Immobilien-Marktreport Düsseldorf 2017: Heisses Pflaster

Stagnation? Höchstens in Teilbereichen. Umsätze? Stetig und stark steigend – der 
Immobilienmarkt Düsseldorfs hat nichts an Rasanz verloren. Allerdings ist Qualität gefragt

Eine der bekanntesten Straßen in Deutschland. Doch Düsseldorf hat weit mehr als nur diese eine Top-Adresse (Foto: Fotolia)

Würde man den Düsseldorfer Immobilienmarkt allein nach den Umsatzzahlen beurteilen, wäre die Einschätzung eindeutig: Der jüngst veröffentlichte Halbjahresbericht für 2016 sieht einen Rekord-Quadratmeterpreis ebenso vor wie den um satte 40 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 gestiegenen Umsatz im Transaktionsvolumen. Auch hier ist ein neuer Rekordwert zu erwarten. Demgegenüber ist die Zahl der Kauffälle jedoch nicht signifikant angestiegen. Fazit: Die Landeshauptstadt von NRW wird immer teurer bei gleichbleibendem (und in Teilmärkten sogar rückläufigem) Angebot.

Nun, ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht. Fest steht, Oberkassel & Co. sind und bleiben ein heißes Pflaster. Zudem wird das Angebot, insbesondere im Bereich der Bestandsimmobilien, definitiv nicht größer. Ob Wohnungen oder Häuser – passende Immobilien mit einem vernünftigen Preis-Leistungs-Verhältnis sind weiterhin Mangelware und, wenn vorhanden, auch schnell verkauft. Kleiner Tipp der Experten: Die Finanzierungsbestätigung der Bank sollte zu Beginn der Suche bereits vorliegen.

So präsentiert sich der Markt in vielen Teilbereichen leer gefegt bzw. das, was geboten wird, entspricht nicht den Marktgegebenheiten. Das gilt vermehrt nicht nur für das hochpreisige Segment. Fakt ist, auch in Düsseldorf treffen Anspruch und Wirklichkeit, Fiktion und Realität vermehrt aufeinander. Zu abgehoben sind oftmals die Preisvorstellungen der Verkäufer, zu alternativlos die Immobilie als sicheres Investment. Im Gegensatz dazu ist die Dauer-Niedrigzinsphase weiterhin verlockend (für die Käufer).

Ob Wirtschaft oder Entertainment: die Düsseldorfer beziehen ihren Fluss ins Stadtleben mit ein (Foto: Fotolia)

Diese Konstellation führt dazu, dass gerade bei den begehrten Altbauten das Geschick des Maklers gefragt ist. „Wir sind mehr denn je Vermittler zwischen zwei Welten“, erklärt ein Experte, und ein anderer ergänzt, dass man derzeit aus Mangel an Alternativen oft nur dort zum Erfolg komme, wo man in der Lage sei, konkrete Probleme zu lösen. In jedem Fall kann man in der aktuellen Situation nicht behaupten, dass Immobilienmakler ihr Geld leicht verdienen. Oft bietet der Markt heute eine Pattsituation, die keinem wirklich gefällt. Während viele Eigentümer denken, einen „Palast“ zu besitzen, sind ebenso zahlreiche Käufer nicht mehr gewillt (oder zum Teil auch nicht mehr in der Lage), Objekte auf der nach oben offenen Preisskala zu erwerben – besonders dann nicht, wenn es sich nicht um den besagten „Palast“ handelt.

Vor allem die Unsicherheit bezüglich der weltpolitischen Situation kommt hier durchaus zum Tragen. Zinssituation, Eurodiskussion, neue Führungspersonen in USA, GB oder auch in Deutschland – dies alles trägt nicht unbedingt zur Lockerung der Situation bei. Zum Glück gibt es auch in Düsseldorf den Neubau, der angesichts der stetig steigenden Nachfrage auch unverzichtbar ist. Nur ist in jüngster Vergangenheit relativ viel Angebot im hochpreisigen Bereich auf den Markt gekommen, so dass man hier aktuell eine gewisse Sättigung erreicht hat. Zwar ist die Nachfrage fast unverändert hoch, doch ob Vermietung oder Verkauf – die „Liegezeiten“ gerade der großen Objekte haben sich hier deutlich verlängert. Nach Angaben verschiedener Makler gilt das auch für renommierte Projekte in linksrheinischen Lagen und sogar der Altstadt. Die Preise seien dann mitunter doch zu ambitioniert, heißt es vielfach. Doch von der viel zitierten Immobilienblase will man am Rhein zu Recht nichts wissen. Zu groß ist immer noch die qualitativ gute Nachfrage, zu gering insgesamt das Immobilienangebot.

Zentrale Wasserlagen

Düsseldorfs Spitzenadressen liegen weitgehend in City- und Rheinnähe. In ihrem Sog entwickeln sich aber auch neue Quartiere gut

Grafik/Quelle: BELLEVUE

Bei Häusern im Stadtbereich gilt das ohnehin, aber auch der Markt für Wohnungen ist angespannt. Als Indiz können hier die gestiegenen Preise in B- und C-Lagen, die erfolgreichen Abverkäufe „normaler“ Standorte wie Grafental, aber auch die steigenden Preise in vielen attraktiven Umlandstandorten herangezogen werden. Mal ehrlich, wer hätte erwartet, dass ein neuer Stadtteil an der Grenze zu Flingern funktioniert? Oder dass Quartiere wie Unterrath, Oberbilk oder (noch etwas länger zurück) Derendorf plötzlich Interesse hervorrufen? Der Run auf Immobilien, kombiniert mit der bereits erwähnten Zinssituation, dem Wunsch nach Urbanität, aber auch der stattfindende Generationswechsel sorgen in Düsseldorf für einen ambitionierten und starken Markt, der Preisrückgänge in absehbarer Zeit nicht erwarten lässt.

