Besserung in Sicht

Große Auswahl, kleine Preise: Spanien ist ein echter Käufermarkt. Doch vielleicht sollte man mit dem Kauf nicht zu lange warten - es gibt neue Trends
Darf man schon von Wende sprechen? In diesen Tagen nimmt man auf Mallorca und Teneriffa das Wort „Optimismus“ wieder in den Mund. Die Preise für Zweitwohnsitze und Ferien­immobilien haben sich auf beiden Inseln klar stabilisiert. Aber auch auf dem Festland tut sich wieder was. An der südlichen Costa Blanca werden von Baufirmen wie TM, Euromarina, Taylor Wimpey oder Activa die Maschinen und Baukräne ausgemottet, um wieder zu bauen. Bei Ori­huela-Costa oder Pilar de la Horadada verkauft man sogar schon wieder vom Plan. Unterdessen erreicht der Tourismus neue Rekorde. Knapp 61 Millionen Besucher zählte Spanien 2013, das waren nochmals 5,6 Prozent mehr als 2012. Je mehr Touristen kommen, desto größer wird das Inte­resse für Immobilien – so die Hoffnung.

Wer beurteilen will, ob der Immobilienkauf sich im siebten Jahr nach dem Krisenbeginn wieder lohnt, muss lokale Trends frühzeitig aufspüren, Marktstrukturen kennen und darf sich nicht durch Statistiken täuschen lassen. Auf den ersten Blick scheint in Spanien nämlich alles wie gehabt: Zwischen sechs und sieben Prozent lag der Wertverlust bei Immobilien in den ersten vier Monaten dieses Jahres im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Bereits im Jahr 2013 hatten sich Spanien-Immobilien um 6,3 Prozent verbilligt. In Europa gab es nur in Kroatien und auf ­Zypern höhere Preisabschläge.
Marktreport Spanien
Auf den Balearen bleiben die Preise stabil Quelle: Fotolia
Das sind natürlich Durchschnittswerte für Gesamtspanien – vom Arbeiterviertel in Madrid über andalusische Bergdörfer bis hin zu Luxusurbanisationen auf Mallorca wird alles in einen Topf geworfen. Tatsächlich strukturiert sich der spanische Immobilienbereich aber eher wie ein Labyrinth zahlreicher Einzelmärkte. Klar muss ­zwischen den Märkten für Erstwohnsitze von Einheimischen und dem so genannten Residentialtourismus aus Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien unterschieden werden. In Vierteln mit einfacheren Wohn­lagen, wo der Kauf von Immobilien durch hohe Arbeitslosigkeit, niedrige Löhne und geringe Kreditvergaben nicht mehr möglich ist, sind die Preisrückgänge immer noch besonders drastisch.

Für Deutsche und andere Ausländer, die sich ihren Traum vom Wohnen in ­Spanien erfüllen wollen, spielen solche Stand­orte aber keine Rolle. Die meisten zieht es in die touristischen ­Residentialzonen der ­Balearen und Kanaren sowie in einen eng begrenzten Streifen an der Festlandsküste.
Das von Küste zu Küste und von Insel zu Insel aber unterschiedliche Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt herrschen, zeigte schon das Platzen der Immobilienblase zu Beginn des Jahres 2008. Zwar konnte angesichts des Überangebots an Immobilien das Preisniveau nirgendwo gehalten werden. Während aber an einigen Orten der Costa del Sol die Preise bis heute um fast 60 Prozent fielen, waren es auf Ibiza lediglich 10 bis 20 Prozent. Ohnehin liegen oft Welten zwischen den Angeboten: Um die 10.000 Euro pro Quadratmeter kostet ein Zwei-Schlafzimmer-Apartment in der Anlage Marina Plaza im Stadtteil Portixol in Palma de Mallorca, während in Orten wie Peñiscola an der Costa del Azahar der Meerblick und zwei Schlafzimmer schon unter 1.000 Euro zu haben sind.
Mit der Krise ist auch die Anbieterstruktur umgekrempelt worden. Die Big Player sind jetzt die Banken. Finanzinstitute hatten den Bauboom durch billiges Geld für Baugesellschaften und Privatkäufer zuvor im großen Maße finanziert. In der Krise gingen nicht wenige Bau- und Immobi­lienfirmen pleite. Zudem konnten viele ­arbeitslos gewordene Spanier die Hypotheken ihrer meist vollfinanzierten Immobi­lien nicht mehr bedienen. Immer mehr ­fertige und auch halb fertige Wohnungen und Bauprojekte gingen so in den letzten Jahren zurück an die Banken. Die dadurch selbst vor dem Kollaps standen. Um gegen­zusteuern, gründete die spanische Regierung auf Druck der EU im Jahr 2012 eine „Bad Bank“, die so genannte Sareb (Abkürzung auf Deutsch: Abwicklungsgesellschaft für Aktiva aus der Bankenrestrukturierung). Die Sareb ist eine Sammelstelle für faule Kredite und Pleite-Immobilien von in finanzielle Schieflage geratenen Finanzinstituten. Hinter der Sareb stehen private und öffentliche Investoren. Vertrieben werden die Sareb-Immobilien oft durch die Banken, die ihre faulen Immobilienkredite abstoßen konnten. Aber auch die wirtschaftlich gesunden Institute wie Banco de Santander, BBVA oder Banco Sabadell mussten viele Immobilien zurücknehmen und mischen jetzt kräftig im Markt mit.

