"Die beste Rendite ist Lebensqualität"

BELLEVUE-Gespräch mit Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der  Postbank Immobilien GmbH, über aktuelle Trends auf dem Immobilienmarkt
Interview mit Georg Hoogendijk, Postbank Immobilien

Ad personam

Georg Hoogendijk, geboren 1951 in Bad Neuenahr, Rheinland-Pfalz.

Diplom-Finanzwirt, 1977 Beginn der Karriere bei der BHW Bausparkasse in Hameln, seit 2008 Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH




Foto: Rudolf Wichert
BELLEVUE: Herr Hoogendijk, seit 38 Jahren sind Sie im Immobilien- und Bankgeschäft. Wo stand in Ihrer bisherigen Karriere der Rekordzinssatz bei der Immobilienfinanzierung?
Georg Hoogendijk: Ich erinnere mich an 14,25 Prozent! Irgendwann Ende der 70er-, Anfang der 80er-Jahre.
Hat denn damals überhaupt jemand eine Hypothek aufgenommen?
Sicher. Es gab auch damals keine Instanz, die sagte: „So, das ist jetzt der Höchstsatz“ oder „Von nun an geht es wieder runter“. Es hätte ja auch noch weiter hochgehen können. Auch damals gab es Menschen, die eine Immobilie kaufen und finanzieren wollten.
Stehen Zinsen und Immobilienpreise im direkten Verhältnis?
Derzeit auf jeden Fall. Je weniger Zinsen Sie auf der Bank für Ihr Geld bekommen – oder auch andersherum: Je weniger Zinsen Sie für ein Darlehen bezahlen, desto teurer werden Immobilien in guten Lagen. Geld ist günstig, Immobilien sind begehrt, also steigen die Preise.
Welche Kriterien entscheiden den Zinssatz einer Immobilienfinanzierung?
Es gibt drei tragende Säulen: die Bonität des Kunden, Lage und Zustand des Objekts und das Verhältnis Eigenkapital/Darlehen. Je weniger Risiko für die Bank, desto niedriger der Zinssatz. Und dann kommt es natürlich noch auf die Laufzeit an. Je kürzer, desto günstiger.
Wo liegen derzeit Ihre Topkonditionen?
Dies variiert von Tag zu Tag. Aktuell bei idealen Voraussetzungen und zehn Jahren Laufzeit bei 1,45 Prozent.
Wie lang kann man maximal bei der Postbank abschließen?
Wir bieten derzeit sogar Darlehenslaufzeiten über 20 Jahre an.

Wo liegt dann da der Zinssatz?
Er beginnt unter idealen Voraussetzungen bei 2,5 Prozent.

Was empfehlen Sie Ihren Kunden?
Jetzt so lange wie möglich und mit einer möglichst hohen Tilgung abzuschließen.

Der Postbank-Konzern

Kurzporträts der Postbank und ihrer Töchter
Postbank Logo   Postbank-Immobilien Logo 
Postbank 1909 gegründet, derzeit ca. 14 Millionen Kunden, 1.100 Filialen, ca. 19.000 Mitarbeiter, Bilanzsumme 2014: 155 Milliarden Euro, Tochterunternehmen der Deutschen Bank
 Postbank Immobilien 1984 gegründet, 600 Immobilien­makler bundesweit in über 200 Immobiliencentern. Sitz in Hameln, zu 100 % Tochter der Postbank 
 
    
BHW Logo
 DSL Bank Logo
 
BHW Bausparen und Baufinanzierung, 1928 gegründet, Sitz in Hameln, seit 2006 Teil des Postbank Konzerns  
 Anfänge als 1850 entstandene preußischen Provinzial-Rentenbanken, spezialisiert auf Immobilienfinanzierung, Kredite für Privatkunden
 
Das hätten Sie vor einem oder zwei Jahren wahrscheinlich auch gesagt …
Das stimmt, das waren ja auch schon sensationelle Konditionen. Langfristig gesehen liegt der durchschnittliche Zinssatz bei knapp sechs Prozent. Wir befinden uns also jetzt seit mehreren Jahren schon in einer historischen Niedrigzinsphase. Natürlich kann man immer sagen: „Hätte ich noch zwei Monate gewartet, hätte ich 0,1 Prozent weniger gezahlt.“ Aber das bringt doch nichts. Man soll sich lieber über den guten Abschluss freuen. Damit kann man doch wunderbar leben.

