Hauskauf in Spanien

Zehn goldene Regeln

 

Nebenkosten, Steuern, Vertragsrecht: Infos und Tipps zum Immobilienkauf in Spanien

 

Zehn goldene Regeln

1. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder einem „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (referencia catastral).

2. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich über das ins Auge gefasste Objekt, insbesonder über Folgendes:

• Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die Vollmacht zu prüfen.
• Belastungen
• Baulandqualität
• Gemeindliche Bebauungspläne
• Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft
• Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet. So sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI - Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahr vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer.
• Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft)
• Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
• Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.
  

3. Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheiden deren Ergebnis.

4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

5. Denken Sie bei Vermögenspositionen stets an das Motto: "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser". Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertragliche Vereinbarte - notfalls auch gerichtlich - durchgesetzt werden kann?

6. Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.

7. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

8. Bei Baugrundstücke ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen

9. Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt oder Gestoria) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch - je nach Fall - die Grunderwerbsteuer (6%) und Mehrwertsteuer (7 bzw. 14%) hinzuzufügen. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalia) auf den Käufer vertraglich abwälzen. Ferner sollten Sie sich als Käufer bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung informieren, ob der Steuereinbehalt in Höhe von 5% (die so genannte retención) vorzunehmen ist oder nicht.

10. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

Autoren:
Löber & Steinmetz, Partnerschaft von Rechtsanwälten in Frankfurt
info@loeber-steinmetz.de, Tel.: (069) 96 22 11 23

Loeber & Lozano Abogados SLP, Rechtsanwälte in Dénia und Valencia
info@loeberlozano.com, Tel. +34 963 28 77 93

Edition für internationale Wirtschaft


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