Oft wird versucht, mit Billigpreis-Aktionen Immobilien abzustoßen. Das drückt auf die Preise, besonders wenn drei Umstände zusammenkommen: mäßige Lage, Bau eines Massenprodukts mit vielen Wohneinheiten und viele spanische Zweitwohnungs-Investoren, die auf Pump gekauft haben. Abgesehen davon gibt es derzeit generell an allen spanischen Küsten einen Käufermarkt mit einem klaren Überangebot an Immobilien. Banker, Makler, Bauunternehmer und Privatleute konkurrieren um limitierte Käuferschaften. Das heißt aber nicht unbedingt, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren. Verschärft wird diese Situation dadurch, dass Spanier eben selbst kaum noch in den Zweitwohnungsbereich investieren.
Marktreport Spanien
Immobilienpreise in Spaniens Ferienregionen Quelle: BELLEVUE
Nicht unerwähnt bleiben sollte, dass sich beim Zweitwohnungsneubau in Spanien ein anderer Zeitgeist Bahn bricht. Der Trend geht weg vom klassischen rustikalen Stil mit den typischen Balustraden. Stattdessen wird auf modernes Design gesetzt: weiß getünchte Fassaden, große Fensterfronten, mehr Chrom, klare Linien, strenges Interieur und quadratische Formen.

Balearen: Stimmung freundlich, Preise stabil

Die Balearen gehören zu den privilegierten Gebieten. Mallorca ist durch seine Landschaften, die Freizeitmöglichkeiten und die gute Erreichbarkeit unverändert die Nummer eins bei deutschen Immobilienkäufern. Standorte wie Port d’Andratx, Bendinat, die Villenurbanisation Son ­Vida oder Palmas Stadtviertel Portixol und ­Calatrava gehören zu den besten ganz Spaniens. Während der Krisenjahre seit Ende 2007 sind die Preise auf Mallorca um etwa 30 Prozent gefallen. Mittlerweile herrscht allerdings eine freundliche Stimmung. Die Preise haben sich stabilisiert, ohne dass es bislang Preissteigerungen gab. Enorm ist die Preisspanne: Villen, Herrenhäuser und Fincas im High-End-Segment, die zwischen 10 und 25 Millionen Euro angeboten werden, sind auf Mallorca keine Seltenheit. Der britische Baukonzern Taylor Wimpey bietet dagegen bei Porto Cristo Apartments mit zwei Schlafzimmern und Meerblick für 183.000 Euro an. Dorfhäuser liegen oft um 200.000 Euro. In Sachen Neubau geschieht auf Mallorca allerdings derzeit wenig. Ibiza, die kleinere Schwesterinsel, steht Mallorca in Exklusivität kaum nach. Viele Promis besitzen hier Immobilien.

Ibiza besticht durch ein legendäres Hippie-Image, die Partyszene und ländlichen Flair. Die Insel war nie sehr stark von der Krise ­betroffen. Objekte unter einer Million Euro verloren lediglich etwa 10 Prozent an Wert. Teure Villen büßten etwa 15 bis 20 Prozent an Wert ein. Schnäppchen sind nicht zu machen und Baumöglichkeiten kaum vorhanden. Häuser gibt es für 800.000 bis 1,3 Millionen Euro, Apartments für 350.000 bis 500.000 Euro. Die Käuferschaft ist international gemischt. Menorca, die dritte Balearin, besticht vor allem durch die unverbaute Natur. Außerhalb von Mahón und Ciutadella sind die Preise günstig. Für Spitzenlagen in den beiden Städten können allerdings Quadratmeterpreise bis zu 7.000 Euro aufgerufen werden.