Wie werden sich die Zinsen entwickeln? Noch weiter runter kann es ja kaum noch gehen. Ist eine Wende in Sicht?
Ich habe keine Glaskugel. Niemand kann in die Zukunft sehen. Derzeit sprechen zahlreiche Faktoren dafür, dass es zumindest in diesem Jahr keine großen Veränderungen geben wird. Für 2017 erwarten viele Experten einen moderaten Anstieg. Aber das hängt alles von so vielen unterschiedlichen, auch internationalen wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen und Stimmungen ab, das kann sich jederzeit ändern.
In Metropolen wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf oder Köln steigen die Immobilienpreise immer weiter. In guten Lagen zahlt man für Immobilien mittlerweile nicht selten das 30-Fache der erzielbaren Jahresmiete. Lohnt sich das überhaupt noch?
Hier muss man unterscheiden. Wenn Sie gerne in einer guten Gegend leben möchten und wenn Sie es sich leisten können, dann sollten Sie sich diesen Luxus gönnen. Sich jeden Tag darüber zu freuen, in einer schönen Wohnung zu leben, den Ausblick oder die Umgebung zu genießen ist unbezahlbar. Lebens­qualität ist und bleibt die beste Rendite.

Und bei Immobilien als Anlageobjekt?
Bei Immobilien als Anlageobjekt gelten andere Gesetze. Hier zählen nicht emo­tionale, sondern rationale Argumente. Für eine gute Immobilieninvestition gilt immer noch die alte Faustregel: drei bis vier Prozent Rendite pro Jahr. Wenn Sie also zum Beispiel für 300.000 Euro inklusive Nebenkosten eine 60 Quadratmeter große Wohnung kaufen, sollten Sie diese für rund 10.000 Euro pro Jahr netto vermieten können. Das entspricht einer Kaltmiete von knapp 840 Euro im Monat und einer Quadratmetermiete von knapp 14 Euro. In guten Lagen ist das realisierbar, in weniger guten dürfte es schon schwieriger werden. Besonders im Neubaugeschäft gibt es nicht wenige Angebote, bei denen diese Rechnung nur noch schwerlich aufgeht.

Kann man da schon von einer Immobi­lienblase reden?
Wir haben keine Immobilienblase. Aber man sollte schon aufpassen, wo man sein Geld investiert. Die Preis- und Wertsteigerungen werden nicht ewig wachsen. Löhne und Gehälter sind längst nicht so gestiegen wie die Immobilienpreise und Mieten. Von daher ist irgendwann eine natürliche Grenze erreicht.
Interview mit Georg Hoogendijk, Postbank Immobilien
"Wir haben keine Immobilienblase. Aber man sollte schon aufpassen, wo man sein Geld investiert." Quelle: Rudolf Wichert
Außerdem werden zunehmend Mieter zu Käufern, weil sie bei den  derzeitigen Konditionen teilweise  sogar weniger zahlen ...
Wenn ich fast fürs gleiche Geld kaufen kann! Und außerdem gleich noch die beste Altersvorsorge – die eigene Immobilie – dazubekomme. Das rechnet sich doch hervorragend. Nicht zu vergessen: die Erbengeneration. Viele junge Leute oder Familien werden von Eltern oder Großeltern großzügig mit Eigenkapital gesponsert. Bei der Eigentumsquote ist noch viel Luft nach oben.

Während Immobilien in den Städten knapper und teurer werden, gibt es immer mehr Landstriche, in denen selbst schöne Häuser zum Schnäppchenpreis keinen Käufer finden …
Wir haben in Deutschland nicht einen, sondern eine Vielzahl von Immobilienmärkten. Derzeit leben 75 Prozent der Bundesbürger in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. 2030 sollen es sogar 80 Prozent sein. Um die Metropolregionen muss man sich also keine Sorgen machen. Auch nicht um Ferienregionen an der See oder in den Bergen und um beliebte Universitäts- oder Autostädte wie Münster, Freiburg, Ingolstadt, Regensburg und andere. Es gibt 20 bis 25 mittelgroße Städte mit guten Perspektiven, darunter auch Erfurt, Dresden oder Leipzig. Dann gibt es eine Reihe von Städten im Mittelfeld, Essen zum Beispiel. Die sind noch solide und stabil. Damit das so bleibt, braucht man gute Leute in den Stadtverwaltungen, die sich mit Kreativität für die Entwicklung einsetzen, Kontakte zu Investoren pflegen, sich mit Förderungen aller Art auskennen und für ihre Region das Optimum herausholen.

