Freiburg

Das Klima in der Universitätsstadt ist mild. Doch zahlungskräftige Investoren heizen die Immobilienpreise an.

Südlichste Großstadt Deutschlands

Freiburg im Breisgau ist für sein mildes Klima berühmt. Auf dem Immobilienmarkt geht es weit weniger ­gemäßigt zu, zahlungskräftige Investoren heizen die Preise kräftig an. „Freiburg platzt aus allen Nähten“, beschreibt Immobilienmakler Thomas Hertle die aktuelle Wohnungssituation in der Universitätsstadt. Die Stadt zählt zu den so genannten „Schwarmstädten“, verzeichnet also überdurchschnittlich hohen Zuzug von außerhalb. Gemessen wird dies am Anteil der 20- bis 35-Jährigen, der mobilsten Gruppe innerhalb der Bevölkerung. Liegt dieser wie im Fall Freiburg über 30 %, sprechen Marktforscher von einer Schwarmstadt. Nachdem in diesen Städten die Mieten besonders stark steigen, richten Investoren ihren Fokus zunehmend auf diese Schwarmstädte. In Deutschland zählen zu dieser Kategorie vor allem Universitätsstädte und Wirtschaftszentren wie München, Berlin oder Hamburg.

Warum so viele der rund 30.000 Studierenden auch nach der Ausbildung bleiben, kann jeder nachvollziehen, der die südlichste Großstadt Deutschlands schon einmal besucht hat. Die historische Altstadt mit Münster und ihren „Bächle“, ein aus dem Mittelalter stammendes, offenes Bewässerungssystem aus dem Fluss Dreisam, zieht jährlich über 1,2 Millionen Touristen an.

Für optimale Lebensqualität sorgen das milde, mediterrane Klima der Rheinebene, das Freiburg zu einer der wärmsten Städte Deutschlands macht, sowie die optimale Freizeitlage am Rande des Schwarzwalds und des Voralpenlands. Der Akademiker­anteil in Freiburg ist hoch, die Albert-Ludwigs-Universität, das Klinikum und weitere Lehranstalten beschäftigen über 10.000 Mitarbeiter und zählen damit zu den größten Arbeitgebern der Stadt. Als „Green City“, wie sich Freiburg 2010 auf der Expo in Schanghai vorstellte, setzt die Stadt zudem sehr auf ökologisches und nachhaltiges Stadtleben.

Wie Mitte der 1980er-Jahre

Heute wohnen knapp 220.000 Einwohner in Freiburg, bis 2030 geht das Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung (ABI) von einer Einwohnerzahl von rund 245.000 Personen aus – und das war vor Beginn der Flüchtlingswelle. Da Wohnraum schon seit ein paar Jahren knapp ist, beauftragte die Stadt Ende 2013 das Berliner Büro Empirica zu analysieren, welche Gründe der anhaltende Boom hat, welchen Bedarf an Wohnungen er nach sich zieht und mit welchen Schritten die Stadt wohnungspolitisch darauf reagieren sollte.

Das Ergebnis, das nun Anfang 2015 präsentiert wurde, ist relativ ernüchternd. Das „Schwarmverhalten“, mobiler, gut ausgebildeter und nicht zuletzt gut verdienender junger Menschen löse laut Studie einen Verdrängungsprozess aus, da die Neubautätigkeit diese hohe Nachfrage nicht bedienen könne. Die Folge seien weiter steigende Preise und zunehmende Verdrängung vor allem junger Familien in das Umland, da sich diese ein Eigenheim im Stadtgebiet nicht mehr leisten könnten.

Eine ähnliche Situation erfuhr Freiburg schon mal Mitte der 80er-Jahre, erinnert sich Thomas Hertle. Auch damals war Wohnraum knapp, und die Preise schossen in die Höhe. Mit der Neu-Entwicklung des Stadtteils Rieselfeld und Umwandlung des Kasernengeländes der damals abgezogenen Franzosen regulierte sich der Markt wieder. Auch heute soll ein neuer Stadtteil für die notwendige Marktentspannung sorgen. Mit der Neu-Entwicklung von Dietenbach soll zusätzlicher Wohnraum für über 11.000 Menschen geschaffen werden. Allerdings ist frühester Baubeginn 2020. Bis dahin wird weiter auf Nachverdichtung gesetzt, denn freie Flächen sind rar im Stadtgebiet, rund die Hälfte ist als Grün- und Naturschutzfläche ausgewiesen. Das ist gut für die Lebensqualität, aber problematisch für die Wohnraumbeschaffung.

Ausweichen ins Umland

Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses verdeutlicht die angespannte Marktsituation in Zahlen. Während die Kauffälle seit 2011 zurückgehen, steigen die Preise. 2014 wurden rund 2.470 Kaufverträge geschlossen, 2 % weniger als im Vorjahr, während der Geldumsatz um 7 % auf rund 781 Millionen Euro stieg. Die heimischen Makler berichten einstimmig von einer hohen Nachfrage in allen Segmenten, vom Studentenapartment bis hin zur Villa könne man in Freiburg derzeit alles verkaufen – was fehlt, ist das Angebot.

