Costa del Sol: der Luxus lebt

Der Optimismus ist an die Costa del Sol zurückgekehrt! Dynamisch präsentiert sich Marbella, und für Schnäppchenjäger bietet die Axarquía noch interessante Möglichkeiten zum Hauskauf.

Marbella ist der Hotspot der Costa del Sol und ein Schmelztiegel internationaler Touristen und Immobilienbesitzer (Foto: Getty Images)

Marbella prosperiert wieder. In Andalusiens Epizentrum für Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien und Luxusresidenzen zieht es jetzt nicht nur Privatkäufer und Touristen, sondern auch internationale Fonds und Großinvestoren. Gefragt sind die guten Lagen im Gemeindegebiet und die stadtnahe Küste. So wurde vor zwei Jahren Sotogrande, die elitäre und flächenmäßig größte Urbanisation Spaniens, für 225 Mil­­­lionen Euro von den Fonds Cerberus und Orion Capital übernommen. Verschiedene Bauprojekte westlich und östlich von Marbella gingen an US-amerikanische Fonds, und den Golfclub Monte Mayor schnappten sich russische Investoren. Eine Fläche von 170.000 Quadratmetern östlich von Marbella kaufte Platinum Estates aus Hongkong für ein Fünf-Sterne-Hotelprojekt mit Luxusvillen. Neue Projekte im Highend-Segment gibt es zudem am Golf­­­­platz von Santa Clara durch Urbania. Der britische Baukonzern Taylor Wimpey hat sich gleich mit mehreren Developments vor allem im Markt für Apartments ab 270.000 Euro positioniert. Und wer im Raum Marbella unterwegs ist, sieht es fast an jeder Ecke: Immer mehr neue Maklerbüros schießen wie Pilze aus dem Boden.

Eine gewisse Unruhe hat jedoch der Ausgang des Referendums zum Brexit in den Markt gebracht. Briten sind traditionell die führende ausländische Käuferschaft an der Costa del Sol. Tatsächlich wird angesichts des gesunkenen Pfunds schon von britischen Interessenten berichtet, die von ihrer Kaufabsicht zurücktreten, und von Bauträgern, die bei der Durchführung von Projekten zögern. Andererseits ist das Interesse bei Skandinaviern, Deutschen, Belgiern und Franzosen stark. Neuerdings suchen auch viele Iraner eine Immobilie an der „Sonnenküste“ in Spaniens Süden.

Grundsätzlich scheint die Costa del Sol bestens aufgestellt für eine neue Hausse. Der Tourismus profitiert gerade von den Problemen im östlichen Mittelmeer. Das füllt nicht nur die Hotels, sondern befeuert auch die Nachfrage bei Mietobjekten. Es wird in Immobilien investiert, um eine Rendite zu erzielen – zumal andere Anlageformen derzeit wenig Gewinn versprechen. Begünstigt wird dies durch eine stabilere wirtschaftliche Situation in Spanien. Banken sind durchaus wieder bereit, Hauskäufe und Immobilienprojekte zu finanzieren. 

Im Hinterland: Ronda verzaubert die Besucher mit engen Gassen und der Brücke über die Schlucht (Foto: Getty Images)

Vor allem mit ihrer gewachsenen touristischen Infrastruktur und ihrem attraktiven Klima kann die Küste auftrumpfen. Sie ist ein Standort, der sich mit jeder anderen Urlaubs­destination von der Algarve bis zur Ägäis messen kann. Mit etwa 70 Anlagen gibt es an der Costa del Sol die höchste Konzentration an Golfplätzen in Kontinentaleuropa – und an fast allen Golfanlagen gibt es auch Immobilien. Andalusiens „weiße Dörfer“ und berühmte Städte liegen quasi vor der Haustür, und nach Marokko nimmt man einfach die Fähre.

