Hauskauf in Österreich

Rechtstipps: Kosten & Co.

 

Der Fachkommentar: Was Immobilienkäufer in Österreich beachten sollten

 

von Dr. Bernhard Arlt

	Der Autor Dr. Bernhard Arlt ist Spezialist für internationales Immobilien- und Steuerrecht mit Sitz in München. Kontakt über www.bllw.de

Aus Furcht vor dem Ausverkauf der heimischen Immobilien durch Ausländer, die nicht planen, Ihren Erstwohnsitz bzw. den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen dauerhaft nach Österreich zu verlegen, bestehen je nach Bundesland und nach Region – auch für EU-Ausländer - unterschiedliche Restriktionen beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes.
Normalerweise können nur im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde gesondert als „Freizeitwohnsitz“ ausgewiesene Objekte als Zweitwohnsitz erworben.
Dabei sind die Voraussetzungen, die beim Erwerb bzw. der Errichtung eines Freizeitwohnsitzes erfüllt werden müssen, in Regionen, die bei Ausländern besonderes beliebt sind (z.B. Tirol, Vorarlberg, Salzburg) normalerweise strenger als in anderen Gebieten. Es muss deshalb vor der eigentlichen Immobiliensuche immer geklärt werden, ob als Zweitwohnsitz ausschließlich als Freizeitwohnsitz ausgewiesene Objekte erworben werden dürfen oder ob Ausnahmen möglich sind bzw. ob gegebenenfalls bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen sind.

Die Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Freizeitwohnsitzen wird durch die zuständigen Behörden unterschiedlich restriktiv gehandhabt. Dabei ist deren Intensität teilweise auch stark von den jeweiligen regionalen politischen Mehrheitsverhältnissen abhängig. Deshalb ist von Umgehungsgeschäften abzuraten, da sich diese langfristig als „Boomerang“ erweisen können.

Beim Erwerb einer Immobilie in Österreich fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% (beim Erwerb durch nahe Angehörige 2%) der Gegenleistung (z.B. des Kaufpreises) an. Nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, wird vom Finanzamt eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist.

Weiterhin ist für eine Immobilie in Österreich jährlich Grundsteuer zu zahlen. Sie wird von den Gemeinden festgesetzt und in vier Teilbeträgen erhoben. Bei der Berechnung wird zunächst ein Steuermessbetrag in Höhe von allgemein 2/1000 des Einheitswerts der Immobilie (abgestuft nach Vermögensarten oder Grundstücksgruppen) ermittelt. Der Einheitswert von Immobilien liegt in Österreich regelmäßig erheblich unter deren tatsächlichem Wert. Die Steuer wird durch Multiplikation des Steuermessbetrages mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz berechnet, der z.B. in Kitzbühel 500% (Obergrenze) beträgt. Bei einem Einheitswert von 100.000 € ergibt sich so z.B. eine jährliche Grundsteuerbelastung in Höhe von 1.000 €.

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