Wer im Übrigen ein weiteres Indiz dafür haben möchte, dass sich das Interesse an der Modemetropole nicht verringern wird, wohl aber die Anforderung an die Immobilie, erkundige sich einfach nach den beiden Wohntürmen im Hafen (Speditionstraße). Seit zehn Jahren geht es zwischen Bauträger, Stadt und Hafenwirtschaft hin und her. „Königskinder“ sollten die beiden Hochhäuser heißen und als neue Landmarks für Düsseldorf fungieren. Doch aufgrund von Geruchs- und Lärmbelästigung für die Anwohner sah man vom Bau ab. Nun, da ein Kompromiss gefunden ist, sollen die beiden 20-Geschosser bis Anfang 2019 fertiggestellt sein. Wer nun auf große Etagenwohnungen oder Penthouses hofft, wird womöglich enttäuscht sein. 200 teilmöblierte Mietapartments mit 35 bis 50 Quadratmetern Wohnfläche sollen pro Wohnturm entstehen. Man will so dem hohen Anteil allein lebender Menschen in der Stadt gerecht werden. Ein durchaus sinnvoll erscheinendes Konzept mit Fitnessclub und Bar in der Dachebene sowie einer Dachterrasse mit Blick in den Sonnenuntergang.

Begehrtes Gut: Stilvolle Altbauten wir hier in Düsseldorf-Oberkassel (Foto: Fotolia)

Doch zurück zum Ist-Zustand: Während im Spitzensegment, wie bereits erwähnt, etwas Ruhe eingekehrt ist, entwickeln sich andere, bezahlbarere Lagen mitunter sehr positiv. Okay, von Garath und Eller möchte noch immer niemand reden, aber Flingern-Süd oder der Düsseldorfer Süden werden als Teilmärkte genannt, in denen auch heute noch ein preisgünstiger Einstieg möglich sei. Erste Bauträgerprojekte in diesen Lagen scheinen diese Expertenaussage durchaus zu belegen.

Insgesamt stellt sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt in der aktuellen Situation als stark, aber keineswegs überhitzt dar. So sind utopische Preisvorstellungen zum Beispiel nur selten durchsetzbar. Ausnahmen aus dem Bereich der Liebhaberei bestätigen die Regel. Diese treten jedoch fast ausschließlich im Segment der Häuser und Grundstücke auf. Markteinschränkend wirkt sicher der oftmals lange Atem der Verkäufer. Denn wer heute nicht verkaufen muss, tut dies in der Regel auch nicht.

Auf Nachfrageseite ist festzustellen, dass die Rheinmetropole zwar eine große Strahlkraft aufweist, viele potentielle Erwerber jedoch die Preisrallye nicht mehr mitgehen können oder wollen. Verbunden mit dem gestiegenen Angebot hat sich das im Hochpreissektor bereits ausgewirkt. Doch eines scheint auch klar: Wer in Düsseldorf auf fallende Preise hofft, der hofft sicher weiterhin vergeblich. 

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter und erfahrener Makler aus Düsseldorf

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„Die stetig hohe Nachfrage in der Stadt kann durch Bestandsimmobilien nicht gedeckt werden. Davon profitiert der Neubau.“ Nicole Nachtrab, Dahler & Company

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„In ganz Düsseldorf – und speziell in Grafental – werden Preise erzielt, die wir vor Jahren noch für unmöglich gehalten hätten.“ Andreas Mauska, Grafental

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„Trotz überschaubarer Größe hat Düsseldorf alles, was eine Metro­pole zu bieten hat – inklusive eines hoch dynamischen Marktes.“ Christopher Schnell, PlanetHome Düsseldorf

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„Der Markt ist aktuell sehr angespannt. Im Citybereich werden fast ausschließlich hochpreisige Objekte zur Miete angeboten.“ Tomas Friebel, RheinImmobilien

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„Das konstant niedrige Zinsniveau sorgt weiterhin für eine hohe Nachfrage und steigende Preise vor allem in den B-Lagen.“ Marius Grumbt, VON POLL IMMOBILIEN Düsseldorf

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„Angesichts des umkämpften Marktes sind für ein erfolgreiches Geschäft Qualität und Speziali­sierung ausschlaggebend.“
Petra Keil, Petra Keil Immobilien

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„Ungebremste Nachfrage in Düsseldorf. Unsere Kunden nehmen für das richtige Objekt gern höhere Preise in Kauf.“ Marcus Trapp, Marcus Trapp Immobilien

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„Im hochpreisigen Bereich gibt es großes Angebot bei gesunkener Nachfrage, im mittleren Bereich hingegen kaum Angebot.“ Peter J. Wallisch, ERA Kö-Kreuz Immobilien

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