Kaum irgendwo am Mittelmeer spielt der internationale Residentialtourismus eine solche Rolle wie an der Costa del Sol. Man verbringt hier nicht nur den Urlaub, sondern erklärt die Küste zum Lebensmittelpunkt. Und das gilt besonders für Marbella. „Zählt man Besucher und Einwohner zusammen, so leben in Marbella im Winter dauerhaft 275.000 Menschen“, stellt der Makler Christopher Clover (Panorama) in seinem aktuellen Marktreport fest. Und 
in der Hochsaison kann sich diese Zahl ­verdreifachen. Marbella wartet mit 
26 Küstenkilometern an 24 Stränden und 
einem ange­nehmen Mikroklima im Schutz des Hausbergs La Concha auf. Von internationalen Schulen und Privatkliniken über No­belboutiquen, Luxusrestaurants und Fünf-Sterne-Hotels bis hin zu Sporthäfen wie ­Puerto Banús gibt es über alle zwölf Monate des Jahres hinweg das komplette Angebot.

Kein Wunder also, dass die Reaktivierung des Markts nach der Krise und die ersten – wenn auch moderaten – Preissteigerungen an der Costa del Sol vor allem in Marbella zu verzeichnen sind. Mit der Finanzkrise ab 2008 rutschten die Preise an der Costa del Sol um bis zu 60 Prozent ab; in Marbella waren es rund 38 Prozent. Doch etwa seit 2011/2012 kann von einer Bodenbildung der Preise in Marbella gesprochen werden. Das Volumen der Verkäufe steigt seitdem. Heute liegt das Preisniveau je nach Lage etwa zehn bis 20 Prozent unter dem Höchststand. Im ersten Quartal 2016 verteuerten sich Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um 5,5 Prozent. 

Wo es wieder aufwärts geht: Preistendenzen im Überblick

An der "Sonnenküste" des spanischen Mittelmeeres steigen Nachfrage und Preise. Begehrt sind Objekte unter 300.000 Euro und Marbellas Top-Lagen. Indizien für eine Markterholung sind überall auszumachen

Viele der attraktivsten Objekte in den be­­gehrten Zonen sind mittlerweile verkauft. Aber es wird bereits wieder neu gebaut oder an in der Krise stillgelegten Projekten weitergearbeitet. „Bei diesen Neubauten“, so Makler Thorsten Henger von Henger ­Im­mob­ilien, „geht der Trend jetzt zur modernen Wohnkultur im Bauhausstil mit riesigen Zimmern, großen Fenstern und moderner Technik.“ In attraktiven Lagen kosten solche Objekte in Marbella ab etwa 370.000 Euro bei den Apartments und von 2,5 bis zu drei Millionen für Villen. Schön designte Objekte mit guter Qualität in den beliebten Zonen und idealerweise mit Meerblick wer­­den sogar schon vom Plan verkauft, bevor der eigentliche Bau begonnen hat.

Schwieriger ist es, Altbauten zu vermit­teln. „Aber es kommt hier auch immer auf die Lage an“, erklärt Makler George T. Klein von Klein & Partner. Objekte aus den 1980er-Jahren zu renovieren sei derzeit beispielsweise ein gutes Geschäft. Als aktuelles ­Beispiel nennt Klein ein Objekt aus dem Marbella Hill Club mit drei Schlafzimmern und 170 Quadratmetern Wohnfläche, das jetzt für 450.000 Euro erworben wurde – 150.000 Euro mussten in die Renovierung gesteckt werden. Jetzt hat der Besitzer ein modernes Haus mit einem Marktwert, der deutlich über den investierten 600.000 Euro liegt. Auch Strandnähe und Meerblick machen die Immobilien in Marbella teuer. Kostet der Quadratmeter Wohnraum direkt an der Küste rund 10.000 Euro, so sind es weiter oben am Berg nur 6.000 Euro.

Als Käufer sollte man wissen, dass der Oberste Gerichtshof Marbellas Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Ur­­banística – PGOU) von 2010 im Oktober 2015 gekippt hat. Damit ist bis zur Aus­arbeitung eines neuen Entwurfs wieder der PGOU von 1986 gültig. Offen ist jetzt wieder die Situation von über 16.000 Wohneinheiten, die illegal in der Epoche des Bürgermeisters Jesús Gil (1991–2002) gebaut und durch den PGOU von 2010 lega­lisiert wurden. Von einem neuen PGOU, der in zwei bis drei Jahren fertig sein wird, erwarten Experten zwar eine erneute Legalisierung dieser Objekte. Dennoch sollte man sich beim Immobilienkauf auf jeden Fall auch anwaltlich beraten lassen.