Immobilienmakler Erik Beudeker, zugleich Diplom-Sachverständiger (DIA), führte aus diesem Grund vor vier Jahren die Möglichkeit des Bieterverfahrens ein: „Zuerst erstellen wir für den Eigentümer ein Verkaufswertgutachten und legen ein Mindestgebot fest“, beschreibt er das Prozedere. Anschließend beginnt die Vermarktungsphase, Interessenten können nach der Besichtigung innerhalb einer bestimmten Frist ein Kaufgebot abgeben. Seiner Erfahrung nach ein Verfahren, das beide Seiten zufriedenstellt, da keine Partei unter Druck gebracht wird: „Das ist nicht wie bei eBay, der Verkäufer muss eventuell zu niedrige Kaufangebote nicht akzeptieren.“

Da in Freiburg das Angebot knapp ist, weichen auch Investoren zunehmend in den „Speckgürtel“ rund um die Stadt aus. Zwar sind hier die Preise in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, doch wesentlich moderater als in den zentralen Lagen. Hier spielt die Anbindung an den Bahnverkehr eine wesentliche Rolle und kann bei den Quadratmeterpreisen ein paar Tausend Euro Unterschied ausmachen. Eine Maklerumfrage des Freiburger Instituts CRES, Center for Real Estate Studies, ergab, dass Kaufwillige mittlerweile bis nach Bad Krozingen im Süden und Richtung Kaiserstuhl im Norden ausweichen, weil sie in Freiburg kein adäquates Angebot finden (DIADAT 2014). Wissenschaftlicher Leiter des CRES, Prof. Dr. Marco Wölfle, selbst in Freiburg aufgewachsen und heute in Gundelfingen wohnhaft, beurteilt Freiburg inklusive ­Umfeld nach wie vor als attraktive Kapitalanlage, trotz der hohen Preise.

Drei entscheidende Preistreiber

Die Not an freien, innerstädtischen Grundstücksflächen macht erfinderisch. Das Freiburger Immobilienunternehmen Gisinger machte 2013/2014 aus einer leer stehenden, denkmalgeschützten Kirche unter dem Projektnamen „CHURCH chill“ eine Wohnanlage mit 40 Wohneinheiten. Bei rund 4.600 Euro/m² und steuerlich attraktiver Denkmalschutz-Abschreibung waren die Wohnungen vor Aufnahme der Bautätigkeit verkauft, berichtet Karl-Jörg Gisinger. Damals ein durchaus hochpreisiges Objekt, heute fast ein Schnäppchen.
Laut Immobilienmarktbericht kostete 2011 eine neu erbaute Doppelhaushälfte in Freiburg im Schnitt 365.000 €, 2014 mussten Käufer im Schnitt 645.000 € bezahlen.

Ähnliche Preissprünge sind auch bei Einfamilienhäusern und Reihenhäusern zu beobachten. Für Immobilienunternehmer Gisinger gibt es drei entscheidende Preistreiber: zum einen hohe Grundstückspreise, zum anderen eine immense Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, aber auch teurere Baukosten. Letztere stiegen seit 2011 um ca. 25–30 %. Grund hierfür seien die vielen zusätzlichen Bauvorschriften in den letzten Jahren, vom Brandschutz bis zur EnEV. Alles grundsätzlich sinnvolle Maßnahmen, aber eben auch keine günstigen, kritisiert er: „Einerseits fordert die Politik bezahlbaren Wohnraum für alle, aber andererseits erhöhen die gleichen Politiker durch immer neue Vorschriften andauernd die Baukosten.“

Bei den Wohnungen ist der Preis stark lageabhängig. Im Durchschnitt meldet der Gutachterausschuss für 2014 zwar einen Quadratmeterpreis für neu gebaute Wohnungen in Höhe von 4.534 Euro, aber der kann je nach Lage um bis zu 3.000 Euro differieren. Spitzenreiter bei den Preisen für Neubauwohnungen war im letzten Jahr der Stadtteil Wiehre mit durchschnittlich 6.402 Euro/m², gefolgt von Neuburg und Herdern mit 5.700 Euro/m² im Durchschnitt. Am günstigsten konnten Käufer im Rieselfeld Neubauwohnungen mit durchschnittlich rund 3.100 Euro/m² erwerben.

Die Spitze bald erreicht?

Im Wiederverkauf lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Stadtgebiet bei 2.648 Euro. Die höchsten Preise für Bestandsimmobilien wurden 2014 in Neuburg aufgerufen, gefolgt von der historischen Altstadt und Wiehre. Die Quadratmeterpreise in den begehrten Stadtteilen bewegten sich im Durchschnitt zwischen gut 3.000 Euro und knapp 4.000 Euro. Am günstigsten waren im letzten Jahr Wohnungen in Landwasser mit durchschnittlich 1.637 Euro/m².

Immobilienmakler Thomas Hertle stellt fest, dass sich die Preise derzeit nicht mehr ganz so dynamisch entwickeln wie in der Vergangenheit, in einigen Lagen ist seiner Meinung nach wahrscheinlich bald die Spitze erreicht. Eine Einschätzung, die auch sein Kollege Beudeker teilt. Prof. Wölfe hingegen sieht das anders, seiner Meinung nach werden die Preise weiter steigen, solange die Nachfrage das Angebot weiter deutlich übersteigt. Doch in einem sind sich alle wieder einig: Wenn Freiburg keine werthaltige Anlage mehr ist, welche Stadt in Deutschland dann?