Hauskauf in Bulgarien
Zehn goldene Regeln
Eine sorgfältige Vorbereitung des Kaufs ist mindestens ebenso wichtig wie die gute Lage des Objekts. Expertentipps von Rechtsanwalt Dr. Frank Schmitz, Hamburg/Sofia
- Ausländer können derzeit zwar Eigentumswohnungen und Gebäude, nicht aber Grundstücke kaufen. Wer ein Hausgrundstück oder Bauland erwerben will, muss eine GmbH (OOD) registrieren lassen. Dies geht sehr schnell und kostet incl. Stammkapital rund € 3.500,00. Beschränkungen für Ausländer gibt es nicht; insbesondere können Veräußerungsgewinne oder Mieteinkünfte frei ins Ausland transferiert werden. Bulgarien gilt als völlig legale Steueroase, da die Körperschaftssteuer lediglich 10 % beträgt (flat tax) und Dividendenausschüttungen mit 5 % besteuert werden.
- Üblicherweise wird zunächst ein Kaufvorvertrag abgeschlossen, wobei der Käufer eine Anzahlung leisten muss (zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises). Der Käufer muss hierbei unbedingt auf eine Quittung bestehen und die Frage der Rückzahlung bei einem eventuellen Rücktritt im Vorvertrag regeln.
- Bei Zahlungen auf den Kaufpreis unbedingt den Vertrag und Verwendungszweck genau bezeichnen, um eine doppelte Inanspruchnahme auszuschließen. Bulgarische Verkäufer nutzen gerne eine ungenaue Zahlungsanweisung, um den Betrag noch einmal zu fordern.
- Der Kaufpreis sollte immer eindeutig bestimmt werden, unabhängig von etwaigen steuerrechtlichen Änderungen.
- Vor Abschluss des Vorvertrages sollte unbedingt die eigentumsrechtliche Situation überprüft werden. In Bulgarien gibt es nicht überall lückenlos geführte Grundbücher; zudem wurden Immobilien im Wege der Restitution an frühere Eigentümer zurückgegeben. Eine genaue Überprüfung der Frage, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer der Immobilie ist, schützt vor unangenehmen und teuren Überraschungen. Auch die Seriösität von Verkäufern, Bauträgern oder Maklern kann relativ schnell überprüft werden.
- Vorverträge wie auch der anschließende notarielle Vertrag bedürfen der anwaltlichen Überprüfung. Diese Verträge werden regelmäßig von Maklern im Interesse des Verkäufers erstellt und enthalten keine angemessene Risikoverteilung.
- Die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen. Bei der Eigentumsübertragung im Rahmen eines Kaufvertrages sind Steuern in Höhe zwischen 2 und 4 % zu zahlen; bei einer Schenkung beträgt der Satz 5 %. Hinzu kommen Einschreibe- und Notargebühren von etwa 2 % des Kaufpreises sowie ggfs. Anwaltskosten.
- Der Abschluss eines Vorvertrages und nachfolgenden notariellen Vertrages erfordert keine persönliche Anwesenheit. Sie können sich von einem Anwalt oder anderen Personen mit einer speziellen Vollmacht vertreten lassen.
- Beim Kauf von „off plan“-Immobilien sollten unbedingt sowohl im Vor- als auch im notariellen Vertrag Entschädigungsregelungen bei Bauverzögerungen vereinbart werden.
- Im übrigen gilt auch in Bulgarien nunmehr, dass Schnäppchen immer seltener werden und es vor allem auf die Lage und Qualität einer Immobilie ankommt. Daher sollte diese unbedingt vor dem Kauf besichtigt und das Umfeld geprüft werden.
Dr. Frank Schmitz ist Managing Partner der deutsch-bulgarischen Anwaltskanzlei COELER LEGAL (www.coelerlegal.com).
Veröffentlicht am Montag, 30.August 2010 um 12:10 Uhr
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