgeben? Welche Belastung kann ich mir leisten? Und was bedeutet das bei der Immobilienauswahl? Es gibt einige Faustregeln und Rechenexempel, die sich durchaus bewährt haben und die hier ausführ­licher ­erörtert werden.

Erste Grundregel: Seien Sie realistisch. Weder der Lottogewinn noch der erhoffte Geldsegen der Erbtante oder die seit Jahren fällige Gehaltserhöhung sollten in die Kalkulation einbezogen werden. ­Rechnen Sie mit dem, was Sie wirklich haben. Was zahlen Sie jetzt an Kaltmiete? Wie viel mehr Geld könnten Sie noch ausgeben? Als Faust­regel gilt: Geben Sie nicht mehr als die Hälfte Ihres monatlichen Netto­einkommens fürs Wohnen aus – inklusive laufender Nebenkosten. Wenn man mehr als die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen ausgibt, dreht sich alles nur noch ums Haus oder die Wohnung, man kann sich nichts anderes leisten und hat keine Reserven mehr. Da sind Verzweiflung und Streit programmiert.

Zweite Regel: 20 Prozent Eigenkapital sollte man schon mit einbringen – durch Erspartes, Bausparvertrag, Lebensversicherung oder Ähnliches. Ohne Sicherheiten hat man bei den Banken schlechte Karten.

Dritte Regel: Nebenkosten nicht vergessen! Makler, Notar, Grunderwerbsteuer – da kommen schnell noch einmal sechs bis 15 Prozent Kosten zum Kaufpreis hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – immer noch Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen. Auch der Umzug und teilweise ein paar Monate Doppelbelastung aus alter Miete und neuem Darlehen kosten Geld.

Vierte Regel: laufende monatliche ­Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, Müllabfuhr, TV, Telefon etc. nicht vergessen! Kalkulieren Sie für die laufenden Nebenkosten rund zwei bis 2,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Fünfte Regel: Planen Sie Ihre Finanzierung so, dass Sie spätestens mit Eintritt ins Rentenalter Ihre Immobilie abgezahlt haben. Dann haben Sie nur noch die laufenden Nebenkosten zu zahlen und sind unabhängig von Mieterhöhungen. Eine bessere Rente als das Wohnen in den eigenen vier Wänden gibt es nicht.

Sechste Regel: hohe Tilgung vereinbaren! Die Zinsen sind derzeit so niedrig wie noch nie zuvor. Das ist sehr von Vorteil für Immobilienkäufer, weil Geld eben sehr günstig ist. Man sollte seine Darlehens­verträge deshalb so langfristig wie möglich abschließen. Wenn die Bank es mitmacht, über 15, 20 oder sogar mehr Jahre. Und man sollte eine möglichst hohe Tilgung verein­baren. Zwischen zwei und vier Prozent sind ­heute üblich. Auch ein Sondertilgungsrecht, bei dem man zwischendurch Schulden abbauen kann (aber nicht muss), wäre erfreulich.

So schön die eige­nen vier Wände auch sind: Wer sich die Wunschimmobilie nur leisten kann, wenn zum Beispiel beide Ehepartner in Vollzeit arbeiten und verdienen müssen, keinerlei unvorhergesehene Ereignisse dazwi­schenkommen dürfen oder bei einer zehnjährigen Zinsbindung die Tilgung maximal ein Prozent betragen darf, der sollte seinen ganzen Plan unbedingt noch einmal überdenken und nach einer anderen Lösung suchen.

„Zinsen lange festschreiben“

Marcus Rex, PlanetHome in München, über Zinsbindungen, Konditionen und Besonnenheit

Angesichts historisch niedriger Zinsen streben vermehrt Menschen aus der Miete in den Kauf. Welche grundsätzlichen Tipps geben Sie potentiellen Immobilienkäufern?
Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer nichts überstürzen, denn die Finanzierung einer Immobilie gehört mit zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben.

Daher sollten sich potentielle Käufer an einen unabhängigen Finanzierungsberater wenden, der als erfahrener Berater den Anbietermarkt vergleicht, die finanziellen Möglichkeiten anhand der Ziele und Wünsche des Kunden ausrichtet und als verlässlicher Ansprechpartner bis zur Auszahlung zur Seite steht.

Wie realistisch sind eigentlich größere Zinssteigerungen in diesen Zeiten?

Dank der lockeren Zinspolitik durch die EZB verharren die Baufinanzierungskonditionen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Es ist davon auszugehen, dass Herr Draghi an der expansiven Geldpolitik festhält. So werden kurzfristige Zinsbindungen, also bis fünf Jahre, sicherlich sehr günstig bleiben. Anders verhält es sich bei den langfristigen Darlehen ab zehn Jahren Laufzeit. Da orientieren sich die Zinsen an den Renditen für Staats­anleihen. Die Prognosen für internationale Anleihen lauten auf steigende Renditen. So sehen Experten die zehnjährige Bundesanleihe am Jahresende um bis zu 0,6 Prozent höher als noch zu Beginn des Jahres. Sollte diese Entwicklung so eintreten, dann werden die langfristigen Baufinanzierungskonditionen ebenfalls steigen. Das kann bis Ende des Jahres bis zu 40 Prozent höhere Zinsen bedeuten.

Welche ist vor diesem Hintergrund die sinnvollste Laufzeit?

Fast 60 Prozent der Kunden wählen heute Zinsbindungen länger als 15 Jahre. Ich rate, die günstigen Zinsen möglichst lange festzuschreiben. Dazu bieten sich 20-Jahreskonditionen oder länger an. Einige Kunden nutzen bereits heute die Vorteile eines 40-Jahre-„Volltilgerdarlehens“. Grundsätzlich ist es ratsam, die Tilgung mit mindestens zwei oder drei Prozent zu vereinbaren, so wird die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar. Trotz langer Zinsbindungen müssen Kunden auf Flexi­bilität nicht verzichten, denn kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und kostenfreie Sondertilgungsoptionen geben Handlungsspielraum.

Welche anderen Voraussetzungen müssen Anleger bei der Finanzierung in Ihrem Hause erfüllen gegenüber Selbstnutzern?

Aus Bankensicht sind als Kapitalanleger Kunden interessant, die tatsächlich auch Kapital als liquide Mittel in den Immobilienerwerb einsetzen. Das bedeutet, dass so genannte Über-100-Prozent-Finanzierungen nur noch bei wenigen Instituten möglich sind. Wer eine Finanzierung für eine Immobilie als Kapitalanlage möchte, sollte als Alleinstehender über ein Mindestnettohaushaltseinkommen von 45.000 Euro pro Jahr verfügen und verheiratete Darlehensnehmer über mindestens 70.000 Euro.

PlanetHyp Baufinanzierung – eine Marke der PlanetHome Group
Vorstand Immobilienfinanzierung Marcus Rex
Tel.: (089) 76 77 41 88 | www.planethyp.de

Sven R. Johns

ist Rechtsanwalt und Partner bei Mosler + Partner Rechtsanwälte München/Berlin. Zuvor war er Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbandes IVD.


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