Immobilienfinanzierung: Was kann ich mir leisten?

Egal ob Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung: Bellevue zeigt, was es zu den Themen Eigenkapital, Baudarlehen, Zinsen und Banken zu beachten gilt.

Kassensturz für das künftige Traumhaus (Quelle: Fotolia/Alexander Raths)

Wie viel darf oder kann oder soll ich überhaupt für eine Immobilie ausgeben? Welche Belastung kann ich mir leisten? Und was bedeutet das bei der Immobilienauswahl? Es gibt einige Faustregeln und Rechenexempel, die sich durchaus bewährt haben und die hier ausführ­licher ­erörtert werden.

Erste Grundregel: Seien Sie realistisch. Weder der Lottogewinn noch der erhoffte Geldsegen der Erbtante oder die seit Jahren fällige Gehaltserhöhung sollten in die Kalkulation einbezogen werden. ­Rechnen Sie mit dem, was Sie wirklich haben. Was zahlen Sie jetzt an Kaltmiete? Wie viel mehr Geld könnten Sie noch ausgeben? Als Faust­regel gilt: Geben Sie nicht mehr als die Hälfte Ihres monatlichen Netto­einkommens fürs Wohnen aus – inklusive laufender Nebenkosten. Wenn man mehr als die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen ausgibt, dreht sich alles nur noch ums Haus oder die Wohnung, man kann sich nichts anderes leisten und hat keine Reserven mehr. Da sind Verzweiflung und Streit programmiert.

20 % Eigenkapital sollten es schon sein

Zweite Regel: 20 Prozent Eigenkapital sollte man schon mit einbringen – durch Erspartes, Bausparvertrag, Lebensversicherung oder Ähnliches. Ohne Sicherheiten hat man bei den Banken schlechte Karten.

Dritte Regel: Nebenkosten nicht vergessen! Makler, Notar, Grunderwerbsteuer – da kommen schnell noch einmal sechs bis 15 Prozent Kosten zum Kaufpreis hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – immer noch Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen. Auch der Umzug und teilweise ein paar Monate Doppelbelastung aus alter Miete und neuem Darlehen kosten Geld.

Vierte Regel: laufende monatliche ­Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, Müllabfuhr, TV, Telefon etc. nicht vergessen! Kalkulieren Sie für die laufenden Nebenkosten rund zwei bis 2,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Darlehen und Banken: Unbedingt hohe Tilgung vereinbaren

Fünfte Regel: Planen Sie Ihre Finanzierung so, dass Sie spätestens mit Eintritt ins Rentenalter Ihre Immobilie abgezahlt haben. Dann haben Sie nur noch die laufenden Nebenkosten zu zahlen und sind unabhängig von Mieterhöhungen. Eine bessere Rente als das Wohnen in den eigenen vier Wänden gibt es nicht.

Sechste Regel: hohe Tilgung vereinbaren! Die Zinsen sind derzeit so niedrig wie noch nie zuvor. Das ist sehr von Vorteil für Immobilienkäufer, weil Geld eben sehr günstig ist. Man sollte seine Darlehens­verträge deshalb so langfristig wie möglich abschließen. Wenn die Bank es mitmacht, über 15, 20 oder sogar mehr Jahre. Und man sollte eine möglichst hohe Tilgung verein­baren. Zwischen zwei und vier Prozent sind ­heute üblich. Auch ein Sondertilgungsrecht, bei dem man zwischendurch Schulden abbauen kann (aber nicht muss), wäre erfreulich.

So schön die eige­nen vier Wände auch sind: Wer sich die Wunschimmobilie nur leisten kann, wenn zum Beispiel beide Ehepartner in Vollzeit arbeiten und verdienen müssen, keinerlei unvorhergesehene Ereignisse dazwi­schenkommen dürfen oder bei einer zehnjährigen Zinsbindung die Tilgung maximal ein Prozent betragen darf, der sollte seinen ganzen Plan unbedingt noch einmal überdenken und nach einer anderen Lösung suchen.

Ditmar Rompf, Finanzierungsexperte aus Frankfurt a.M.

"Immer einen Puffer einplanen"

Ditmar Rompf, Hüttig & Rompf AG in Frankfurt, über die Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Herr Rompf, was kann maximal finanziert werden?

Ausgangspunkt sind die Gesamtkosten einer Immobilie, die sich aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten zusammensetzen. Dem gegenüber stehen das Eigenkapital und das monatliche Einkommen des Käufers. Letztendlich sollte man in einem persönlichen Beratungsgespräch klären, welche maximale Finanzierungssumme möglich ist.

Gibt es eine Faustregel für die monatliche Belastung?

Ja. Idealerweise sollte nur ein Drittel des Einkommens in die Belastung durch eine Immobilie fließen. Die obere Grenze liegt bei maximal 50 Prozent. Wird sie überschritten, kommt es zu deutlichen Einschränkungen in anderen Lebensbereichen. Hier hilft meist der klassische Kassensturz, um einen Überblick über die eigene finanzielle Situation zu erlangen.

Was sollte man bei seiner Berechnung nie vergessen?

Jeder Käufer muss zwingend einen Puffer in seiner individuellen Immobilienfinanzierung ­einplanen. So müssen mögliche Kosten bei einem Neubau für Umzug, Sonderausstattungen oder Bauzeitzinsen berücksichtigt werden. ­Beim Kauf einer Bestands­immobilie kommen Aufwendungen für die ­Modernisierung hinzu. ­Zudem sollte immer eine ­Reserve für unerwartete Belastungen zur Verfügung stehen. ­So schützt man sich vor einem finanziellen Engpass. 

Kontakt Hüttig & Rompf AG, Vorstand Ditmar Rompf,
Tel.: (069) 90 74 66 60, www.huettig-rompf.de

Claus-Peter Haller

ist Chefredakteur bei BELLEVUE.

Ratgeber Immobilienkauf 2018