Ratgeber Immobilienkauf

Zinsen und Tilgung: Günstiges Geld

 

Das Zinsniveau ist derzeit auf einem historischen Tief. Gute Zeiten für Immobilienkäufer - vor allem dann, wenn sie sich mit den Feinheiten der Materie vertraut gemacht haben

 

von Bernd Schwarz und Claus-Peter Haller

Wer sich von einer Bank Geld für ein neues Auto leiht, zahlt derzeit – ­abhängig von Bonität, Laufzeit und anderen Faktoren – zwischen sechs und zwölf Prozent Zinsen pro Jahr. Diese Form des Geldverleihs heißt gemeinhin Darlehen oder Kredit. Borgt man das Geld für den Kauf einer Immobilie, nennt sich dieser Kredit Hypothek oder Annuitätendarlehen. Ein solcher Geldverleih ist deutlich günstiger, weil sich die Bank über den Grundbucheintrag an der Immobilie ab­sichert. Geht etwas schief, gehört die Immobilie (zumindest teilweise) der Bank.

Die Hypothekenzinsen gelten derzeit als „historisch günstig“

Selten war es so vorteilhaft wie heute, einen Kredit aufzunehmen und eine Immobilie zu kaufen. Baugeld ist derzeit billig wie selten zuvor, zwischen drei und vier Prozent beträgt der Zinssatz. In den Jahren 1972 bis 1974 stieg der Zinssatz auf über zehn Prozent, in den 1980er-Jahren lag er sogar noch höher. Im Durchschnitt lag der Zinssatz in den letzten 50 Jahren bei 6,4 Prozent. Als Faustregel gilt: Sind die Zinsen über dieser Marke, ist Geld teuer, und man sollte möglichst kurze Laufzeiten vereinbaren, zum Beispiel über fünf Jahre. Liegt der Zinssatz unter diesem Durchschnittswert, sollte man längere Laufzeiten vereinbaren, zum Beispiel zehn Jahre. Steht sogar eine Drei vor dem Komma, sollte man so lange wie möglich abschließen. Viel günstiger dürfte das Geld kaum werden. Obwohl man das in heutigen Zeiten auch nicht mehr mit Bestimmtheit sagen kann. In Japan stand auch schon eine Eins vor dem Komma. Auf jeden Fall ist derzeit ein ­guter Zeitpunkt zum Geldleihen.

Je höher die Tilgung, desto eher ist der Kredit abgezahlt

Das Annuitätendarlehen ist der „Standard“ unter den Darlehensformen. Es funktioniert so: Sie nehmen ein Darlehen für eine vereinbarte Laufzeit auf (meistens 5, 10, 15 oder 20 Jahre, Sie können aber auch z. B. acht Jahre vereinbaren) und zahlen diesen mit gleichbleibender monatlicher Rate zurück. Der eine Teil der Rate wird für die Zinsen, der andere Teil für die Tilgung des Darlehens auf­gewendet. Da durch die Tilgung der Betrag für die Zinsen sinkt, müssen bei einer Tilgung von einem Prozent nach ­einem Jahr nur noch für 99 Prozent der ursprünglichen Summe Zinsen gezahlt werden. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil nach und nach zu­guns­­ten des Tilgungs­anteils. Die gleich hohe monatliche Be­lastung macht ein An­nuitätendarlehen für die vereinbarte Laufzeit des Darlehens sehr gut kalkulierbar. Man zahlt halt jeden Monat dieselbe Summe.


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Grundsätzlich gilt: Je höher der Tilgungsanteil, desto geringer ist auch am Ende der Laufzeit die Höhe der Restschuld und desto weniger Zinsen muss man bezahlen. Beispiel: Herr X nimmt einen Kredit von 100.000 Euro bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent auf und vereinbart ein Prozent Tilgung im Jahr. Er zahlt jeden Monat die gleiche Summe, nämlich 375 Euro. Nach 44  Jahren wäre der Kredit abgezahlt. Herr X hätte dann insgesamt 200.000 Euro zurückgezahlt. Herr Y vereinbart einen Tilgungssatz von drei Prozent. Die monatliche Rate beträgt nun zwar 545 Euro, Herr Y zahlt so aber seine letzte Rate bereits nach 23 Jahren. Er hätte dann insgesamt 150.000 Euro an die Bank zurückgezahlt. Wer sich keine hohen Tilgungsraten leisten kann, sollte zumindest mit der Bank ein Sondertilgungsrecht vereinbaren, z. B. das Recht (nicht die Pflicht), die Schuld jedes Jahr durch Sonderzahlungen zu reduzieren.

Veröffentlicht am Mittwoch, 14.Dezember 2011 um 11:11 Uhr

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