Rund 70 Golfplätze bietet die Costa del Sol. Im Bild: das Golftal im Westen Marbellas (Foto: Getty Images)

Im Sog dieses positiven Trends, den Marbella erlebt, werden auch in den Nachbarorten Mijas, Estepona, Casares und ­Manilva gute Objekte mit realistischen Preisen immer stärker nachgefragt. In ­Manilva bilden Apartments für 90.000 bis 200.000 Euro das untere Segment des Markts an diesem Küstenabschnitt. Die teuersten Objekte findet man vor allem in den Bestlagen Marbellas (Goldene Meile, Sierra Blanca, Guadalmina Golf, Puerto Banús, Los Monteros) und in La Zagaleta in Benahavís, dem wohl besten Golf & Country Club ganz Spaniens. Derzeit werden dort mehrere Objekte zu Preisen zwischen sieben und 20 Millionen Euro angeboten.

Auch Sotogrande, der San Roque Club und der Golfclub Alcaidesa im Campo de Gibraltar reihen sich in die Edellagen der Küste ein. Sotogrande war bei seiner Gründung vor rund 50 Jahren der exklusivste Ort an der gesamten Costa del Sol; viele Adelige und reiche Unternehmer siedelten sich hier an. Heute umfasst die ruhige und gediegene Urbanisation etwa 3.000 Hektar und knapp 5.000 Wohneinheiten, legendäre Golfplätze und sogar eine Poloanlage. Mehrheitlich ste­­hen hier Villen auf Grundstücken von rund 2.000 Quadratmetern. Daneben sind am Sporthafen Sotograndes noch drei- bis vierstöckige Apartmentblöcke gebaut worden. Die Villenpreise bewegen sich zwischen 700.000 und stolzen 14 Millionen Euro; Apartments liegen zwischen 300.000 und 600.000 Euro. Und insgesamt gilt auch an der Mittelmeerküste des Campo de Gibraltar: Die Preise haben sich stabilisiert.

Touristenhochburgen, Küstenorte, Hinterland

Einen eigenen Markt bilden die Touris­tenhochburgen Torremolinos und Benal­má­­dena westlich von Málaga. Hier wird eine Stabilisierung der Preise noch erwartet. Wohnungen kosten hier im Schnitt 120.000 bis 140.000 Euro, frei stehende Einfamilienhäuser liegen bei 500.000 Euro und Reihenhäuser bei 250.000 Euro.

Im Bezirk La Axarquía, dem östlich von Málaga gelegenen Abschnitt der Costa del Sol, sind die Küstenorte Nerja, Torrox Costa und Torre del Mar sowie Fincas und Dorfhäuser im Hinterland bei Ausländern besonders beliebt. Vor allem Schweizer, Skandinavier, Deutsche und Belgier sind hier unterwegs. Schon immer waren Immo­bilien in der Axarquía preiswerter als im Raum Marbella. Aber es gilt auch hier das Motto „Lage, Lage, Lage“. Am Standort Nerja müssen etwa 100.000 Euro mehr als in Torrox oder Torre del Mar gezahlt werden, wenn man gleichartige Objekte vergleicht. Ab 120.000 Euro sind außerhalb von Nerja schon vernünftige Häuser zu bekommen, viele Dorfhäuser kosten sogar deutlich unter 100.000 Euro.

„Die günstigen Objekte unter 250.000 bis 300.000 Euro lassen sich zurzeit besonders gut verkaufen“, stellt Makler Bogdan Blachut von Sayalonga Sol fest. Zudem sei die Langzeitvermietung hier ein gutes Geschäft: Die Mietpreise liegen bei 500 bis 2.000 Euro im Monat. Käufer von Spitzenobjekten müssen zwischen 800.000 und zwei Millionen Euro anlegen. Blachut beobachtet, dass gerade in diesem Segment oft noch Verhandlungsspielraum besteht. Im Bezirk Axarquía sind also durchaus in allen Marktsegmenten noch Schnäppchen zu ergattern. 

Dr. Gerald Paschen

ist Politikwissenschaftler und langjähriger Kenner des spanischen Immobilienmarktes


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