Immobilien Crowdinvesting

Bis zu 7 Prozent Rendite – immer mehr Immobilienprojekte werden über Crowdfunding oder genauer gesagt Crowdinvesting finanziert. BELLEVUE nennt Chancen und Risiken

Chance mit Risiko: das "Schwarm-Investment" in Immobilien (Foto: Fotolia)

„Friss meinen Staub, Donald Trump!“ Dank des Internets kann sich jetzt jeder wie ein kleiner Immobilienmogul fühlen. Beim Crowdinvesting lässt sich schon mit einer kleinen Beteiligung im lukrativen Immobilienmarkt mitmischen. Bereits ein Investment von zehn Euro kann mit fünf bis sieben Prozent Rendite pro Jahr vergoldet werden. Wie und warum funktioniert diese neue Art der Kapitalanlage? Worauf sollten Anleger beim Investieren achten? Wo stecken die Risiken? BELLEVUE gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Crowdinvesting oder Crowdfunding wird meist als „Schwarmfinanzierung“ übersetzt. Die „Crowd“ ist die (Menschen-)Menge, die Internetgemeinde. Vor einigen Jahren begann im Netz das sogenannte Crowdfunding. Organisationen oder Privatpersonen sammelten von der Crowd im weltweiten Web Geld für einen wohltätigen Zweck oder unterstützten eine originelle Idee.

Beim Crowdinvesting geht es nicht um clevere Aktionen oder gute Taten, sondern um Erfolg versprechende Investitionen und lukrative Renditen. Schon mit geringen Beträgen hat man die Möglichkeit, sich auf den einschlägigen Internetplattformen an Geschäftsideen oder Startups beteiligen. Seit knapp zwei Jahren wird nun auch bei uns Immobilien Crowdinvesting immer beliebter. Mittlerweile sind über ein Dutzend Plattformen auf dem deutschen Markt aktiv. Hier kann man sich für eine bestimmte Zeit an der Finanzierung von Immobilienprojekten beteiligen und bekommt für das investierte Geld bis zehnmal mehr Zinsen als auf dem Sparbuch. Wenn alles planmäßig klappt.

Für das Immobilien Crowdinvesting gelten – vereinfacht dargestellt – folgende Regeln. Erstens: Zwischen Investor und der Crowdfunding-Plattform wird ein Privatdarlehen vereinbart. Das ist die rechtlich einfachste Form und kann ohne Behördengänge, Eintragungen, Notar oder Anwalt im Internet geschlossen werden. Zweitens: Die maximale Investitionssumme in ein Projekt ist 10.000 Euro pro Person. Drittens: Die Zielsumme der Crowdinvesting Plattform beträgt in der Regel höchstens 2,5 Millionen Euro pro Vorhaben. Bis zu dieser Summe gilt es rechtlich als Nachrangdarlehen, wird nicht von offizieller Stelle geprüft und bedarf keiner Prospektpflicht. Es gibt auch Immobilien mit deutlich höherer Zielsumme, die unterliegen dann ähnlich wie Fonds, Aktien etc. den Regeln und der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Bei angekündigten Renditen von bis zu acht Prozent drängt sich als Erstes eine Frage auf: „Warum gehen die nicht zur Bank? Da zahlen sie unter zwei Prozent?“ Die Erklärung funktioniert am besten anhand eines Beispiels. Ein Projektentwickler braucht für sein neues Bauvorhaben drei Millionen Euro. Die Bank würde zwei Drittel davon finanzieren. Fehlt noch eine Million. 250.000 Euro bringt er aus eigener Tasche mit, fehlen noch 750.000 Euro. Um dieses auch für die Bankenfinanzierung entscheidende Eigenkapital nachzuweisen, musste der Developer bislang vermögende Privatleute, Family Offices oder Versicherungen für sein Projekt gewinnen – ein mühseliges Klinkenputzen.

Für institutionelle Anleger sind solche Projekte kaum lohnend. Die Analyse eines Drei-Millionen-Bauvorhabens verursacht einen ähnlichen Aufwand wie die eines 30-Millionen-Projektes. Ist schließlich ein Investor gefunden, lässt sich dieser Engagement und Risiko – sollte etwas schiefgehen, kommt er erst nach der Bank zum Zug – fürstlich honorieren. Diese so genannten "Mezzanine-Darlehen" werden mit 15, 20 oder sogar mehr Prozent verzinst.

Immobilienprojekte, zu klein für einen Großanleger, aber passend für einen Schwarm von Kleinanlegern – das ist der typische Markt für mittelständische Projektentwickler und die Crowdinvesting-Plattformen.