Und welche Chancen haben die abgelegenen, ländlich strukturierten Regionen?
Es ist wirklich traurig, ansehen zu müssen, wie in vielen Regionen einst belebte und hübsche Kleinstädte und Dörfer zunehmend leerer werden, Geschäfte, Gaststätten, Schulen und Sporthallen schließen. Vielleicht brauchen wir ein neues, großes Förderprogramm für die Infrastruktur und Attraktivität dieser Gemeinden. Allein werden sie es kaum schaffen. Auch hier sind gute Ideen und die besten Leute gefragt.

Jahrelang haben Politiker, Banken, Bausparkassen und auch die Medien allen Hausbesitzern dringend empfohlen, ihre Bestandsimmobilien energetisch zu sanieren. Nun sind die Prognosen der drastisch steigenden Energiepreise nicht eingetreten. Im Gegenteil: derzeit heizt es sich am günstigsten mit Öl …

Bei knapp 40 Cent je Liter ist das momentan wohl tatsächlich so. Aber das ist kurzfristig gedacht. Eine Sanierung lohnt sich immer. Es geht ja nicht nur ums Sparen von Kosten, sondern auch um die Pflege und den Werterhalt einer Immobilie und vor allem darum, was wir unserer Umwelt langfristig zumuten können. Die Zeichen sind doch alarmierend.
Interview mit Georg Hoogendijk, Postbank Immobilien
"Wir sind bodenständig und ganz nah am Kunden." Quelle: Rudolf Wichert
Sie sind als Geschäftsführer der Postbank Immobilien Chef eines der größten deutschen Immobiliennetzwerke. Was ist das Besondere an Postbank Immobilien?
Wir sind bodenständig und ganz nah am Kunden. Durch die enge Verbindung zu den über 14 Millionen Kunden der 1.100 Postbank-Filialen und etwa 700 weitere Standorte der Makler sowie des mobilen Vertriebs sind wir bundesweit flächen­deckend sehr gut vertreten und aufgestellt, haben immer zwischen 7.000 und 8.000 Objekte im Angebot.

Warum soll ich einen Makler mit dem Verkauf meiner Immobilie beauftragen?
Aus mehreren Gründen. Ein Makler hilft bei der realistischen Preisfindung. Fast alle Verkäufer schätzen den Wert ihrer Immobilie zu hoch ein. Wenn man mit einem falschen Preis an den Markt geht, kann das nach hinten losgehen. Dann ist das Objekt schnell „verbrannt“. Ein guter Makler berät objektiv, worauf es beim Verkauf ankommt, welche Stärken hervorgehoben werden müssen und welche Mängel nicht verschwiegen werden dürfen. Außerdem nimmt der Makler den Verkaufsverhandlungen die Emotionalität. Möchten Sie dabei sein, wenn Interessenten bei der Besichtigung Ihre Einrichtung oder die Farbe Ihrer Tapeten kritisieren? Das kann sehr schnell persönlich werden.

Wie hoch ist die Courtage bei den Postbank-Maklern?
Je nach Region zwischen drei und fünf Prozent. Die Courtagezahlung ist bundesweit sehr unterschiedlich. Es zahlen Käufer oder Verkäufer sowie auch beide Parteien in Teilung.

Hat sich bei der Vermittlung von Mietimmobilien das neue Besteller-Prinzip – die Courtage zahlt der ­Vermieter – negativ ausgewirkt?
Anfänglich schon. Mittlerweile sehen aber immer mehr Vermieter ein, dass man diesen Job doch lieber Profis überlassen sollte. Unsere Routiniers haben ein gutes Auge, erkennen faule Äpfel, haben Zugriff auf Schufa-Auskünfte.
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Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Heft 02/2016.

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