Katalonien: Renommee im Norden, Chancen für Schnäppchenjäger im Süden

Die Küste Kataloniens im Nordosten des spanischen Festlands umfasst neben der Stadt Barcelona zwei Ferienküsten: die Costa Brava mit ihrer wilden Landschaft und die durch lange Strände geprägte Costa Daurada. Das Angebot an der prestigereichen Costa Brava ist im oberen Segment angesiedelt. Es gibt hier neben Villen und Apartments auch Häuser mit Bootsliegeplatz in der Marina von Empuriabrava oder typische katalanische Landhäuser, die Masias. Durch eine stabile Nachfrage aus dem nahen Frankreich ist die Krise hier etwas abgefedert worden. Die Preise sind derzeit stabil. Objekte in Toplagen mit Blick sind nur um etwa 10 bis 15 Prozent gefallen. Apartments gibt es beispielsweise im Ort Roses jetzt ab 150.000 Euro, kleine Häuser ab 200.000 und Villen ab 500.000 Euro.

An der Costa Daurada, dem Küstenabschnitt in der Provinz Tarragona, sind die Preise deutlich eingebrochen. Neubau-Aktivitäten gibt es derzeit nicht. Häuser, die 2007 noch um 350.000 Euro gekostet haben, liegen jetzt bei 225.000 Euro. Apartments mit Meerblick werden derzeit meist bis 150.000 Euro gehandelt. Bislang liegt der Rückgang bei etwa 40 Prozent. Und die Preise scheinen hier noch weiter runterzugehen. Käufer mit Verhandlungsgeschick können hier derzeit gut einkaufen. Gerade an dieser Küste hatten viele Spanier mit einer Finanzierung ihre Zweitwohnsitze gekauft, die jetzt in großer Zahl von den Banken zurückgenommen werden mussten. Das Geschäft mit Spaniern ist praktisch tot. Größte Käuferschaft sind nun die Franzosen. An zweiter Stelle stehen die Deutschen, die traditionell in der Urbanisation Miami Platja dominieren. Russische Hochburgen sind die Orte Cambrils und Salou.

Valencia & Murcia: Weiße Küsten, touristische Vielfalt und jede Menge Rabatte

Ein Paradies für Schnäppchenjäger ist die Costa del Azahar (Provinz Castellón). Der Residentialtourismus konzentriert sich im Norden (Oropesa, Alcossebre, Peñis­cola). Neubau existiert nicht, aber es gibt einen großen Bestand fertiggestellter Wohnungen, die zum großen Teil den Banken gehören. Die Verkäufe laufen schleppend. Daraus folgen Preissenkungen und ein Angebot mit vielen Objekten ­deutlich unter 100.000 Euro.

Die Costa Blanca und die angrenzende Murcia bestechen durch ein herrliches Klima. Milde Winter und 3.000 Sonnenstunden im Jahr lockten viele ausländische Immobilienkäufer. Die besten Lagen mit vielen Luxusvillen liegen an der nörd­lichen Costa Blanca bei Dénia, Jávea und Moraira. Der Kurzzeittourismus der Costa Blanca wird zu zwei Dritteln von Benidorm absorbiert. An der südlichen Costa Blanca dominieren Apartments, Reihenhäuserund ­Einzelhäuser auf Miniparzellen. ­Zwischen der Stadt Murcia und dem Meer sind im Zuge des Booms mehrere Golf­resorts errichtet worden. Die Preisrückgänge seit 2007 lagen zwischen etwa 28 Prozent (Altea) und 43 Prozent (Orihuela). In Murcia ist weiter von sinkenden Preisen auszugehen, solange der Bestand der Banken nicht abgebaut ist.

An der südlichen Costa Blanca hat sich die Stimmung verbessert. Objekte, die nicht mehr als 500 Meter vom Wasser stehen und auch nah zu Geschäften und Restaurants liegen, lassen sich gut verkaufen. Hier gibt es auch wieder echte Neubauten. Besonders Belgier, Skandinavier und Russen greifen zu. Zwei-Schlafzimmer-Apartments mit Meerblick kosten dabei um 2.000 Euro pro Quadratmeter. Echte Schnäppchenpreise von unter 40.000 Euro lassen sich für ­Objekte außerhalb dieser bevorzugten Zone erzielen. An der nördlichen Costa Blanca hofft man auf eine mittelfristige Erholung. Rückenwind für das Villensegment könnte die Konsolidierung des mallorquinischen Marktes bringen. Ansonsten setzen Firmen wie Ibizastyle, Hanseatische Gesellschaft Hamburg und Team Martin Rothkirch auf den hochklassigen Neubau.