Laut Angaben der Crowdinvesting-Plattformen stehen die Developer von Bauvorhaben zwischen drei und acht Millionen Euro mittlerweile bei ihnen Schlange. Alle möchten ihre Bauvorhaben vom Internetschwarm finanzieren lassen. Aber nur eines von 20 Projekten schafft angeblich den Sprung ins Online-Angebot. Die Crowdinvesting-Plattformen prüfen sehr genau, wessen Projekte sie auf ihren Seiten präsentieren. Lage der Immobilie, Bonität, Erfahrung und Renommee des Projektentwicklers und die Marktchancen des Produktes sind wichtige Auswahlkriterien. Grundvoraussetzungen sind eindeutig geklärte Eigentumsrechte, Baugenehmigungen und Bankenfinanzierungen sowie eine realistische Kosten- und Zeitplanung.

Nicht wenige Crowdinvesting-Plattformen haben ein Risiko-Ranking für ihre Projekte kreiert, zum Beispiel von A bis F. Diese Bewertung ist aber nur bedingt aussagefähig. Wie die Profis ihre Projekte wirklich einschätzen, verraten die Renditen. Je mehr Zinsen versprochen werden, desto höher ist das Ausfallrisiko.

Gemeinsam stark: Crowdinvesting bietet auch Kleinanlegern die Möglichkeit, hohe Renditen einzustreichen (Foto: shutterstock)

Die Präsentation der Projekte ist bei den meisten Anbietern relativ ähnlich, Unterschiede gibt es bei den Konditionen. Bei einigen Plattformen ist man schon ab zehn Euro dabei, bei anderen erst ab 1.000, meistens liegt das Minimuminvestment bei runden Summen wie 100, 250 oder 500 Euro. Auch die Laufzeiten der Darlehen sind unterschiedlich, bewegen sich zwischen zwölf Monaten und vier Jahren.

Einheitlichkeit herrscht auch nicht bei den Zinszahlungen. Einige zahlen alle drei, andere alle sechs oder zwölf Monate die Zinsen, wieder andere erst nach Fertigstellung des Projektes. Hat man sich für ein Projekt und eine Investitionssumme entschieden, wird online ein Privatdarlehen-Vertrag geschlossen. Die meisten Investoren streuen ihr Kapital, setzen nicht auf ein Objekt, sondern auf mehrere. Am häufigsten werden Beträge zwischen 2.000 und 4.000 Euro investiert.

Kommt ein Projekt nicht zustande, erhält der Investor in der Regel seinen vollen Einsatz zurück.

Haben die Crowdinvesting-Plattformen ihre Jobs ordentlich gemacht und Projekt und Developer sorgfältig geprüft, bleiben noch zwei Risikofaktoren. Erstens: Der Bau wird nicht zum vorgesehenen Zeitplan fertig oder überschreitet das geplante Budget. Zweitens: Die zum Verkauf stehenden Wohnungen der fertigen Immobilie lassen sich nicht zu den ursprünglich kalkulierten Preisen verkaufen. Beides kann die Renditen schmälern. Im Worst-Case-Szenario, der Insolvenz der Baufirma, kann sogar der ganze Einsatz verloren sein.

Immobilien-Crowdinvestment ist eine hoch spekulative Geldanlage. Sonst würden kaum so hohe Renditen angeboten werden. Das investierte Geld hat in den allermeisten Verträgen den Status eines Nachrangdarlehens. Dies bedeutet ein ähnlich hohes Risiko wie bei einer direkten Beteiligung an einem Unternehmen.

Die Branche ist noch sehr jung, ständig kommen neue Startups hinzu. Daher ist es sehr schwer zu beurteilen, wer die besten Pferde im Stall hat. Zwar wurden schon einige Projekte bis zum Ende erfolgreich abgewickelt, aber die meisten stecken noch mitten in der Laufzeit.

Momentan herrscht in der Branche Aufbruchstimmung. Zu den bekanntesten Plattformen zählen Exporo, Zinsland, Rea Capital, Bergfürst, Rendity, Engel & Völkers Capital, Sarego und ifunded. Derzeit geht es den Plattformen vor allem darum, mehr Bekanntheit zu erreichen und Marktanteile zu gewinnen. Auch bekannte Namen und potente Investoren beobachten interessiert das lukrative Geschäft. Man darf gespannt sein, welche Unternehmen am Ende übrig bleiben und das Rennen gewinnen werden.

Claus-Peter Haller

ist Chefredakteur bei BELLEVUE.


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