Andalusien: Marbella - der Motor der Zweitwohnsitzbranche springt wieder an

Andalusien bietet über 800 Kilometer Küste an zwei Meeren. Hier findet man alles, was guten Urlaub ausmacht: einsame Strände, mondäne Urlaubsorte, abwechslungsreiche Landschaften, Golfplätze und freundliche Menschen. Touristisches Zentrum ist die Costa del Sol. Die edelsten Villen und Apartments stehen in den Luxuszonen Marbellas und seinen Nachbargemeinden (Estepona, Benahavís). Die Käuferschaft ist international. Traditionell dominieren Spanier und Briten, und in ­geringerem Maße Deutsche. Zuletzt hat
die Zahl der Investoren aus Russland, Skandinavien und Benelux zugenommen. ­Wertverluste von über 40 Prozent gab es hier bei Immobilien seit 2007. Doch der Markt erholt sich. Besonders die Preise in den mittleren und guten Lagen werden kaum noch reduziert. Ab 200.000 Euro bekommt man jetzt ein Apartment in guter Lage. Frei stehende Häuser gibt es von 500.000 bis 1,2 Millionen Euro, Villen von einer bis weit über 20 Millionen Euro. 

Weiter schwierig bleibt die Lage in Orten mit hoher Bauspekulation: beispielsweise in Manilva, Casares und Torre del Mar an der Costa del Sol sowie an der ­Costa de Almería die Gegenden bei Vera und Roquetas de Mar. 
Andererseits finden sich auch schon ­Gebiete, wo der Bankenbestand jetzt abgebaut worden ist und die Preise sich stabilisieren. Dieser Punkt ist beispielsweise an der westlichen Costa de la Luz zwischen Chiclana und Tarifa erreicht worden. 160.000 bis 200.000 Euro muss man derzeit für ein vernünftiges Zwei-Schlafzimmer-Apartment mit Meerblick in Conil zahlen. Interessant könnten für Käufer auch die relativ stabilen Nischenmärkte sein, wie etwa die schön ­gelegenen Orte Nerja (östliche Costa del Sol) und Almuñécar (Costa Tropical).

Kanarische Inseln: Teneriffa trumpft auf - Preissteigerungen nicht ausgeschlossen

Ganzjähriges Badewetter und eine hohe Sonnenstundenzahl machen die Kanaren zu einer attraktiven Destination. Traditionelle Urlaubsziele für Strandfreaks sind der ­Süden von Gran Canaria und Teneriffa ­sowie Fuerteventura. La Gomera, La Palma und El Hierro locken Wanderer und ­Naturfans. Puerto de la Cruz im Nordwesten Teneriffas zieht im Winter besonders ein reiferes Publikum an. Und nach Lanzarote reisen gern Sportler und Künstler.

Die Preisrückgänge bei Immobilien aufgrund der Krise seit 2007 lagen auf den kanarischen Inseln zwischen 20 und 45 Prozent. Besonders auf Teneriffa scheint die Krise aber abgehakt. Die Preise im Zweitwohnsektor haben sich stabilisiert und könnten sogar steigen. Die Costa Adeje im Süden avanciert zunehmend zum Luxusmarkt. An den Golfplätzen werden neue Villen gebaut. Schöne Objekte liegen bei 1,3 bis 5 Millionen Euro. Belgier, Schweizer und Russen investieren. In Puerto de la Cruz sind Deutsche und Italiener in der Mehrheit. Apartments von 50 bis 60 Quadratmetern gibt es hier in guten Lagen ab 100.000 Euro.

In Playa del Inglés auf Gran Canaria tut man sich dagegen noch etwas schwer mit dem in die Jahre gekommenen Apartmentbestand. Es dominieren für den Tourismus gebaute Ein-Schlafzimmer-Objekte. Für ein gutes Apartment zahlt man 130.000 bis 200.000 Euro.

Luxusvillen in exponierten Lagen der Luxuszonen von Meloneras, Monte León oder Santa Brígida werden ab einer und bis zu 6 Millionen Euro gehandelt.  
Der Süden von Fuerteventura ist eine Hochburg deutschsprachiger Käufer. Objekte in guten Lagen haben hier nur etwa 10 Prozent an Wert verloren. Apartments mit einem Schlafzimmer sind hier ab 100.000 Euro zu haben. Objekte über 500.000 Euro sind rar gesät. Weiter nördlich bei Caleta de Fuste oder Corralejo gibt es allerdings auch Bankenprojekte, in denen sich Schnäppchen unter 50.000 Euro machen lassen. Etwas höher ist das Preisniveau auf Lanzarote. Schnäppchenjäger können in den Baugebieten von Playa Blanca fündig werden.

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